- 1. Испорченная кредитная история или её полное отсутствие
- 2. Недостаточный доход
- 3. Высокая кредитная нагрузка и долги
- 4. Предоставление недостоверной информации, ошибки в документах
- 5. Вопросы к объекту кредитования
- 6. Маленький первоначальный взнос
- 7. Несоответствие условиям программы
- Как узнать причину отказа в ипотеке
- Как подготовиться к подаче заявки и повысить шансы на одобрение
- Часто задаваемые вопросы о причинах отказа в ипотеке
Ипотека — один из самых одобряемых кредитов, но и по нему бывают отказы. Мы проанализировали основные причины, по которым банки отказывают клиентам.
1. Испорченная кредитная история или её полное отсутствие
Первое, что проверяют банки у потенциального заёмщика, — кредитная история. Она содержит информацию по всем кредитам и займам, которые были и есть у человека.
По кредитной истории банк выясняет, насколько ответственно клиент исполняет свои обязательства. Если в истории есть несколько просрочек сроком до месяца, они её не испортят. Но более длительные и частые просрочки, уклонение от платежей, судебные разбирательства по прошлым займам серьёзно ухудшают кредитоспособность потенциального заёмщика.
Если у вас были просрочки свыше 60 дней за последние полгода, то, скорее всего, в ипотеке вам откажут. У банков нет единого подхода к анализу кредитных историй: одни проверяют данные за последние 3 года, другие — за 5 лет, а третьи изучают клиента вплоть до первого взятого кредита.
Учитывайте возможность технических ошибок. Например, 3 года назад вы погасили потребительский кредит. Но в бюро кредитных историй он до сих пор активен — указано, что ежемесячный платёж составляет 20 тыс. рублей. Оценивая заявку на ипотеку, банк учтёт его как дополнительную финансовую нагрузку, а также отметит, что вы скрыли информацию по своим обязательствам.
Исправить такую ошибку можно через банк-кредитор и через бюро кредитных историй. Банк, получив требование от бывшего заёмщика, обязан передать корректные сведения в бюро кредитных историй в срок до 10 рабочих дней. Если подавать заявку через бюро, процесс займёт до 20 рабочих дней.
Отсутствие кредитной истории — тоже минус. Без неё у банка не получится оценить вашу платёжеспособность, и он может отказать просто на всякий случай. Чтобы этого избежать, достаточно взять пару небольших кредитов — скажем, на бытовую технику и мебель — и аккуратно их погасить. Сделать это желательно за несколько месяцев до подачи заявки на ипотеку, чтобы данные в бюро кредитных историй успели обновиться.
2. Недостаточный доход
В общем случае банки придерживаются правила, что ежемесячный платёж по ипотеке не должен превышать 30–40% чистого дохода заёмщика, то есть дохода за вычетом налогов, расходов на содержание детей (отнимайте 15–20 тыс. рублей), платежей по другим кредитам и так далее.
Если при таком расчёте получается, что вашего дохода недостаточно, попробуйте увеличить срок кредита или уменьшить запрашиваемую сумму, а также найти созаёмщика или поручителя.
Учитывайте, что при рассмотрении заявки их будут оценивать так же придирчиво, как основного заёмщика. Поэтому неплатёжеспособный созаёмщик только увеличит вероятность отказа в ипотеке.
При проверке дохода банки смотрят не только на заявителя, но и на его работодателя. Если у юрлица проблемы с налоговой или организация ведёт судебные тяжбы, это будет поводом усомниться в стабильности дохода клиента.
3. Высокая кредитная нагрузка и долги
Банки обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки (ПДН) клиента. Если ПДН выше 50%, а первоначальный взнос меньше 20%, банк ограничен в праве выдавать такую ипотеку из-за лимитов, которые установил Центробанк.
Ежемесячный доход подавшего заявку на ипотеку клиента — 150 тыс. рублей. При этом он платит по действующим кредитам 23 тыс. рублей каждый месяц.
Планируемый ежемесячный платёж по ипотеке — 75 тыс. рублей в месяц, а размер первоначального взноса — 20%.
Считаем нагрузку: (23 тыс. + 75 тыс.) / 150 тыс. × 100 = 65,3%.
При таком ПДН и небольшом первоначальном взносе банк, вероятно, откажет в кредите: размер его лимитов на такую ипотеку относительно невелик.
При расчёте долговой нагрузки учитываются и действующие кредитные карты. Поэтому даже если вы ими не пользуетесь, перед подачей заявки закройте лишние.
Банки отправляют запрос и в базу судебных приставов. Штрафы от ГИБДД на 2–3 тыс. рублей — это нестрашно, но вот большие долги за ЖКУ или по алиментам рискуют стать причиной отказа.
Учитывают банки и те долги, по которым исполнительное производство прекращено, но не окончено, то есть когда приставы по какой-то причине не смогли взыскать долг и вернули исполнительный лист взыскателю.
4. Предоставление недостоверной информации, ошибки в документах
Даже ненамеренное искажение информации в анкете чревато отказом в ипотеке. При этом банк переспросит, почему, скажем, вы неверно указали стаж и адрес места работы, а может и просто отказать. Поэтому несколько раз проверьте заполненную анкету и прочие документы перед подачей заявки.
Особенно внимательно следует отнестись к корректности информации о доходах и о персональных данных заёмщиков. Если указанные в анкете суммы дохода не совпадают со справками 2-НДФЛ и выписками со счетов по вкладам, а сведения о созаёмщике заполнены неполностью или с ошибками, это с большой долей вероятности повлечёт отказ в ипотеке.
