На поиск подходящей квартиры или добропорядочных квартирантов тратится немало сил и времени. Чтобы усилия не пропали даром, следует подойти к составлению договора найма внимательно и ответственно. Договор найма, составленный по всем правилам, помогает предотвратить возможные будущие конфликты и проблемы и избежать мошенничества одной из сторон.
Название договора
Договор найма квартиры граждане часто называют договором аренды, однако это определение неверное. Согласно Гражданскому Кодексу, частное лицо должно заключать с собственником квартиры договор найма жилого помещения, а юридическое лицо — договор аренды. По закону юридическое лицо не может выступать нанимателем, а физлицо не может арендовать жилье. Эту деталь обязательно нужно принимать во внимание, поскольку суд может признать неправильно названный договор не имеющим силы.
Как правильно составить договор найма?
В договоре необходимо указать все важные и спорные моменты, связанные с арендой помещения. Стандартные пункты договора найма: дата составления договора, срок действия, паспортные данные сторон, договор передачи квартиры, номер документа, устанавливающего право на собственность. Если помещение является долевой собственностью, в договоре обязательно должны быть указаны все владельцы долей. Собственник должен подтвердить, что квартира не является залогом, не находится под арестом, не является предметом спора.
В договоре найма необходимо указать информацию о предмете договора — квартире, которая сдается в наем. Необходимо прописать в документе сроки расчетов, их порядок, размер арендной платы в определенной валюте, а также перечислить тех, кто будет проживать в квартире после вступления договора в силу.
Рекомендуется указать в документе детали, которые часто становятся предметом споров: кто обязуется оплачивать коммунальные услуги, платить за телефон, Интернет. Следует уточнить, можно ли менять размер арендной платы в период действия договора, указать, как часто хозяин будет посещать квартиру. Рекомендуется уточнить, что о визите владелец помещения должен предупреждать квартирантов заранее. Кроме того, можно указать в документе показания счетчиков электроэнергии и водоснабжения на момент подписания договора, добавить пункт о состоянии квартиры.
Следует знать, что по закону текущий ремонт квартиры является обязанностью нанимателя, если в договоре найма не указано иное, а капитальный ремонт — это обязанность собственника квартиры. Договор найма подписывается на срок не более пять лет. Если срок в документе не указан, считается, что договор заключен на пять лет.
Важные детали
При составлении договора нужно обращать внимание на многие мелочи. Опись и описание мебели, которая имеется в квартире, поможет избежать споров в будущем: к примеру, квартиранту не придется доказывать, что кресло на момент заселения уже было сломано, а дорогого антикварного стола в квартире и вовсе не было. Лучше поставить свою подпись на каждой странице договора. Это исключит возможность подлога.
Рекомендуется указать в пункте о правах сторон, что наймодатель обязан обеспечить нанимателю круглосуточное беспрепятственное пользование квартирой, а в пункт о правах наймодателя добавить его обязанность уладить претензии со стороны других совладельцев объекта или от лиц, которые зарегистрированы в квартире.
Нужно помнить о том, что необходимо, чтобы все владельцы и лица, зарегистрированные в квартире, старше 14 лет, дали письменное согласие на сдачу помещения в наем. Либо в договоре должна стоять их подпись. Либо нужно прикрепить к документу нотариально заверенное письменное согласие этих лиц.
Договор вступит в силу после его подписания нанимателем и собственником. Этот документ необязательно регистрировать у нотариуса. Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах: один для квартиросъемщика, второй для собственника.
Ссылка на образец договора найма жилого помещения.
На вопрос по поводу оформления договора найма жилого помещения мы попросили ответить Николая Захарова, московского адвоката, кандидата юридических наук, специализирующегося в вопросах недвижимости:
— Если строго разбираться с точки зрения юридической теории, определенная разница есть. Но сточки зрения простых граждан и правоприменительной практики — нет. Существенная разница есть, если речь идет об аренде между физ/физ лицами, юр/юр или юр/физ лицами и договором социального найма или найма служебного жилья. В этих случаях разница есть и понятийный аппарат путать не стоит. Если же речь идет об аренде/найме жилого помещения между физ/физ, физ/юр, юр/юр лицами, то будут ли в договоре употребляться термины "аренда", "арендодатель", "арендная плата" или "найм", наймодатель" по большому счету нет никакой разницы ни для участвующих лиц, ни для суда или правоохранительных органов, если до них дойдет.
