Поиск по журналу

Вся Россия

Всегда ли нужна альтернативная сделка?

DrinK Smoke

12 июня 2021

Вся Россия

8 092

Такой вопрос назрел, а зачем вообще нужна альтернативная сделка в обычной, "спокойной" ситуации ?

Вот у меня - продаю трешку в Москве, покупаю двушку тут же + разницу себе на счет.

Это единственное жилье и абсолютно везде советуют альтернативную сделку, сопровождение которой обойдется в 150 - 200к, так же предполагается дисконт в районе 300к из за факта альтернативной сделки, а не свободной продажи, аргументы приводятся такие

1. "Нужна альтернатива, так как цены могут вырасти и вы ничего в замен не купите" - но это бред, даже в моем районе, я обошел уже 18 вариантов и мне подходит любой из них, т.е после продажи своей квартиры я могу на следующий день внести задаток и перейти непосредственно к покупке, хорошо край это 2 недели, цены за 2 недели вырастут на 400+к ? Я сомневаюсь.

2. "Если продать единственное и не сразу купить новое - негде хранить вещи", что важно если вещей на три газели, у меня вещей немного и они спокойно помещаются в контейнер временного хранения, 4000 рублей в месяц.

3. "Отсутствие регистрации - проблемы с покупкой билетов и устройством на работу" две недели да даже месяц мне совсем не критично, вот вообще.

4. "Несовершеннолетние и проблемы с их выпиской вникуда" - меня совсем не касается.

Но минусов в альтернативе я для себя вижу и вполне конкретные

1. Я делаю дисконт, сколько то даю на торг, теряю 300 сходу, отдаю 200 риэлтору итого минус 500. При свободной продаже и переезде в арендованное жилье - теряю максимум 150 на торг и 40 на проверку документов\ составление договора.

2. Если цепочка образуется длинная - все это может растянутся на пол года или даже год а то и вообще сорвется.

3. Меня будут прессовать с двух сторон - покупатель моей квартиры, понимая положения будет требовать еще скинуть а продавец квартиры которую я хочу купить, опять же зная положение, будет переписывать ценник.

Какой мне смысл ввязывать в альтернативу если я могу свободно продать, затем так же свободно купить? Я вижу тут выгоду для покупателя моей квартиры - сможет прогнуть меня по цене, я вижу тут выгоду для продавца квартиры мне - сможет побольше с меня слупить, я вижу тут выгоду для риэлтора - лучше провести одну альтернативу из 3х квартир и получить 200 чем провести простые продажи по 50 , так как за те же 2 недели работы получается немного больший доход.

Я что то упустил? Только обойдемся без "пугалок" из серии " за это время будет дефолт и вы без денег и без квартиры" и " из всех ваших 18 вариантов - все мошенники".

Авторы

Теги

DrinK Smoke

купля-продажа

Могут подойти

18 989 831 ₽

студия, 25 м², этаж 14

Академическая

1 мин.

ЖК "Level Академическая", Профсоюзная улица, 2/22, Москва

15 180 300 ₽

апарт.-студия, 30 м², этаж 3

Автозаводская

3 мин.

ЖК "Дом на набережной INSIDER (Инсайдер)", Апартаментов Инсайдер комплекс, Москва

3 600 000 ₽

апарт.-студия, 19 м², этаж 1

Дубровка

8 мин.

улица 1-я Машиностроения, 4К2, Москва

10 000 000 ₽

2-комн.кв., 33 м², этаж 9

Царицыно

8 мин.

Севанская улица, 8, Москва

5 300 000 ₽

2-комн.апарт., 19 м², этаж 3

Южная

14 мин.

Варшавское шоссе, 125С1, Москва

29 900 000 ₽

3-комн.кв., 92 м², этаж 10

Университет Дружбы Народов

13 мин.

улица Островитянова, 9К1, Москва

улица Удачная, 18, д. Бачурино, Москва

10 800 000 ₽

1-комн.кв., 36 м², этаж 3

Генерала Тюленева

7 мин.

улица Теплый Стан, 21К5, Москва

13 900 000 ₽

3-комн.кв., 49 м², этаж 7

Коньково

3 мин.

Профсоюзная улица, 130К1, Москва

11 500 000 ₽

1-комн.кв., 37 м², этаж 6

Беляево

13 мин.

