В нестабильное  экономическое время  вложение в недвижимость, особенно в историческом центре Москвы, становится еще одним видом инвестиций  для сохранения капитала.  Наши советы мы подготовили для покупателей элитного жилья, которые с одной стороны заинтересованы в приобретении квартиры, с другой стороны хотели бы сократить непредвиденные риски в нестабильный экономический период.

1. Покупать ли самостоятельно или через агентство

Если вы решили приобретать элитное жилье через агентство, то этот выбор оправдан исходя из следующих факторов:

- Если вы покупаете на первичном рынке, участие агентства приветствуется, во-первых,   агентство выступает как профессиональный контрагент между девелопером и клиентом. Миф о том, что цены застройщика априори ниже несостоятелен, в большинстве случаев проверенные на рынке агентства элитной недвижимости дорожат своей репутацией и им не выгодно завышать цену, так как покупатель всегда может узнать цену у застройщика напрямую.

- Кроме того, агентство может предоставить дополнительный дисконт в цене, в дополнение к общей скидке застройщика.

- Аналитики агентства при неустойчивом рынке проводят постоянный мониторинг ситуации и владеют определенной закрытой  инсайдерской информацией, поэтому их рекомендация о сроках покупки, репутации девелопера, реальных данных по срокам строительства и сдачи  объекта будет огромным бонусом к тому, что вам удастся самостоятельно найти в море информации на рынке элитной недвижимости Москвы.

Если вы покупаете на вторичном рынке, необходима проверка правомочности документов всех предыдущих сделок, история чистоты квартиры, последовательность оформленных документов, договоров мены и купли-продажи. Эксперты Troika Estate отмечают, что  эти проблемы может взять на себя как ваш собственный юрист, так и  представитель юридического отдела агентства, который  профессионально  может подготовить, проанализировать и проверить  документы на оформление сделки.

Совет 1. Начните работать с агентством, чья репутация и опыт не вызывают сомнений, в любом случае вы ничего не теряете, а получаете персонального и профессионального  консультанта и опытного переговорщика, который заинтересован в снижении ваших покупательских  рисков. Вы  можете в любой момент времени перейти к прямому контакту с Застройщиком на первичном рынке или с продавцом интересующей вас квартиры на вторичном рынке, но в случае возникновения профессиональных вопросов, консультант всегда разъяснит как действовать дальше.

2. Какие квартиры всегда в цене вне зависимости от кризисных явлений.

Самый важный критерий – район и расположение дома. Этот критерий и влияет в дальнейшем на ценообразование и спрос. Есть сложившийся рейтинг исторических районов, таких как,  Патриаршие Пруды, Остоженка, Арбат, Чистые Пруды,  но даже в них есть свои особенности расположения домов и наличия определенного социального окружения, плотности застройки, инфраструктуры.  Самое главное при выборе района это выделение для себя реальной цели приобретения (для семейной жизни, для престижности проживания,  для сдачи в аренду, для родственников/детей). Если в кризисный период вы приобретаете квартиру на элитном рынке как одно из средств сохранения капитала, то можно смело сказать, что это будут правильная  инвестиция при грамотном выборе дома и оптимальном бюджете. В среднем за последние 5 лет стоимость элитной недвижимости росла на 10-15% в годовом исчислении, что можно приравнять к высокой ставке по депозиту в банке, отмечают аналитики Troika Estate.

Кроме того, важными факторами при выборе квартиры является ее площадь, конфигурация, квартирография дома в целом.

Категория дома.

Если рассматривать категорию дома, то его респектабельность и качество иногда являются разными понятиями. Так, например,  престижные дома, которые  расположены в  исторических  московских районах, например в районе  Патриарших прудов в основном старые  реконструированные особняки и дома советской постройки. Определенных покупателей больше интересует само место, чем отсутствие парковки и второго санузла или дополнительного лифта. Но при рассмотрении вложений в недвижимость на перспективу, особенно при покупке на вторичном рынке необходимо учитывать реальный возраст дома и риски капремонта или неисправности коммуникаций, которые будут сопровождать возрастной дом время от времени.

Поэтому для снижения рисков эти факторы нужно учитывать заранее и делать ставку не только на исторический фактор, но и практичность проживания/сдачи в аренду, уровень технического оснащения.

Совет 2. Район и расположение дом являются самым важным критерием, но респектабельность дома, не всегда предполагает высокое качество проживания.  Поэтому для снижения рисков эти факторы нужно учитывать заранее и делать ставку не только на исторический фактор, но и практичность проживания/сдачи в аренду, уровень технического оснащения.

3. Первичный рынок или вторичный

Факторы выбора

Цены

- Средневзвешенные цены на вторичном рынке  элитного жилья по данным мониторинга Troika  Estate на  20% выше цен первичного рынка. Эта разница продиктована, прежде всего, стадией готовности жилья, первичной или финальной  отделкой, возможностью проживания, а не ожидания конца строительства, сложившейся средой и определенной однородностью окружения при покупке на вторичном рынке.

- Но у первичного жилья помимо ценовых преимуществ, есть и рисковые поправки, если клиент готов ждать не один год и готов вложиться в элитную новостройку, то лучшее время захода - на начальной стадии строительства. Это наглядно показывают примеры объектов уже вторичного рынка , по которым сделки совершались сразу после кризиса 2008 года (по цене в 2,5 – 3 раза ниже текущей цены).

Совет 3. При покупке на первичном рынке. При заходе на объект на ранней стадии строительства очень важно проработать с агентом-консультантом следующие вопросы: правоустанавливающая документация, репутация застройщика, кто ведет финансирование Застройщика (особенно в период санкций коснувшихся ряда банков), реальные сроки сдачи объекта ГК, скидки и компенсации в случае задержки строительства, схема оплаты.

Совет 4.При покупке на вторичном рынке. Основные вопросы – это, прежде всего, правоустанавливающие документы, схема оформления сделки.

4. Ценовый прогноз. Ждать или покупать

Реалистичный сценарий от аналитиков Troika Estate – постепенное снижение цен происходить будет, но не для всех объектов. Первоначально девелоперы и продавцы элитной недвижимости реализуют весь запас маркетинговых инструментов,  а затем перейдут к ценовому снижению (от 5 до 10% в долларовом эквиваленте).

Но мониторинг сделок за август-сентябрь показал, что ожидание может сыграть и злую шутку с покупателем, уже на конец сентября ликвидных квартир в историческом центре на первичном рынке оставалось небольшое количество и покупатель, отложивший сделку в начале сентября (до лучших времен) не смог удовлетворить спрос по месторасположению и пришлось выбирать альтернативный вариант в менее престижном районе, но по такой же цене как  и в более знаковом районе.

Совет 5. Наша рекомендация, если вы определились с выбором квартиры, то в любом случае оптимальная цена будет вам предоставлена, в том числе и за счет дополнительных скидок продавца. Если вы находитесь в периоде ожидания, что цены существенно упадут, например, как в 2008 году, то такой пессимистичный сценарий, во–первых, сложно предвидеть сейчас, в во-вторых, падение цен коснется прежде всего ипотечных сделок на рынке эконом и бизнес класса. Элитный рынок  со своим ограниченным предложением будет сохранять относительно устойчивое положения с допустимыми ценовыми колебаниями 5-10%.