1-2. Продать квартиру с непогашенной ипотекой возможно, смысл в этом есть. Однако, у Вас именно под эту квартиру реализован мат.капитал, следовательно есть обязательство о выделении долей всем членам семьи после погашения ипотеки. Продать квартиру Вы можете, но как в таком случае планируете исполнять условие выделения Вам средств мат.капитала?! Чтобы решить этот вопрос средства мат.капитала необходимо вернуть и имеющееся обязательство аннулировать. 3. Органы опеки учитывают не только площадь, но и другие индивидуальные параметры (например, рыночная стоимость). Хотя в подавляющем большинстве случаев увеличение площади является определяющим фактором. Если очевидно увеличение площади, то проблем точно не будет и наоборот. 4. Возможна, но из-за существующей ипотеки стремится к нулю. Банк взаимодействовать с лицом по доверенности не станет. Родственники могут взять на себя организационные вопросы по подготовке к сделке, но на подписание всевозможных документов, в т.ч. и банковских Вам придется приехать лично. Нюансов много и осветить их все в рамках форума невозможно. Решение этого вопроса следует доверить опытному риэлтору.