Ужесточения требований к ипотечным заемщикам в 2023 году не ожидается. Однако некоторым гражданам получить одобрение банка будет сложнее, чем другим заемщикам, рассказали эксперты «РБК-Недвижимости».
Заемщики с плохой кредитной историей и долгами
Заемщикам с долгами, просрочкам по кредитам или плохой кредитной историей будет сложно оформить ипотеку. Распространенной причиной отказов является плохая кредитная история, отмечает глава отдела ипотечного кредитования «НДВ Супермаркет Недвижимости» Сергей Китаев. Некоторые банки проверяют кредитную историю за пять и более лет. По его словам, такие заемщики в первую очередь попадают в зону риска.
Также в зоне риска находятся граждане, которые выплачивают другие кредиты. Главный аналитик Росбанка отмечает, что одной из причин отказа является высокая долговая нагрузка. К тому же с 1 января ЦБ РФ ограничил выдачу кредитов по сроку кредитования и уровню долговой нагрузки.
Московские заемщики с доходом менее 150–250 тыс. рублей
С точки зрения банков, оптимально, когда платеж по ипотеке не превышает трети или половины месячного дохода. При снижении платежеспособности заемщиков банки обращают внимание на ежемесячные расходы, говорит Китаев. Если они превышают сумму дохода более чем на половину, в выдаче ипотеки, вероятно, будет отказано.
В Москве средняя сумма ипотеки составляет 8–12 млн рублей. Ежемесячный платеж по кредиту, оформленному на 20 лет, составляет 80–120 тыс. рублей по рыночным программам и 30–40 тыс. рублей по льготной ипотеке. Согласно расчетам главы департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексея Новикова, совокупный доход заемщика должен составлять не менее 150–250 тыс. рублей, при этом на платежи по ипотеке должно уходить от трети до половины дохода. Если доход потенциального заемщика ниже этого уровня, предпочтительно найти более доступное жилье в Новой Москве или Подмосковье. Кроме того, можно увеличить первоначальный взнос или срок кредитования.
По словам директора по банковским рейтингам «Эксперт РА» Ксении Якушкиной, нужно ориентироваться не только на размер зарплаты, но и на показатель долговой нагрузки. Комфортный уровень ПДН — до 50%.
Показатель долговой нагрузки (ПДН) — отношение размера ежемесячных платежей по кредитам к сумме ежемесячных доходов заемщика.
Мобилизованные и сотрудники подсанкционных компаний
В зоне риска также находятся мобилизованные, военнослужащие, сотрудники подсанкционных компаний и заемщики без официальной работы. По словам Китаева, банки будут внимательно рассматривать данные таких претендентов. По словам директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, сейчас наблюдается тенденция, свидетельствующая о том, что банки предпочитают кредитовать не мужчин, а женщин, у которых нет военной обязанности.
Возрастные заемщики
Банки устанавливают собственный минимальный и максимальный возрастной ценз для ипотечных заемщиков. В последние два года требования смягчались. Многие крупные банки снизили минимальный возраст заемщиков с 21 года до 18 лет. Максимальный возраст заемщиков увеличился до 75 лет. Несмотря на это, пенсионеры могут столкнуться с большими трудностями при оформлении жилищных кредитов, полагает глава департамента ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Ирина Векшина.
Максимальный возраст заемщиков на момент возврата кредита составляет от 65 лет до 85 лет. Если сумма кредита большая, у банка возникают опасения. Кроме того, страхование жизни и здоровья возрастным заемщикам обходится дороже. Стоимость страхового полиса может отличаться в два-три раза. К пенсионерам, имеющим дополнительный доход, банки относятся лояльнее.
Те, у кого недостаточно средств на первоначальный взнос
В 2023 году причиной отказа в выдаче ипотеки может стать низкий первоначальный взнос. В ГК «Финам» рекомендуют увеличить первый платеж с 10 до 20%. Это увеличит шансы получить одобрение банка, при этом выплачивать ипотеку будет комфортнее за счет снижения ежемесячного платежа. В зоне риска находятся не только заемщики, желающие оформить ипотеку с минимальным первоначальным взносом, но и те, кто вносит первоначальный взнос маткапиталом либо оформляет потребкредит для внесения первого платежа.
