— В начале 1990-х гг. трудно было говорить о существовании рынка офисной недвижимости в принципе, так как практически отсутствовала его основа — бизнес-центры. Сегмент в сегодняшнем понимании был представлен только Центром международной торговли на Краснопресненской набережной, состоящим из гостиницы, офисных помещений и апартаментов.

 

Поначалу компании размещались где попало и как попало, включая административные корпуса заводов и здания НИИ. Кому-то удавалось снять в долгосрочную аренду у города различные помещения на первых этажах и особняки, кому-то — приобрести здания в частную собственность.

 

Первые девелоперские компании, такие как СП «Перестройка» и турецкая ENKA, разрабатывали свои проекты в переулках центра: Большом Палашевском, Волковом, Газетном и т. д. В Волковом переулке, 19, возникли офисы, условно названные классом А, которые сейчас в лучшем случае считаются классом В. Появлялись небольшие объекты на Олимпийском и Ленинском проспектах (гостиница «Ренессанс», Park Place Moscow). Постепенно разворачивались проекты на Ленинградке в районе станций метро «Сокол» и «Аэропорт». Однако концентрировались офисы все же именно в центре. Часто в реконструированных особняках и старых зданиях, реже — в новостройках.

 

 

 

— Рынок аренды был слишком узкий. Средние сделки варьировались в пределах 300–500 кв. м. Компании только выходили на российский рынок, присматривались к нему, поэтому и офисы были компактные. Сделки по аренде свыше 2000–3000 кв. м считались мега-крупными и встречались крайне редко. Заполняемость специализированных офисных зданий была 100%-ной. Арендаторами таких бизнес-центров тогда являлись преимущественно иностранные компании, например Coca-Cola, Hewlett Packard. Только им были под силу кабальные арендные контракты тех времен. Стандарты корпоративной культуры обязывали западные представительства снимать помещения по уровню и качеству не ниже головных офисов. Но таких предложений на рынке не было. Например, не найдя ничего подходящего, компания Shell арендовала на долгий срок убитый временем особняк и сделала ремонт за свой счет, привезя материалы из-за границы. Российские фирмы были вынуждены искать более бюджетные варианты, находили их, но при этом зачастую сталкивались с недобросовестными собственниками и серыми платежными схемами.

 

 

 

Phototimes/Dreamstime

— В кризис 1998 г. многие иностранные компании закрыли свои представительства в России, разорились банки и финансовые компании, и, как следствие, бизнес-центры частично опустели. Также появилось большое количество качественных зданий, не считавшихся на тот момент БЦ, но предложенных в аренду в связи с тем, что бизнес предыдущего арендатора не смог пережить кризис. Это привело к тому, что арендаторы смогли диктовать свои правила работы на рынке: условия аренды стали более приемлемыми, постепенно ушли серые схемы. Продажи в тот момент остановились.

 

Рынок аренды начал оживать только к концу 1999 г. К 2001 г. девелоперы стали возобновлять свои проекты. Например, «Система-Галс» ввела свой проект Hals-Tower, компания ENKA — БЦ «Садовая Плаза». В это же время рейдеры начали активно продавать захваченное имущество.

 

 

 

— Законность деятельности рейдерских компаний пусть оценивают правоохранительные органы и судьи. Известно много случаев откровенного бандитизма, мошенничества и других нарушений закона. Я не верю в абсолютно белое рейдерство. Между тем в результате их деятельности на рынке появилось большое количество объектов, которые впоследствии профессиональные девелоперы превратили в образцовые бизнес-центры. Арендаторами этих зданий становились страховые и финансовые структуры, банки, представители нефтегазового и металлургического комплекса. Экономический эффект от сдачи в аренду офисной недвижимости был совершенно иным, нежели от задыхающихся производственных цехов. Таким образом, вместо предприятий-банкротов город получил современные БЦ, приносящие доход в бюджет.

