Циан.Журнал уже приводил подробную инструкцию, как купить квартиру и не наткнуться на обманную схему. В комментариях читатели попросили составить инструкцию по безопасности и для второй стороны сделки — продавцов. Риски для них тоже существуют, поэтому мы собрали все очевидные и неочевидные моменты, в которых надо быть осторожнее.
1-й совет: не скрывайте недостатки квартиры
Чтобы впоследствии не получить приглашение в суд на расторжение сделки, честно признайтесь (и обязательно пропишите в договоре) все важные недостатки квартиры: к ним относятся, например, неузаконенная перепланировка или ветхое состояние дома. Если суд встанет на сторону покупателя, возмещать траты на получение документов и оформление сделки вам никто не будет (так же, как и в случае с отменой сделки уже после того, как продавец оформил все справки).
2-й совет: проверяйте риелторов
Тотальная проверка всех и вся на сделке с недвижимостью — хорошая привычка, и вряд ли вас за нее осудят (а даже если и осудят, то ничего страшного). Не стесняйтесь уточнить, действительно ли риелтор покупателя числится в том агентстве, от имени которого работает.
Выберите грамотного и профессионального риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»
Считается, что покупателям риелтор нужнее (кстати, это заблуждение), поэтому часть сделок проходит при участии только одного агента — со стороны оппонента. Внушает ли он доверие?
3-й совет: убедитесь, что имеете право на продажу
Если вы продаете квартиру, которая находится в ипотеке, внимательно перечитайте договор: нет ли там пункта, согласно которому квартира переходит банку в случае ее продажи. Нелишним будет уточнить и у банка, не будет ли он возражать против сделки и перехода вашего кредита на нового собственника.
4-й совет: остерегайтесь скупщиков долей
Вы хотели бы продать долю в квартире? Есть риск столкнуться со скупщиками долей. Обладатели других долей той же жилплощади имеют первоочередное право на выкуп вашей доли — в их интересах вынудить вас согласиться на сделку. Для этого в квартиру подселяют крайне неприятных соседей, делающих жизнь настолько невыносимой, что вы будете готовы продать свою долю на любых, пусть даже самых невыгодных, условиях. Бороться с этим сложно, но можно — в основном, терпением и ответными мерами.
5-й совет: будьте бдительны на показах
Посмотреть квартиру приходят не только покупатели, но и, как ни странно, воры. Уберите все ценные вещи, спрячьте подальше дорогую технику — в противном случае милейшая семейная пара способна украсть у вас, например, беспечно оставленную в коридоре сумку, ноутбук или любимый золотой браслет.
Заодно обратите внимание, как ведет себя потенциальный покупатель: что он спрашивает о квартире (и спрашивает ли), смотрит ли на вид из окна, интересуется состоянием пола, стен и коммуникаций или больше обращает внимание на шкафы.
6-й совет: никогда не отдавайте оригиналы документов на квартиру
Имея на руках оригиналы документов, мошенники получают несколько шансов переоформить квартиру на себя, включая самые наглые способы с подделкой паспорта и выдачей себя за вас, продавца.
7-й совет: не идите на поводу у «бедняжек»
В сделках с использованием ипотечного кредита иногда случаются оказии такого рода: покупатель утверждал, что банк одобрил ему определенную сумму, но в последний момент эта сумма оказалась меньше (покупатель либо умышленно скрыл правду, либо что-то и правда изменилось в условиях банка). Все справки уже собраны, проделана немалая работа, но покупатель теперь просит скидку, утверждая, что не потянет купить вашу квартиру по той цене, о которой вы договорились ранее. Окончательное решение остается за продавцом.
Аналогичная проблема может возникнуть при альтернативной сделке: если у покупателя неожиданно сорвалась продажа его квартиры, а вырученными деньгами он собирался расплатиться с вами.
8-й совет: не продавайте недвижимость по дарственной
Да, мы знаем, что дарственная предполагает дарение квартиры, но некоторые таким образом пытаются избежать выплаты налогов (они не уплачиваются при дарении), поэтому договариваются оформить сделку именно так. Учитывая, что дарение не предполагает использования в сделке денег (которые вы договорились получить на словах), сложно будет доказать суду, что на самом деле это была обычная сделка. Рискуете остаться и без квартиры, и без денег.
9-й совет: подписывая договор, проверяйте каждую букву
Это банальная ошибка, с которой тем не менее регулярно сталкиваются обе стороны сделки. Проверять надо буквально каждую букву во всех экземплярах договора.
