1. Инвестировать в отель рискованно
Сегодня на рынок Петербурга действительно выходят масштабные отельные инвестиционные проекты, но, чтобы стать успешными для инвесторов, они должны соответствовать определенным критериям. Во-первых, нужна удачная локация рядом с метро. Во-вторых, в отеле должна быть своя инфраструктура: места для отдыха и работы, точки общепита, спортзал. В-третьих, не обойтись без управляющей компании, которая будет его обслуживать.
Часто опасения инвесторов связаны и с сезонным характером этого бизнеса: не секрет, что заполняемость в межсезонье гораздо ниже, чем летом или в праздники.
«Действительно, в низкий сезон, например, при загрузке отеля ниже 60%, случаются небольшие простои. Они с лихвой компенсируются в высокий сезон, когда доход может быть в несколько раз выше среднего, — рассказывает Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG (инвест-отели IN2IT и «Про.Молодость» в Петербурге). — Но если инвестор хочет иметь гарантированный доход, ему подойдет наша программа доходности «Гарантия»: собственник получает фиксированные ежемесячные выплаты вне зависимости от заполняемости отеля. Также у нас есть ограниченное предложение «Двойная гарантия», согласно которому он получает гарантированный доход в размере 30 тыс. рублей ежемесячно, а спустя пять лет наша управляющая компания выкупает этот номер по цене в 1,5 раза выше, чем заплатил инвестор на входе».
Большинство инвест-отелей оформляет отношения с инвестором по надежной схеме ДДУ в соответствии с ФЗ-214, который гарантирует соблюдение прав дольщиков.
2. Зарабатывать на аренде хлопотно
Нисколько. Именно этим номер в инвест-отеле и отличается от квартиры, которую вы сдаете в аренду самостоятельно. Управляющая компания берет на себя все заботы по заполнению и обслуживанию номера. Именно она ищет гостей и обеспечивает заполняемость номеров в соответствии с выбранными инвестиционными программами, именно она следит за состоянием номера после выезда каждого гостя.
Все, что требуется от инвестора, — купить номер с полным оснащением и выбрать доходную программу.
генеральный директор отельного оператора PLG
По данным консалтинговой компании Knight Frank, сегмент сервисных апартаментов, где инвестору нужно лишь выбрать доходную программу и довериться оператору, активно развивается в Петербурге: за 2019 год спрос на такие объекты вырос на треть.
3. Управляющая компания не обеспечит необходимый поток туристов
В Петербурге наблюдается дефицит гостиниц в сегменте три звезды. Хостелы, ранее занимавшие эту нишу, в прошлом году ушли с рынка, а арендное жилье так и не стало полноценной заменой гостиницам: оно не подходит группам, иностранным туристам, а также тем, кто приезжает в город по работе и ведет отчетность по расходам. Именно эту нишу и заполняют апартаменты.
Гостями инвест-отеля являются не только туристы, а потому в низкий сезон заполняемость обеспечивают деловые люди, прилетающие в Петербург на один-два дня или на выходные. В этом случае преимущество имеют отели, расположенные недалеко от аэропорта.
При этом туристический поток в Северную столицу стабильно прирастает на 810% ежегодно. 2019 год показал такой рост даже по сравнению с футбольным 2018-м. Инвест-отели — инструмент, позволяющий заработать на этом.
4. Мой номер будет простаивать
В инвест-отелях существуют программы, которые исключают неравномерное распределение гостей по отелю. «Программа «Кооператив» в проекте «Про.Молодость» исключает простаивание отдельных номеров, — рассказывает Екатерина Лисовская. — Общий валовый доход отеля делится между всеми собственниками в соответствии с количеством приобретенных квадратных метров и даже при загрузке 60% будет достигать 12% годовых».
5. В апартаментах нельзя оформить прописку
Прописку, то есть постоянную регистрацию, в апартаментах действительно оформить нельзя, поскольку по закону это коммерческая недвижимость. Но допускает оформить временную регистрацию сроком на пять лет, а ограничений на продление такой регистрации нет.
генеральный директор отельного оператора PLG
Если купить апартаменты в отеле, где работает управляющая компания, то все документальные вопросы по оформлению регистрации она возьмет на себя.
6. Апартаменты невыгодны из-за высоких коммунальных платежей
Номер в отеле можно купить не только с инвестиционной целью, но и для собственного проживания. По данным Knight Frank, даже в сервисных апарт-отелях доля таких покупок — как минимум 20%.
Коммунальные платежи в подобных проектах формируются исходя из площади номера и ставки за квадратный метр. Она действительно иногда чуть выше, чем в жилье, поскольку расчет ведется для коммерческой недвижимости. Но эта разница уменьшается, если в апарт-отеле работает собственная управляющая компания.
генеральный директор отельного оператора PLG
7. Я буду платить высокие налоги
Для индивидуальных предпринимателей налог на доход со сдачи в аренду отельного номера составляет 6% по упрощенной системе налогообложения, для физического лица — 13%.
Еще один платеж — налог на имущество, который оплачивается один раз в год. Индивидуальные предприниматели от него избавлены, для физического лица это 0,1% кадастровой стоимости номера. «Так, если средняя кадастровая стоимость студии равна 700–800 тыс. рублей, то сумма налога — всего 700–800 рублей в год», — отмечает Екатерина Лисовская.
8. Владельцу апартаментов сложнее доказать право собственности
Право собственности на отельный номер подтверждается ровно так же, как и право собственности на квартиру — выпиской из ЕГРН. Эта выписка является единственным официальным документом, который подтверждает право собственности владельца отельного номера. При этом распоряжаться своим недвижимым имуществом он вправе на свое усмотрение — так же, как и квартирой или офисным помещением.
9. Банки не дают ипотеку на покупку апартаментов
Это не так. Банки выдают ипотеку на покупку апартаментов, а ставки по таким кредитам часто даже ниже, чем на приобретение жилья. Апарт-комплексы работают с банками — в рамках партнерских программ ставка еще привлекательнее. Так, партнерские программы инвест-отелей PLG («Интуит», «Про.Молодость») позволяют оформить ипотеку по ставке от 7,99%.
Набор документов для оформления ипотеки на апартаменты тот же, что и для жилой недвижимости. При этом стоят апартаменты в среднем на 10–15% ниже, чем аналогичная по площади и локации квартира.
10. Для инвестиций в недвижимость нужно много денег
Если ипотека по какой-либо причине не подходит, обратитесь напрямую к девелоперу. Некоторые инвест-отели предлагают стартовые доходные программы, в которые удастся войти с небольшим капиталом. К примеру, в линейке отелей PLG есть предложения, рассчитанные на любой бюджет: S, M, L и XL. Самое недорогое из них — S-программа, которая позволяет войти в отельный бизнес уже при наличии 300–350 тыс. рублей. Предметом инвестиций в этом случае станут квадратные метры коммерческих площадей.