 

 

 

— Один из важнейших — поступательное развитие экономики страны в целом. Также немаловажно, что Москва — это центр деловой, экономической и политической активности России, и потребность города в офисах всегда была, есть и будет. В начале 2000-х Москва переживала строительный бум, развивалась инфраструктура новых районов, повышалась планка качества офисного строительства. Рынок набирал обороты вплоть до 2008 г. В этот период начала расширяться офисная география. Ранее строительство ограничивалось Садовым кольцом, а по большей части Бульварным. В 2000–2001 гг. рынок шагнул в сторону Бауманской, потом в сторону Электрозаводской, в 2003 г. — в Новые Черемушки, а в 2005-м — за МКАД, в Химки. Растущий спрос сделал дефицит предложения более ощутимым. Появились предварительные договоры аренды, условия для фирм стали ужесточаться, ставки уверенно ползли вверх. Собственники не спешили продавать объекты, приносившие стабильный доход от сдачи в аренду. Это привело к появлению так называемых виртуальных продавцов, которые манипулировали рынком: в течение года неоднократно выставляли на продажу свои здания и помещения, каждый раз повышая стоимость квадратного метра. С началом кризиса в 2008 г. владельцы бизнес-центров впервые столкнулись с проблемой ликвидности и возвратом кредитов, что вынудило их фактически продавать свои объекты. Виртуальные продавцы перешли в разряд реальных. В результате на рынке появился избыток предложения.

 

 

 

— Объекты, о которых раньше даже нельзя было мечтать, приобретались по заниженной цене. Причем компаниями, близкими к государственному сектору, задействованными в энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслях. Им нужны были офисные здания для размещения своих сотрудников. Например, СГ «СОГАЗ» купила бизнес-центр Wave Tower (просп. Академика Сахарова, 10), ММВБ — БЦ «Елоховский» (ул. Спартаковская, 12–14), «Интер РАО ЕЭС» — БЦ «Луч» (ул. Б. Пироговская, 27). У этих компаний были свободные средства, которые они могли потратить, не изымая из оборота и не нанося тем самым ущерба своему основному бизнесу. Сейчас все они оказались в плюсе.

 

Также в приобретении ликвидных офисных площадей были заинтересованы топ-менеджеры корпораций, готовые потратить либо полученные бонусы, либо отложенные в кубышку деньги в сумме до 10 млн долл. Для них это были долгосрочные вложения, чтобы стать рантье, а впоследствии, возможно, оставить детям.

 

 

 

— В кризис 2008–2009 гг. сформировался рынок продажи мелких помещений, вызванный спросом на небольшие площади. Тогда собственники разбивали объекты на отдельные офисы и этажи. В это время можно было приобрести объект в разы дешевле, чем в прежние времена. Но были и такие игроки, которым удалось с успехом реализовать свои проекты и до, и во время кризиса. Например, ГК «Абсолют» продавала свои офисы на улицах Барклая и Магистральной. Компания Red Development успешно реализовывала БЦ The Loft (Духовской пер., вл. 17) и административное здание на Рязанском проспекте, 86. Sminex сначала реконструировала и впоследствии продавала БЦ The Yard (1-й Магистральный тупик, 11) и БЦ Brent City (ул. Дубининская, 57).

 

2009-й стал «банковским» годом на рынке офисной недвижимости: кредиторы массово забирали девелоперские активы в счет погашения долгов. Таким образом на балансе кредитных организаций оказались строительные проекты на миллиарды долларов. Сегодня кредитные организации решают, как поступить с непрофильными активами, уцелевшие девелоперы добиваются реструктуризации долгов и пытаются достроить начатое.

 

В 2010 г. смена правительства Москвы определила вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие три — пять лет. Девелоперы в ожидании новых правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты, в основном достраивают ранее заявленные БЦ. Растущий спрос на офисные помещения приведет к тому, что к концу 2011 г. существующее предложение практически исчезнет. Рынок ожидает жесткий дефицит офисов. С лета 2009 г., когда ставки достигли своего минимума, рынок уже успел отыграть 40–50% в долларовом эквиваленте и до 70% в рублевом, и сейчас есть все предпосылки к тому, что рост продолжится.

 

 

 

— Первые впечатления — самые яркие. Например, появление в 1996 г. первых бизнес-центров «Пушкин-Плаза» (ул. Тверская, 16/2) и Riverside Towers (Космодамианская наб., 52). «Пушкин-Плаза» — одно из первых специализированных зданий, которое позиционировалось на рынке как объект класса А. Подземная парковка, стеклопакеты, ковролин, системы вентиляции и кондиционирования — это было чем-то из ряда вон выходящим. По сегодняшним меркам это совершенно обычное офисное здание «Галерея Актер».