Миклухо-Маклая улица, 40, Москва

6 комментариев

Александр Седов

Частный маклер

12 июня 2021, 10:21

Лучший совет

Не все так страшно и категорично, как вы нарисовали, хотя некоторые из перечисленных факторов имеют место быть. Основная причина возникновения так называемых альтернатив- людям куда то нужно переезжать и жить, и если одному не проблема, то с семьей уже вопрос более острый, это другая сфера ответственности, рисковать их благополучием не хочется, и второе- россияне, наученные горьким опытом последних 3 десятилетий, знают, что по деньги могут очень быстро превратиться в фантики.

481/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

не риэлтор

12 июня 2021, 23:03

"а зачем вообще нужна альтернативная сделка в обычной, "спокойной" ситуации ?" - а в "обычной, спокойной"(с) ситуации она и не нужна. если вам есть где жить в процессе между продажей и покупкой, и вы полностью уверены в своем понимании рынка (уверены что цена не вырастет и тд) - то вам и не нужна альтернатива.
аргументы вы рассматриваете явно абстрактные. если вас не касаются дети и билеты - вам бы их и не предлагали (или не настаивали бы после того как вы дали понять, что вам это пофигу). поэтому не надо усложнять и разводить теории на ровном месте. альтернатива - вынужденная мера. если вы можете обойтись без нее - вам очень повезло, не упускайте такой шанс.

673/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Елена Назарова

Доминель

12 июня 2021, 20:22

Насчёт того, что стоимость квартиры альтернативной дешевле, чем свободной- спорно. Не всегда. А если и бывает снижение, то очень малозначительное.
Свободная квартира ликвидна и дорога, только ЕСЛИ собственник зарегистрирован постоянно в другой собственности ( и очень желательно, что бы в СВОЕЙ собственности, хотя бы доля или хотя бы в другом городе собственность что бы была) .
А если собственник продаёт единственное жильё, снимается с рег учёта в так называемые " в воздух" или " в никуда", то юридически (повторюсь, юридически) это можно, пожалуйста. Тем более, если не пожилой и не инвалид.
Но многие риэлторы со стороны покупателя ( например, я, и, кого знаю, многие из коллег) с насторожённостью и с большими опасениями к подобным вариантам.
Так как ( НИЧЕГО ЛИЧНОГО, просто передаю мысли осторожного покупателя насчёт абстрактного продавца с аналогичной ситуацией) это на словах продавец "поёт песню", что будет приобретать иное жильё ( новостройку берёт, в Крым уезжает...),
а на практике, возможно, банкротом пойдёт становиться.
А суд может и не признать покупателя добросовестным, с распространёнными формулировками " не проявил дОлжную осмотрительность и осторожность".
Круг потенциальных покупателей существенно сУзится, и снижение цены квартиры , что бы купили " бесшабашные" покупатели, придётся делать, и весьма большое , именно в случае свободной продажи с выпиской "в никуда", или "в топчан под баобабом".
Продать в подобном случае, конечно,сможете, но не дороже альтернативной, а существенно дешевле.
(насчёт риэлторской комиссии не те совсем цифры, но это не существенно)

Насчёт того, что стоимость квартиры альтернативной дешевле, чем свободной- спорно. Не всегда. А если и бывает снижение, то очень малозначительное. Свободная квартира ликвидна и дорога, только ЕСЛИ собственник зарегистрирован постоянно в другой собственности ( и очень желательно, что бы в СВОЕЙ собственности, хотя бы доля или хотя бы в другом городе собственность что бы была) . А если собственник продаёт единственное жильё, снимается с рег учёта в так называемые " в воздух" или " в никуда", то юридически (повторюсь, юридически) это можно, пожалуйста. Тем более, если не пожилой и не инвалид. Но многие риэлторы со стороны покупателя ( например, я, и, кого знаю, многие из коллег) с насторожённостью и с большими опасениями к подобным вариантам. Так как ( НИЧЕГО ЛИЧНОГО, просто передаю мысли осторожного покупателя насчёт абстрактного продавца с аналогичной ситуацией) это на словах продавец "поёт песню", что будет приобретать иное жильё ( новостройку берёт, в Крым уезжает...), а на практике, возможно, банкротом пойдёт становиться. А суд может и не признать покупателя добросовестным, с распространёнными формулировками " не проявил дОлжную осмотрительность и осторожность". Круг потенциальных покупателей существенно сУзится, и снижение цены квартиры , что бы купили " бесшабашные" покупатели, придётся делать, и весьма большое , именно в случае свободной продажи с выпиской "в никуда", или "в топчан под баобабом". Продать в подобном случае, конечно,сможете, но не дороже альтернативной, а существенно дешевле. (насчёт риэлторской комиссии не те совсем цифры, но это не существенно)

