Центробанк повысит макропруденциальные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке. С 1 октября банкам будет невыгодно выдавать ипотеку с низким первоначальным взносом. Надбавки будут зависеть от размера первоначального взноса и показателя долговой нагрузки заемщика. Эксперты рассказали Циан.Журналу, вырастет ли доля отказов и как в целом мера ЦБ отразится на ипотечном рынке.
Центробанк рассчитывает ограничить риски для заемщиков и банков и не допустить ухудшения стандартов кредитования, в частности, роста доли кредитов с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки. Весной регулятор уже ужесточал контроль над ипотечным кредитованием. В мае были повышены макропруденциальные надбавки к ипотечным кредитам на новостройки с первоначальным взносом менее 30%. Этого оказалось недостаточно, заявили в ЦБ. По состоянию на 1 июля ипотечный портфель в годовом выражении вырос на 27%. В ЦБ ускорение связывают с тем, что ипотеку оформляют более рискованные группы заемщиков, что приводит к ухудшению стандартов кредитования.
Доля кредитов с низким первоначальным взносом снизится, а сам взнос вырастет, полагает руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ» Камила Фазлыева. Получить ипотечный кредит станет труднее. Однако эксперт оценила меры Центробанка положительно. «Льготная и субсидированная ипотека вызвала рост цен на недвижимость, сделав ее менее доступной для населения. Изначально, когда ипотека вообще только появилась на российском рынке (а это было около 25 лет назад), ее задачей было именно повышение доступности жилья, но последние годы получилось все наоборот: льготные программы спровоцировали рост цен, и изначальный смысл ипотеки потерялся», — объяснила Фазлыева. Она добавила, что кредит — это деньги, заимствованные у экономики, они еще не заработаны людьми. Это создает дополнительные риски.
Для правильного развития рынка и экономики лишь 30% жилья должно покупаться с ипотекой, подчеркивает Фазлыева. Оставшиеся 70% люди должны покупать на собственные средства и с привлечением иных инструментов. «Ипотека не должна быть главным инструментом приобретения жилья, но именно так у нас и произошло. Если затруднения вызывает увеличение первоначального взноса, это значит, что у людей нет совсем никаких накоплений — даже на этот взнос. И накопить на него сложно, ведь реальные доходы населения падают… А еще инфляция не позволяет копить», отмечает эксперт. По мнению Фазлыевой, нужно развивать другие способы приобретения жилья.
Если Центробанк будет повышать коэффициент риска, банки будут повышать скоринговый балл, который нужен для одобрения ипотеки, считает основатель агентства недвижимости Финанс Управление Иван Якунин. Это замедлит выдачу ипотек с минимальным первоначальным взносом. Доля кредитов с низким первоначальным взносом снизится, получить такой кредит будет сложнее.
Информация о повышении надбавок была давно известна участникам рынка, поэтому резких изменений в моменте не произойдет, отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов. «Помимо этой инициативы за последний месяц банки столкнулись с новой модальностью основной программы льготной ипотеки. По ней выросли требования к минимальному первоначальному взносу, а также были изменены принципы расчета компенсаций спреда между льготной и рыночной ставками. Как все эти решения регулятора будут применяться на практике — покажет только время», — говорит эксперт.
Совокупность инициатив должна привести к перестройке скоринговых моделей банков, добавил Попов. Процент отказов в кредитах вырастет или будут ужесточены требования для высокорисковых заемщиков. Эта настройка будет выполняться индивидуально внутри каждого банка, поэтому сложно сказать, как это отразится на общем объеме выдачи ипотеки.
