Спасибо!

Студия в замкадной Москве легче будет сдаваться и продаваться чем комната в 2 комнатной квартире?

Вероятнее всего да. Сосед по коммуналке может быть против сдачи, или он может оказаться алкоголиком, тогда вы вообще не сдадите. Или попробуйте найти квартиру с таким же хозяином, как вы, у которого это доп недвижимость и который настроен на сдачу.
Кстати, знаю одну тонкость) Снимать комнату часто предпочитают с такими же съемщиками, а не с хозяином. Т.к. удобнее договариваться об уборке мест общего пользования и в целом быть на равных. Хозяину быть свинкой-грязнулей никто не может запретить.

Что-то не верится, что за 3-5 лет ситуация может поменяться так кардинально.

Тут не вопрос веры, это просто банальный просчтёт рисков и готовность принимать новую ситуацию. В 2008 году тоже все ждали и говороили, что недвидимость будет только дорожать. И хватило одного дня, чтоб ситуация полность перевернулась. С изменением ликвидности не по экономическим причинам: достаточно одного принятого решения об изменении сложившейся инфраструктуры, чтоб изменить былую ликвидность. Например строительство рядом крупного тц или новой стании метро, или же стройка новой магистрали или нового жк в 20-ти метрах от окон с перекрытием прекрасного вида из окон на лес. Можете верить, можете не верить, но такие ситуации не уникальны и их так же стОит просчитывать при соврешении инвестиционной покупки.

Спасибо за комментарий. Коренному москвичу не хотелось бы жертвовать регистрацией, т.к близится пенсия.

Посчитайте разницу между московской и областной пенсией. Пусть это 10 000 рублей в месяц, соответственно 120 000 в год. Вам нужно 2 миллиона, чтобы купить квартиру внутри МКАД. Они компенсируются только через 17 лет. Да и сейчас их нужно где-то взять. Если приоритет регистрация, то это только Новая Москва и говорить о лёгкости в сдаче и дальнейшей продаже сложно.