Добрый день!
Вариант 1 - нет. Старый блочный дом в дорогом районе - явный неликвид.
Варианты 2 и 3 с ипотекой-тоже сомнительно, зарабатывать будет, в основном банк.
Всегда хорошо сдаются квартиры экономкласса рядом с метро в спальных районах, 1-2-комнатные-в пределах 3-го кольца в бизнесклассе, 1-комнатные и студии-в центре. Большие площади в центре тоже сдаются,но к ним требований больше,и простаивают они чаще.
Если у Вас есть возможность делать ремонты по себестоимости - есть вариант бизнеса с покупкой квартир в определенных районах под ремонт,и последующей продажей.

Разложив 15млн. по разным банкам в пределах АСВ под 8%, вы будете получать 100 тыс. в месяц не вкладываясь в ремонт.

По поводу "а мой арендатор это 35-50, работающие в банке или газо-нефте-орагнизациях, раньше бы это были еще работники посольств и иностранцы, приехавшие работать по контракту" - вот есть один из комплексов, где 60% покупателей это фактический покупатель конкретного ЖК в Москве. Подробности, как обычно, могу рассказать через личку, ибо реклама запрещена .

В малогабаритные новостройки на стадии строительства вкладывайся,а после сдачи сдавай.А тупо вкидывать кучу денег в старьё и под сдачу,как-то туповато.С каждым годом кол-во новостроев увеличивается,а значит старьё будет с каждым годом менее привлекательным.Посмотри на другие города типа Токио,Гонконга,Сеула мы по идее от них отстаём лет на 20,вот тебе так сказать и взгляд в будущее.Там как раз популярны студии с хорошим ремонтом.

Саша, почему не рассматриваете вариант коммерческой недвижимости, где доходность 9-14% годовых? Из минусов арендного бизнеса - найти хорошее помещение с минимум рисков. На 15 млн выбора немного, но есть, а если с кем то скооперироваться и войти долями в несколько объектов для диверсификации капитала, то вариант лучший на сегодня.

Однушка стоимостью 6-7 млн рядом с метро с новой мебелью запросто улетит за 35к. + коммуналка. Плюсы такой квартиры а) легко можно продать б) легко можно сдать в) легко можно любовницу или сына заселить. Такие 3 квартиры ( 18 млн рублей ) будут приносить 105.000 рублей. Теперь по поводу проживающих не угадать. Не думайте что за 30-35к едет снимать гопота какая то. Нет, просто туда заезжают иной раз люди думающие и живущие в реально мире где присутствие в элитке не самый главный приоритет. Люди путешествуют, проводят досуг интересно и откладывают деньги на свое жилье. А не прожигают 1/3 от своих денег на оплату арендованного жилья. Смысл снимать жилье за 100к если можно начать инвестировать в себя. Логику если включить, то год прожив за 35к и отложив по 70к в месяц за год получается 840к а через 3 года в ипотеку можно взять легко уже жилье которое когда то бы снимал за 100... Вот и вся математика...

Если не углубляться в фин анализ на предмет окупаемости, то Хамовники впринципе достаточно востребованный район. НО: ввиду того, что там много старых домов, есть большой соблазн применить какую-нибудь очередную градостроительную политику и что-нибудь посносить и перестроить.
В горизонте 5-10 лет - это запросто ещё один кризис. Насколько он будет глубокий неизвестно :)
1. 78кв трёхкомнатная с высокими потолками намного привлекательней 66кв.м. трёхкомнатной.
2. 66кв.м. пятиэтажка запросто может попасть под какую нить программу. А может и не попасть и будет продолжать морально устаревать. Но зато её можно сдавать покомнатно и выжать из неё больше, чем с обычной такой же трёхкомнатной.
3. Такие дома имеют своего клиента, но молодой и новый клиент не особо любит эти дома. И он явно более привлекательный чем вариант 2.
Ну и 12 минут от метро, плюс быть отрезанным магистралями районными - не самое комфортное место. На любителя.

Чтоб сделать более глубокую аналитику и аппроксимировать прошлое на будущее , то надо смотреть изменения цен сделок по этим трём вариантам лет на 10 назад желательно, причём смотреть изменения по арендным ставкам и по ценам сделок.
НО! в силу специфичного местоположения, спрос на именно этот район есть у тех, кто в нём живёт и хочет расшириться в этом же районе. Либо по каким-то причинам хочет жить именно в этом районе. Потому как ни транспортной доступностью ни развитой
современной инфраструктурой похвастаться это район не может. На любителя или пенсионера, корочь :))

PS! трёхкомнатные квартиры вообще менее ликвидные, чем двух комнатные и однокомнатные.
PS2! новые постройки будут вытеснять старые планировочные решения, и новым покупателям будет интересны именно эргономика и оснащённость жилых районов и комплексов(например питьевая вода из крана и фильтрация приточного воздуха, встроенная шумоизоляция и т.д ).
PS3! я бы рассматривал современные застройки, где есть потенциал на рост в цене в ближайшие пару лет и которые заведомо опережают и выигрывают старую вторичку по оснащённости и привлекательности. Прям если очень условно, то должны быть как минимум следующие условия: я знаю, что этот застройщик имеет безупречное портфолио, строит качественно, сегмент " средний плюс и бизнес", локация - всегда востребованная и универсальная, срок окончания строительства ближайшие 6-18 месяцев, цена продажи за кв.м. на данный момент процентов на 30-40% ниже уже построенных аналогов в той же локации. Ну а если ещё есть хороший личный доход, позволяющий погасить ипотеку(50% от цены) в ближайшие год-два - то окупаемость можно реально сделать очень привлекательной за счёт доп скидок и уменьшения своего капитала относительно привлечённого . Как-то так :)

PS! если Вы покупаете недвижимость, то когда нибудь наступит время её продавать. А будет ли это подъём или дно - никто не знает. Плюс во время кризисов первыми падение цен на недвижку ощущают премиальные и дорогие сегменты, как по продажам, так и по аренде. Этот фактор тоже надо учитывать при выборе инвест объекта.

Можно как угодно перекраивать бюджет на количество квартир, можно как угодно делать бюджетные ремонты, НО чтоб выжать из жилой недвижимости в востребованном (а значит дорогом) районе доходность выше банковского депозита нужно прям вот на 100500% выложиться и вникнуть в недвижку и инвестирование. Чем дороже стоиммость метра у жилой недвиги, тем дольше будет окупаемость(т.к. изначально переоценена). например апарты или офисы в Сити, при их казалось бы конской цене на аренду, окупаемость 12+ лет. При этом можно вполне ликвидную квартирку возле метро взять с окупаемостью лет в 10. Если не глядя брать, то окупаемость 3-6%. Если хотите преумножать деньги, то можно рассмотреть смешанные варианты инвестирования: новотрой+ипотека+долгосрочная аренда. Либо коммерческая аренда с той же ипотеки ой, Коммерческая недвижка может давать 12-15% годовых без заморочек особых, ну и чтоб до 20-25 - это надо будет побегать поискать.

боюсь, что никак - контакты здесь стирают. я попытался вам написать в надежде что вы успеете прочесть, но не получилось: стерли через 5 минут... так что спрашивайте тут ))