Оказывается, арендуя квартиру, многие жильцы больше всего опасаются того, что хозяева жилья не вернут им страховой депозит. Как показывает опрос, проведенный компанией «НДВ-Недвижимость», такой страх преследует около 26% арендаторов. Остальная часть опрошенных опасается частых проверок квартиры владельцами (25%), повышения арендной платы (23%), досрочного выселения (16%) и нанесения ущерба соседям (10%).
Как показывает практика, страховой депозит является «камнем преткновения» во многих отношениях арендодателя и арендатора. Давайте разберемся, в каких случаях владельцы жилплощади имеют право не возвращать «третью сумму».
Кто подписывал договор аренды хоть раз, знает, что страховой депозит равняется плате за месяц и передается в момент подписания договора владельцам жилья в качестве потенциальной компенсации за возможный ущерб, который жильцы могут нанести квартире за время проживания в ней.
По словам адвоката и кандидата юридических наук Николая Захарова, ситуация со страховым депозитом полностью и во всех случаях регулируется положениями договора аренды или дополнительных соглашений к нему, подписанных обеими сторонами:
- Договор - это всегда волеизъявление обеих сторон. Понуждение к заключению договора недопустимо. Исходя из законодательной презумпции свободы договора, стороны вправе не подписывать договор на тех условиях, в том числе о страховом депозите, которые их не устраивают. Поэтому в ходе переговоров (просмотра помещения, согласования условий договора) стороны находят компромисс. Если же потенциального арендатора условия договора не устраивают, он может попросить убрать или изменить их, в том числе положения о страховом депозите. В противном случае, он просто не снимет это помещение.
Основные причины удержания страхового депозита, которые принято прописывать в договоре:
- причинение вреда передаваемому в наем помещению или имуществу, находящемуся в помещении;
- причинение ущерба третьим лицам (например, если арендатор залил соседей по своей вине), так как перед соседями ответственность будет нести именно собственник помещения;
- невозможность арендатором оплатить аренду.
Николай Захаров:
- Удержание страхового депозита на основаниях, прямо не оговоренных в договоре, является неправомерным и оспариваемым, т.е. может быть оспорено в судебном порядке с достаточно высокой вероятностью выиграть дело. Бесспорным будет являться тот случай удержания страхового депозита, когда в акте приема-передачи помещения или акте инвентаризации, подписанном обеими сторонами, были перечислены все предметы интерьера и быта, передаваемые вместе с помещением, и согласована их стоимость в случае порчи или утраты. В этом случае стороны могут на основании этого акта легко подсчитать размер удерживаемого страхового депозита. При этом депозит может быть удержан при условии, что стоимость причиненного вреда соответствует размеру страхового депозита. Если же арендатор причинил ущерб, который не может быть покрыт суммой страхового депозита, арендодатель через суд может взыскать стоимость ущерба, если подтвердит его размер (как правило, с помощью оценочных экспертиз).
Хочется отметить, что в настоящее время сложилась достаточно широкая единообразная судебная практика взыскания неправомерно удерживаемых страховых депозитов. При этом с нерадивого арендодателя взыскивают не только «третью сумму», но и проценты за пользование чужими денежными средствами.
Что же делать, чтобы избежать любых споров с арендодателем и не доводить дело до суда? Юрист настоятельно рекомендует перед подписанием договора внимательно читать все положения и вдумываться в их смысл, который, порой, может таить в себе «подводные камни». Так, не стоит подписывать договор, в котором положения о страховом депозите не конкретизированы или поддаются двойному толкованию. Например, стоит опасаться таких формулировок: «страховой депозит удерживается по усмотрению арендодателя…», «арендодатель вправе удержать депозит без уведомления арендатора/без объяснения причин/в случае изменения курса валют…» и тому подобных. Подписав договор с такими условиями, вы добровольно соглашаетесь на произвол со стороны арендодателя.
