Заёмщики без детей стали активно брать семейную ипотеку благодаря «донорам» — людям, которые имеют право воспользоваться субсидируемой программой, но не собираются этого делать. Об этом сообщает E1.RU со ссылкой на собственника агентства недвижимости Квико Анну Ермакову.
«При таком раскладе „донору“ — именно созаёмщику, а не его ребёнку, — придётся выделять долю в квартире не менее 6 кв. м. Также после оформления документов квартира сразу переходит в долевую собственность, поэтому при последующей продаже на сделке должен будет присутствовать и созаёмщик. Но этот момент можно обойти, если сразу же после регистрации права собственности оформить доверенность на продажу», — пояснила Анна Ермакова.
Юрист Александр Домников из юридического бюро «Ковенант» в беседе с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что схема легальна и не является обходом действующих законов. Однако у неё есть юридические последствия и риски для сторон. Среди них:
- Солидарная ответственность. Созаёмщик несёт равную ответственность с основным заёмщиком за погашение кредита. В случае просрочек или невыплаты банк может требовать погашения долга от обоих участников сделки.
- Кредитная нагрузка. Ипотечный кредит учитывается при расчёте кредитной нагрузки созаёмщика, что может ограничить его возможности получения других кредитов в будущем.
- Ограничение использования программы. Созаёмщик может воспользоваться льготной программой семейной ипотеки только один раз. В будущем он не сможет оформить семейную ипотеку для себя.
- Права на недвижимость. Сам созаёмщик не становится совладельцем недвижимости по умолчанию — это должно быть прописано в договоре.
- Выделение доли ребёнку. Основной заёмщик обязан выделить долю ребёнку созаёмщика, что может усложнить последующие сделки с этим имуществом. После погашения ипотеки избавить ребёнка от доли возможно, но потребуется согласие органа опеки, если ребёнок всё ещё будет оставаться несовершеннолетним.
«О распространённости схемы сказать сложно. Банки делятся только общей статистикой по семейной ипотеке, не раскрывая долю созаёмщиков, привлечённых специально для соответствия условиям программы. Но можно предположить, что такая практика довольно распространена. Причём популярность схемы будет только расти, если государство не задумается над способами её запрета», — прокомментировал Александр Домников.
Судебный юрист, эксперт по безопасности электронных сделок и сделок с недвижимостью Илья Васильчук считает, что риски при использовании такой схемы слишком велики, поэтому спрос на неё не будет большим, даже если кабмин не закроет лазейку в ближайшее время.
«Не стоит забывать, что согласно Гражданскому кодексу у „донора“ возникают полные права на распоряжение приобретённой им долей. В том числе право пользования приобретённой квартирой или выплаты компенсации за использование части общего имущества соразмерно его доли. А относительно споров за квартиру участников долевой собственности написаны километры судебных решений и книг по теме коммунальных войн», — напомнил специалист.
Управляющий партнёр аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева обратила внимание на то, что помимо вышеупомянутых моментов есть нюансы и с наследованием недвижимости.
«Действие генеральной доверенности прекращается после смерти созаёмщика, и прямые наследники смогут претендовать на часть квартиры — те самые минимальные 6 кв. м — или потребовать выкупить долю, даже если ранее владелец полностью рассчитался с созаёмщиком. При этом квартира до разрешения ситуации становится обременённым жильём, которое нельзя свободно продать», — подчеркнула спикер.
Такой механизм, по её мнению, напоминает ситуацию в 2023–2024 годах, когда отдельные граждане из-за отсутствия ограничений в законе пользовались возможностью взять льготную ипотеку несколько раз, а кто-то — несколько десятков раз.
«После выявления схемы этих заёмщиков начали преследовать по закону и доначислять суммы. То есть в любой момент законодательство в отношении этих схем, явно созданных с целью если не обмануть государство, то точно нажиться на нём, может ужесточиться. И все подобные сделки могут пересмотреть», — сказала Екатерина Косарева.
Эксперт по ипотечному кредитованию Юлия Анисимова выступила против семейной ипотеки с «донором».
«Я считаю своим долгом честно говорить прежде всего о возможных рисках, а не о том, что можно схитрить и приобрести квартиру по льготной ипотеке, не имея на это законного права. В моменте все готовы на эти условия, но ипотека — это история вдолгую, и никто не знает, как поменяется жизнь. В схеме присутствует факт сговора. Нет никаких гарантией, что это не обернётся проблемами в будущем с точки зрения закона», — заметила она.
Человеческий фактор, по мнению Юлии Анисимовой, тоже нельзя исключать.
«А если что-то случится с заёмщиком? Или жизненная ситуация „донора“ поменяется так, что он откажется от прошлых договорённостей? Я считаю схему небезопасной. Никогда не предложу её клиентам и не буду принимать участие как специалист, сопровождающий сделку», — резюмировала эксперт.
Фото: prostooleh / freepik