 

Тогда арендаторы даже не рассматривали предложения за пределами Садового кольца — это казалось далеко, неудобно и непрестижно. Однако дефицит земельных участков в центре города постепенно привел к тому, что застройщики стали искать участки между Садовым кольцом и ТТК. Незадолго до кризиса 1998 г. возник масштабный бизнес-центр Riverside Towers (Космодамианская наб., 52), в простонародье — «карандаши», который положил начало расширению офисной географии. Сегодня за Павелецким вокзалом на месте бывшей промзоны возник целый деловой район. Бывшие фабрики и заводские корпуса стали бизнес-центрами «Аврора», «Вивальди-Плаза» и др. При этом надо отметить, что в конце 1990-х гг. бизнес-центры существовали в районе и Речного вокзала, и Сокола. Арендаторами там были в основном иностранные компании. Очевидно, это связано с близостью тогда еще единственного международного аэропорта Шереметьево.

 

Еще один яркий пример расширения офисной географии — бизнес-центр Cherry-Tower, возникший на базе советского недостроя в 2003 г. Это был первый масштабный объект (площадь около 100 тыс. кв. м), который появился на юго-западе Москвы, в чей успех мало кто верил, так как находится он на значительном удалении от центра (ст. м. «Новые Черемушки»). Тем не менее благодаря удачно разработанной концепции все площади удалось реализовать в рекордно короткие сроки — за три месяца по ставкам, в полтора раза превышающим самые смелые ожидания собственников.

 

Нельзя не отметить офисные объекты, построенные на базе бывших фабрик и заводов, расположенных в восточной части города. Профессиональный подход девелоперов позволил превратить старые заброшенные территории в шедевр офисного строительства. Арендовать помещения в этих объектах готовы были даже крупные иностранные компании. Речь идет прежде всего об объектах компании Horus Capital, например БЦ «Лефорт». Эти проекты повысили планку качества для офисных зданий, находящихся за пределами ТТК.

 

Для 2000-х характерно появление объектов, в интерьер которых вносили какие-то интересные элементы, композиции или скульптуры. Собственники соревновались, чья фишка привлечет больше внимания, тратили немалые деньги и получали от этого удовольствие. Например, в здании «Уралсиба» в холле установлена экспозиция на морскую тематику с использованием подводных лодок. В офисном объекте «Легион-1» в огромном атриуме стоит стеклянный рояль, на котором в течение всего дня играет тапер. Интересно, что арендаторы искали такие изыски и готовы были за них платить.

 

 

 

— Арендаторы 20 лет назад постоянно сталкивались с проблемами телекоммуникаций на объектах. Об Интернете и оптико-волоконной связи тогда мало кто знал, и это казалось очень дорого. Телефоны часто не имели выхода на восьмерку, на компанию выделяли не больше двух линий МГТС, что было крайне неудобно. Стоимость же мобильной связи достигала 10 тыс. долл. в месяц. За эту сумму можно было арендовать достаточно приличный офис.

 

Сейчас сложно найти объект, не обеспеченный выходом в Интернет, с отсутствием междугородных и международных телефонных линий. Кроме того, арендаторы требуют, чтобы бизнес-центры были обеспечены конференц-залами со специальным оборудованием для проведения презентаций и переговоров, беспроводным доступом в Интернет, спутниковым телевидением и т. д. Системы вентиляции и кондиционирования, современные лифты — все то, без чего трудно представить современный офисный центр. В объектах класса А сегодня устанавливают фальшполы, устройство которых позволяет скрыть внутренние коммуникации и оборудование.

 

Требования к безопасности за это время тоже трансформировались. Вооруженная охрана на входе была необходимостью в лихие 90-е, и до сих пор в некоторых бизнес-центрах остались стеклянные тубы на входе, которые позволяли ограничить несанкционированный доступ в здание. В некоторых объектах устанавливали X-ray-рамы, сканирующие личные вещи посетителей с помощью рентгеновского излучения. Не исключен был досмотр личных вещей посетителей — дискеты и диски были запрещены к проносу в здание. Сейчас собственники ограничиваются центральным ресепшеном на входе, наблюдение за объектом осуществляется централизованно с пульта охраны.

 

 

 

— Несмотря на внушительные достижения, нам все еще есть к чему стремиться и многое предстоит преодолеть. Я считаю, что российский рынок нельзя сравнивать с рынками западных стран, у нас есть своя собственная специфика, обусловленная историческими причинами, особенностями менталитета, законодательства и т. д. Нам еще предстоит достигнуть открытости и прозрачности в отношениях девелоперов и власти.