1 647/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Александр Воронич

12 июня 2021, 13:19

Здравствуйте. Какой-то у Вас жертвенный настрой. Складывается впечатление, что Вы следуете не здравому смыслу, а духу противоречия и основная мотивация - скроить на оплате риэлтору. Для того, чтобы разрывать альтернативную сделку, нужно иметь чувство рынка и понимание конкретной ситации в нём в конкретный момент и в ближайшей перспективе. Все аргументы, которые Вы написали, действительно работают, но далеко не всегда и не все вместе. При трезвой цене продажи покупатель не будет пытаться Вас уторговать, даже при альтернативной сделке. А если конкурентов много, то и свободная продажа не поможет. Один переезд не только менее затратен по деньгам, чем два, но и менее губителен для перевозимых вещей. Хранение вещей должно производиться в соответствующих условиях (влажность, температура, отсутствие всяких мышек, клопов, тараканов). Кроме хранения вещей, Вам будет нужно хранить где-то и себя. Наверняка Вы понимаете, что после продажи квартиры Вам придётся из неё выехать и передать новому собственнику. Выезжать придётся либо в съёмную, либо к родственникам. И то и другое несёт за собой неудобства и/или расходы. В общем и целом я скорее против разрыва альтернативной сделки, если человек проживает в продаваемой квартире. Если не проживает, то зависит от состояния рынка. Сейчас в теории можно, но на практике нужно изучать ситуацию более глубоко. Ну и что касается цен на услуги. Альтернатива, это не 150-200. Свободная продажа или свободная покупка, это не 40-50 за каждую. Насколько я понял основную идею вопроса, она в попытке реализовать всё самостоятельно. У Вас есть понимание, что альтернативу Вы сами не потянете, а вот провернуть всё отдельно можно попробовать. Пробуйте.

Здравствуйте. Какой-то у Вас жертвенный настрой. Складывается впечатление, что Вы следуете не здравому смыслу, а духу противоречия и основная мотивация - скроить на оплате риэлтору. Для того, чтобы разрывать альтернативную сделку, нужно иметь чувство рынка и понимание конкретной ситации в нём в конкретный момент и в ближайшей перспективе. Все аргументы, которые Вы написали, действительно работают, но далеко не всегда и не все вместе. При трезвой цене продажи покупатель не будет пытаться Вас уторговать, даже при альтернативной сделке. А если конкурентов много, то и свободная продажа не поможет. Один переезд не только менее затратен по деньгам, чем два, но и менее губителен для перевозимых вещей. Хранение вещей должно производиться в соответствующих условиях (влажность, температура, отсутствие всяких мышек, клопов, тараканов).  Кроме хранения вещей, Вам будет нужно хранить где-то и себя. Наверняка Вы понимаете, что после продажи квартиры Вам придётся из неё выехать и передать новому собственнику. Выезжать придётся либо в съёмную, либо к родственникам. И то и другое несёт за собой неудобства и/или расходы. В общем и целом я скорее против разрыва альтернативной сделки, если человек проживает в продаваемой квартире. Если не проживает, то зависит от состояния рынка. Сейчас в теории можно, но на практике нужно изучать ситуацию более глубоко. Ну и что касается цен на услуги. Альтернатива, это не 150-200. Свободная продажа или свободная покупка, это не 40-50 за каждую. Насколько я понял основную идею вопроса, она в попытке реализовать всё самостоятельно. У Вас есть понимание, что альтернативу Вы сами не потянете, а вот провернуть всё отдельно можно попробовать. Пробуйте.

1 690/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Татьяна Скулкина

Частный маклер

12 июня 2021, 12:58

В некоторых случаях альтернатива просто необходима людям, а в некоторых просто желательна. Одинаковых сделок не бывает в природе. Это факт!
Если вам есть куда выехать , перевезти вещи, физически и юридически освободить продаваемую трешку, то безусловно такая квартира (особенно свободная трешка) будет очень привлекательной для потенциального покупателя. Продавайте как свободную, не вижу препятствий.

406/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Дмитрий Каредва

Частный маклер

12 июня 2021, 12:29

Да, конечно, не всегда нужна альтернативная сделка. Если есть возможность разбить и сделать две сделки с минимальным разрывом по времени, я делаю для своих клиентов именно так. Но не во всякое время. Сейчас вполне можно сделать две подряд. Что будет осенью - будет видно по ситуации на рынке. Зайти на рынок со свободными деньгами, безусловно, интереснее. Тогда и поторговаться можно и в другую альтернативу войти уверенно и с гордо поднятой головой. Нужно всего лишь адекватно оценить свои риски.

497/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях