На рынке новостроек более четверти ипотечных сделок приходится на программы от застройщиков, предлагающих субсидированные ставки. Ставки по таким программам могут быть снижены до 0,01–0,1% годовых. Эксперты рассказали «РИА Недвижимость», с какими подводными камнями могут столкнуться заемщики.
Застройщики компенсируют банкам разницу между базовой и субсидированной ставкой и выплачивает комиссию. Сниженная ставка может действовать только в первые годы или распространяться на весь срок кредитования. Такие программы сейчас есть практически у всех крупных девелоперов. Застройщики предлагают сниженную ставку из-за высокого уровня конкуренции, говорит совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. Этот инструмент стал главным драйвером продаж в условиях, когда традиционные дисконты уже не так эффективны.
Снижая ставку почти до 0%, застройщики изначально закладывают разницу в стоимость квартиры, объяснил глава департамента ипотечных программ и банковского кредитования «Метриума» Дмитрий Веселков. В итоге «квадрат» обходится покупателям дороже аналогичного жилья в проектах, реализуемых на стандартных условиях. Разница может составлять от 10 до 30%. Проценты по кредиту действительно будут минимальными, но фактически они заложены в тело кредита.
Застройщикам для наращивания продаж нужно или снижать цены на жилье, или привлекать покупателей низкими ставками, отмечает глава аналитического центра «Инком-Недвижимости» Дмитрий Таганов. По минимальной ставке компании обычно стремятся продать жилье в почти достроенных ЖК с высокой ценой «квадрата» или квартиры большой площади, которые медленно продаются, отмечает Щекин. Квартиры, которые легко реализовать, обычно продаются по рыночным ставкам либо по субсидированным программам со ставкой не ниже 2–3% годовых, при этом скидка действует не весь срок кредитования.
В случаях, когда стоимость квартиры неоправданно завышена, в будущем могут возникнуть проблемы с ее реализацией, если потребуется продать жилье и погасить ипотеку, предупреждает глава инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий.
К примеру, квартира была куплена за 10 млн рублей с первоначальным взносом 25% по ставке 7% годовых на срок 25 лет. Тело кредита составит 7,5 млн рублей, ежемесячный платеж — 53 тыс. рублей. За 25 лет будет насчитано примерно 8,4 млн рублей процентов. Общие расходы заемщика составят 15,9 млн рублей. Если эта квартира куплена в ипотеку под 0,1% годовых, ее цена составит около 12,5 млн рублей. При первоначальном взносе в 3 млн рублей размер ежемесячного платежа составит 32 тыс. рублей. Процентов по кредиту будет насчитано всего на 120 тыс. рублей. В итоге квартира обойдется заемщику в 10,12 млн рублей. Переплата будет значительно ниже, однако возникают определенные риски. Задолженность перед банком составит 9,5 млн рублей, при этом реальная цена квартиры на рынке переуступок не превысит 9,3 млн. Заемщику едва хватит денег на погашение тела кредита, а про первоначальный взнос в размере 3 млн рублей придется забыть. Эксперт также предупредил, что при околонулевых ставках досрочное погашение ипотеки невыгодно, так как переплата заложена в цену жилья, а не в тело кредита.
После детальных расчетов по переплате более половины заемщиков, 60%, выбирают ипотеку по супернизким ставкам, рассказала замглавы ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. Остальные 40% заемщиков меняют решение и выбирают стандартные программы. Частный риелтор Евгений Коноплев считает, что продавцы должны разъяснять все детали таких предложений, чтобы покупатель принимал решение осознанно, принимая все риски.
