Выдача ипотеки от застройщиков по сниженным ставкам продолжится, но банкам придется потратиться на увеличенные резервы. Эксперты рассказали «Коммерсанту», как Центробанк борется с околонулевыми ставками. В сентябре прошлого года глава ЦБ Эльвира Набиуллина назвала околонулевую ипотеку «маркетинговым ходом». Регулятор готов ограничить выдачу кредитов с «экстремально низкими ставками» и намерен следить за качеством ипотечного портфеля банков. Такие программы банки запускают совместно с застройщиками, которые, по мнению ЦБ, являются бенефициарами подобных схем. У Центробанка вызывает беспокойство то, что они приводят к переоценке квартир на 20–30%.
Согласно документу, подготовленному ЦБ, ограничительные меры связаны с желанием регулятора сделать ипотечные сделки менее рискованными и минимизировать нарастающие системные риски. Предложено повысить уровень резервирования по кредитам, полная стоимость которых значительно ниже рыночной. Объем дополнительного резервирования будет зависеть от того, насколько занижена цена ипотеки, и составит от 30 до 50%.
Для банков, которые продолжат выдавать ипотеку на таких условиях, увеличится давление на капитал, кроме того, это повлияет на их прибыль, говорит аналитик банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова.
С мая 2023 года к ипотечным ДДУ с низким первоначальным взносом начнут применять повышенные коэффициенты риска. Надбавки учитывают завышение стоимости квартир в новостройках, приобретаемых в ипотеку, отмечают в ЦБ. С декабря 2022 года уже действует надбавка по ипотеке на новостройки с первоначальным взносом до 10%. Новые надбавки будут установлены для кредитов с первоначальным взносом от 10 до 30%. Меры, вводимые Центробанком, вызвали обеспокоенность в Минстрое. Замглавы ведомства Никита Стасишин в начале марта заявил, что положение Центробанка о резервах станет заградительной мерой для субсидированой ипотеки от застройщиков.
По словам независимого эксперта Ольги Ульяновой, эта мера вытеснит наиболее рискованные кредиты на первичном рынке, приводящие к высокой долговой нагрузке. Объем выдачи ипотеки на новостройки снизится. По мнению Богомоловой, ограничение «рискованных» ипотечных схем приведет к увеличению первоначального взноса. Кроме того, снизится количество одобрений кредитов для заемщиков с повышенным показателем долговой нагрузки. Помимо этого ставки по ипотеке могут вырасти, а выдача ипотеки банками снизится как в денежном, так и в количественном выражении.
Эксперты полагают, что Банк России продолжит борьбу с рискованными схемами на ипотечном рынке. Ранее в ЦБ заявили о готовности проработать поправки в законодательство, согласно которым на рынке останутся только стандартные ипотечные программы.
