В 2020 году после непродолжительного периода экономического роста в страну пришел третий по счету экономический кризис. Аналитики компании «Метриум» сравнили кризисные явления в 2008, 2014 и 2020 годах и поделились прогнозами о том, как нынешний кризис повлияет на жилищный рынок.
В 2008 году главной предпосылкой для экономической нестабильности был мировой финансовый кризис, в 2014 году причиной потрясений в экономике были санкции. В 2020 году кризисные явления в экономике связаны с пандемией коронавируса и неудачными переговорами в ОПЕК. Главное различие трех кризисов — это уровень инфляции и динамика доходов населения. К 2008 году у россиян благодаря росту зарплат появились значительные накопления, при этом доходы граждан быстро восстановились. В первый год после кризиса 2014 года реальные располагаемые доходы населения снизились на 0,7%, после чего снижение продолжалось еще шесть лет. Лишь в 2019 году был зафиксирован рост доходов граждан на 0,8%. По данным Росстата, в I квартале 2020 года доходы населения снизились на 0,2%. Согласно прогнозу Центра развития НИУ ВШЭ, реальные доходы граждан в этом году при базовом сценарии упадут на 8%, при негативном сценарии снижение может составить 12%.
В 2008 году в Москве число сделок купли-продажи жилья снизилось на 16% по сравнению с 2007 годом. В посткризисном 2015 году число ДДУ в старой Москве сократилось на 12%, на вторичном рынке число сделок снизилось на 30%. В апреле 2020 года в столице количество сделок купли-продажи упало на 65% по сравнению с апрелем 2019 года, количество ДДУ снизилось на 49%. Аналитики «Метриум» прогнозируют снижение спроса на 20-30% по итогам года при условии, но не возникнет необходимости еще одного периода самоизоляции.
Эксперты компании отмечают, что реакция собственников жилья и застройщиков на кризисы была разной. В 2008 году упали объемы строительства, в Москве ввод жилья сократился на 32%, до 40% проектов было заморожено. Владельцы вторичных квартир начали снимать объекты с продажи. После кризиса 2014 года объем предложения вырос. В 2015 году общая площадь первичного жилья, выставленного на продажу, выросла на 33% по сравнению с показателем 2014 года. Сейчас объем предложения первичного жилья снижается. В I квартале 2020 года было выставлено на продажу 2,7 млн кв.м. жилья. Это на 13% меньше показателя предыдущего года.
В кризисы 2008 и 2014 годов цены на жилье снижались. Сейчас снижения цен не наблюдается. Аналитики «Метриум» отмечают, что «квадрат» может подешеветь позже, после острой фазы кризиса.
Кризисы 2008, 2014 и 2020 годов значительно отличаются по положению дел в ипотечной сфере. Центробанк активно смягчает кредитно-денежную политику, ключевая ставка снижена до 5,5%. На фоне этого снижаются ставки по ипотеке. Базовые ставки по кредитам на покупку первичного жилья снизились до 6-6,5% годовых. При этом ЦБ может снизить ключевую ставку еще на 1 процентный пункт на ближайшем заседании.
Эксперты компании «Метриум» ожидают снижения спроса на жилье в в столице на 20-30% по итогам года. По прогнозу аналитиков, летом число сделок возрастет за счет реализации отложенного спроса. Но уже осенью 2020 года восстановительный рост будет исчерпан, ухудшится ситуация в экономике. В этот период станет понятно, сколько компаний не смогли справиться с последствиями пандемии коронавируса.
Средняя цена «квадрата» может незначительно снизится — до 2%. Более вероятным эксперты считают рост цен на жилье до 5% по итогам текущего года. Застройщики ликвидных проектов будут повышать цены, при этом аутсайдеры могут ощутимо снижать цены. Рост средних цен более вероятен на фоне сохранения высокого спроса, реформы долевого строительства, активности ипотечных заемщиков и снижения объема предложения.