Иногда мошенники специально делают помарки, чтобы вынудить взять новый экземпляр. В этом случае надо следить за руками: не исключено, что при повторном подписании текст ДКП будет совсем другим (мошенники успеют подменить исходный вариант на совсем невыгодный), а уставший продавец подмахнет не глядя. В этом случае он, например, рискует ненароком взять на себя обязательство оставить всю мебель и технику.
10-й совет: оформляйте электронную подпись только в квалифицированных центрах
В эпоху всеобщей удаленки можно минимизировать передвижения по городу и количество встреч, тем более что с усиленной электронной цифровой подписью (ЭЦП) предоставляется отличный шанс заключить сделку не выходя из дома.
Но электронная подпись может быть небезопасной, если оформить ее в первом попавшемся центре. Поэтому обращайтесь только в проверенные места, пусть даже услуга обойдется дороже. Некоторые риелторы относятся к ЭЦП настороженно, но сами специалисты по ЭЦП, наоборот, утверждают, что опасность таких подписей сильно преувеличена.
Со стороны Росреестра действует защита: учреждение примет к регистрации только документы с той ЭЦП, которая была выдана сертифицированным удостоверяющим центром. Так что подделать электронную подпись гораздо труднее, чем обычную, считают эксперты.
11-й совет: используйте проверенные способы оплаты
Банковские ячейки или аккредитивы — вот наиболее надежные способы получения денег за вашу квартиру. И все же некоторые до сих пор пытаются использовать устаревшие варианты с наличными.
В этом случае продавец рискует получить фальшивые купюры и/или «куклу» — муляж, имитирующий пачку банкнот с настоящими купюрами по краям и фальшивыми (а то и вовсе бумагой) в середине.
12-й совет: имейте в виду, что в сделке с цепочкой квартир денег придется ждать
Если в сделке участвует сразу несколько квартир (одновременно покупаются новые и/или размениваются старые), при электронной регистрации договора существует вероятность того, что переход собственности в каждом случае будет происходить в разные дни. Это означает, что продавцу придется ждать, пока все формальности будут соблюдены.
13-й совет: выбирайте проверенный сервис для онлайн-сделок
Все документы при онлайн-сделке, включая доверенности, паспорта, а также саму электронную подпись необходимо проверять в соответствующих реестрах.
Самый простой вариант, если вы продаете квартиру с помощью риелтора — предпочесть сервис Циан.Сделка, который позволяет выпустить электронные подписи по загранпаспорту нового образца. Благодаря этому процесс становится полностью удаленным и все этапы электронной регистрации права собственности проходят онлайн.
При таком процессе становится возможным проводить сделки с недвижимостью в России, находясь в любой точке мира.
Сделка заверяется электронной подписью, а дополнительное удостоверение личности сторон проходит на видеовстрече с сотрудником банка «Точка» по Zoom-видеозвонку. Приложение для получения электронных подписей прошло все необходимые проверки, поэтому процесс является полностью безопасным для всех сторон.
14-й совет: прописывайте в договоре полную сумму
В попытке занизить налогооблагаемую базу продавец и покупатель могут указать в договоре меньшую сумму сделки — налог платится не с реального дохода продавца, а только с того, что прописан в договоре. Но эта попытка сэкономить выйдет продавцу боком, когда он так и не получит остатка суммы от покупателя. Суд в этом случае будет учитывать только условия договора.
15-й совет: тщательно изучайте доверенности
Сделка по доверенности — всегда риск. Если в роли покупателя выступает человек, приобретающий вашу недвижимость для кого-то третьего, держите ухо востро. Не забудьте убедиться, что доверенность настоящая. Сделать это легко на сайте реестра доверенностей.
16-й совет: утром деньги — утром и расписка
При получении денег за вашу жилплощадь расписка об этом пишется и передается покупателю одновременно с реальной передачей квартиры — не следует разносить мероприятия во времени. В противном случае существует опасность остаться и без квартиры, и без денег.
Особую осторожность надо соблюдать при оформлении сделки с рассрочкой платежа: не раз бывало, что права собственности переходили новому владельцу, а выплаты прекращались. Впоследствии суд, скорее всего, встанет на сторону продавца, но всё это — нервы, время и упущенные возможности.
17-й совет: проверяйте данные Росреестра
Росреестр тоже ошибается и пишет адреса с ошибками, а в фамилиях теряет буквы. Получается, что, забирая деньги из ячейки, продавец предоставляет данные, которые отличаются от тех, что предоставил Росреестр. В итоге банк отказывает, продавцу приходится доказывать и исправлять ошибку — это отнимает массу времени и нарушает изначальные планы. При этом сделка считается проведенной, хотя продавец на какой-то срок остается и без недвижимости, и без денег.
Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов
