Здравствуйте. Чтобы избежать рисков нужно обладать полным объёмом знаний в области операций с недвижимостью и умением применять их на практике. Судя по всему, это не Ваш случай. Если Вы думаете, что в формате интернет-форума можно "по-быстренькому" научить тому, как выявлять риски, что делать для их минимизации или устранения и обучить технологии проведения сделок с недвижимостью, то Вы ошибаетесь. Всё это немного сложнее, чем многие думают. Кроме того, чтобы прописать нужные пункты, нужно ещё обеспечить их исполнение. Если Вы решились проводить сделку самостоятельно - Ваше право. Проводите. На свой страх и риск.

Гипотетических ситуаций может быть сколь угодно много.
1. Подавать документы на регистрацию без фактически заложенных денег в банке (в ячейку или на аккредитив) категорически не стоит! Банк является гарантом как для продавца, так и покупателя того, что вы получите свои деньги только в случае перехода права собственности (условия получения денег прописываются в договоре с банком).

Что может произойти в обратном порядке? Покупатель может просто отказаться рассчитываться с продавцом до перехода права, право собственности перейдёт на покупателя, а оплаты или выселения прийдется добиваться в судебном порядке.

2. Помимо порчи имущества, риска гибели, произведённых изменений в квартире или прописки «новых собственников» (после перехода права и до момента оплаты). Покупатель может подать на приостановку регистрации и проживая в данной квартире беспрепятственно занимать её до истечения срока приостановки.

В вашем случае пожелание покупателя занять квартиру и произвести расчеты после подачи документов на регистрацию уже очень тревожный сигнал. Поэтому даже если у покупателей может и не быть таких умыслов, во избежание подобных рисков «остаться без квартиры и без денег» и бегать по судам, отстаивая свои права, лучше всегда обращаться к профессионалам, которые помогут грамотно и своевременно составить Договоры, акты и зарегистрировать их, чтобы удовлетворить запросы обеих сторон!

ID: 13301892
Смешной ответ у Анны, говорите? Помнится в Ваших темах Вы в ночи просили Анну не оставлять Вас наедине с Вашей проблемой, и не смеялись над её ответами. И это при имеющемся у Вас риэлторе.
Что касается Вашей сделки, то я склонен думать, что Вы некорректно доводите до нас информацию. Не потому, что хотите обмануть, а от непонимания того, что произошло. Интересно то, что Вы проведя, а точнее пережив одну сделку, уже раздаёте советы и пытаетесь оценивать мнение специаоиста с опытом. Я в детстве пару раз вырывал себе молочные зубы. Сам. Но при этом никому советов не давал и стоматологом не стал.
Рад, что Вы получили тот результат, который ожидали.

Да тут все попытались научить самостоятельного Продавца, вот только главного никто не написал, а лишь "нагрузили" текста ерундой и лишними оборотами..... смешно читать однако)))

Анна Юрьевна вы награждены орденом "За помощь ССР"

Добрый день!

1.Открытие аккредитива в банке в вашу пользу, подписание ДКП, поход в МФЦ - это есть сделка, которая проходит 2-3 часа, начиная в банке и заканчивая МФЦ. Аккредитив открывается после подписания вами ДКП, иначе нет основания для открытия аккредитива. Это процессе, который следует в определенном порядке..

2. Я категорически против заселения до момента окончательного расчета. И это всегда говорю свои клиентам. Они могут отказаться, пожив в вашей квартире могут найти и придумать существенные как бы скрытые изъяны, может сгореть квартира. И кто будет все это потом улаживать.

В ДКП есть пункт о том, что "риски случайной гибели несет покупатель с момента ... или перехода права собственности...или с момента.... Тут надо читать ДКП.

Не пускайте людей до полного расчета. Мой совет такой. Пусть ждут...

1) Сначала открывается аккредитив или подаются документы на регистрацию прав собственности (в нашем случае через МФЦ)??? - в общем случае да, именно так. бывают разные исключения в зависимости от ситуаций, но это исключения

2) Какие у меня риски, что я их поселю пока ещё в свою квартиру? Что нужно прописать в договоре? Может составить договор краткосрочной аренды? - именно так и сделать. а если регистрация не пройдет, например. что тогда? так что только через аренду, и никак иначе.

3) Если они заедут в квартиру мне нужно подписать Акт-приёма передачи квартиры, что прописывать в "моём" случае, чтобы избежать рисков? - подписывать акт только после того, как пройдет регистрация. если же они хотя въехать раньше, чтобы сразу начать делать ремонт, например - то это исключительно на ваш страх и риск. таких ситуаций лучше избегать. повторюсь, вдруг регистрация не пройдет по каким-то причинам, а у вас в квартире уже снесены все стены? так что сначала деньги на аккредитив (покупатель у вас ведь с живыми деньгами, не ипотечник?), потом документы на регистрацию, потом договор аренды с запретом вносить изменения в обстановку (формулировки в сети найдете), а после перехода права собственности - подписание апп.

"Какие риски, что они заселяются в квартиру раньше регистрации договора в Росреестре? Что они могут сделать помимо порчи имущества?"

Так вы подписываете сначала акт о приеме-передаче квартиры, при этом в ДКП смотрите этот пункт: все риски переходят на Покупателя в этот же день. Это главное.

Я подписывала этот акт до получения Покупателем права собственности на квартиру.

"По первому вашему вопросу - однозначно Вы должны сначала увидеть, что все деньги за вашу квартиру в полном объеме поступили на аккредитивный счет, а уж потом подавать документы на регистрацию"
-- смешной совет. Теоретические знания мало что дают:(.
Все зависит от банка, региона и условий раскрытия аккредитива. Я сегодня писала о том, как у меня получилось. Я сначала подписала расписку о получении аккредитивных денег, а потом уже получила деньги на счет.

Мария, добавлю, что в акте обычно пишут, что покупатель рассчитался с продавцом, продавец не имеет претензий по оплате. В вашем случае такой фразы быть не должно (если будете передавать квартиру в день подписания договора по акту, конечно). Имейте в виду, что покупатель рассчитается с Вами только тогда, когда деньги поступят с аккредитивного счета на Ваш.
Лучше бы, конечно, не на форуме решать эти вопросы. Лучше проговаривать их обеим сторонам и смотреть, как поступить в конкретной ситуации, исходя из обстоятельств сделки и личностей сторон, чтобы не иметь потом проблем.