5. Вопросы к объекту кредитования
Недвижимость, которую заёмщик покупает с помощью ипотеки, остаётся в залоге у банка до полного погашения кредита. Логично, что перед подписанием ипотечного договора кредитор тщательно оценивает её ликвидность: как быстро и по какой цене можно будет продать залоговое имущество, если вы не справитесь с обслуживанием кредита.
Поэтому некоторые клиенты сталкиваются с отказом в ипотеке уже после получения предварительного одобрения кредита — связано это с тем, что предмет залога не устраивает банк.
Если причина в объекте, подберите другое жильё, дополнительно уточнив требования банка. В частности, многие кредиторы не берут в залог квартиры в домах с деревянными перекрытиями, объекты с несогласованными перепланировками, комнаты в коммуналках, апартаменты и так далее. Также банк сразу отклонит объекты под арестом и расположенные в аварийных или ветхих домах.
Ипотеку первоначально одобряют не под объект, а под клиента, поэтому сначала стоит посмотреть, на какую сумму вас готов кредитовать банк, а уже потом подбирать варианты. Одобренная заявка обычно действует 30–90 дней — если банк не согласует выбранное жильё, будет время поискать другое.
6. Маленький первоначальный взнос
В современных реалиях первоначальный взнос 25–35% считается всего лишь неплохим. Если в кредитной истории есть погрешности, лучше максимально его увеличить, но иногда и половины стоимости жилья оказывается недостаточно.
Не стоит брать потребительский кредит, чтобы увеличить размер первоначального взноса. Данные в бюро кредитных историй обновляются довольно быстро, а перед подписанием договора банк ещё раз проверит вашу кредитную историю. Из-за возросшей долговой нагрузки вы рискуете получить отказ в ипотеке перед оформлением документов.
7. Несоответствие условиям программы
Ещё одна причина отказа банка в ипотеке — несоответствие клиента программе, по которой он подал заявку на кредит. В основном это касается госпрограмм с льготными ставками: семейной, сельской, арктической ипотеке и так далее. Воспользоваться ими может человек, который соответствуют некоторым условиям — например, у него должен быть ребёнок, которому ещё не исполнилось 7 лет, или заёмщик должен работать в определённой сфере или местности. Если заёмщик не предоставит документы, подтверждающие его право на участие в программе, кредит ему не одобрят.
По рыночной ипотеке ограничений меньше, но они тоже есть. Так, банки устанавливают требования к минимальному и максимальному возрасту и трудовому стажу заёмщика. Если вам отказали из-за возраста, попробуйте обратиться в банк c более лояльной планкой, а если из-за стажа — подайте повторную заявку через несколько месяцев.
Как узнать причину отказа в ипотеке
Банк при отказе должен указывать точную причину, но на практике кредитные организации нередко обходятся общими формулировками: «кредитная политика банка» или «прочее».
Скрываться под этими фразами может что угодно: к примеру, заявитель — самозанятый, а банк отдаёт предпочтение наёмным служащим и ИП, или заёмщик забыл предупредить ответственное лицо на работе, и при звонке из банка менеджерам предоставили недостаточную информацию или отказались общаться.
Подробности лучше выяснить у кредитного менеджера. Специалисты часто идут клиентам навстречу и дают разъяснения и рекомендации, что следует поправить, чтобы получить одобрение.
Если вам отказали в одном банке, попробуйте обратиться в другой: вполне возможно, что там заявку одобрят с первого раза.
Как подготовиться к подаче заявки и повысить шансы на одобрение
1. Если вы допускали значительные нарушения по предыдущим кредитам и ваша кредитная история сильно испорчена, получить ипотеку будет проблематично. Попробовать можно, но не стоит обращаться в крупные банки: они отсеивают такие заявки уже на этапе скоринга — автоматической проверки.
Подайте заявки в небольшие банки, привлеките нескольких созаёмщиков и максимально увеличьте первоначальный взнос. Но будьте готовы к тому, что кредит вам одобрят на небольшую сумму и под высокий процент.
2. Чтобы избежать ошибки из-за уже погашенных кредитов, проверьте свою кредитную историю перед подачей заявки. Для этого запросите информацию в основных бюро кредитных историй. Обратиться в каждое бюро для бесплатной проверки своей кредитной истории можно дважды в год.
Не теряйте справки о выплате кредитов: они подтвердят тот факт, что вы добросовестно исполнили ранее взятые обязательства.
3. Определите, какой ежемесячный платёж для вас комфортен. Зная его, с помощью ипотечного калькулятора Циана удобно рассчитать, на какую сумму кредита вы можете претендовать.
4. Чем более полную и достоверную информацию вы предоставите банку для подтверждения финансовой состоятельности, тем выше шансы на одобрение ипотеки. Допустим, если вы получаете доход от сдачи жилья в аренду, покажите его банку. Тем более что сейчас легализовать такой доход просто — достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого.
Если у вас небольшой стаж на последнем рабочем месте, подождите несколько месяцев и подайте заявку, когда проработаете там год и дольше.
5. Сначала обратитесь в ваш зарплатный банк: там знают и вас, и вашего работодателя и могут предложить более выгодные условия. То же правило действует в отношении банков, где вы уже кредитовались и показали себя ответственным заёмщиком или где у вас есть вклады.
6. Выясните нижний порог кредитования в конкретной организации: небольшие займы банкам невыгодны. Вы не обязаны брать ипотеку на всю сумму: если вам одобрили 5 млн рублей, можно использовать на покупку квартиры только 3 млн рублей, но, если изначально запросить 600 тыс. рублей, реально получить отказ.
Часто задаваемые вопросы о причинах отказа в ипотеке
Почему банк отказывает в ипотеке?
— Причин может быть много: плохая или отсутствующая кредитная история, недостаточный уровень дохода, маленький стаж на последнем месте работы, ошибки в документах и так далее. Если в отказе, который вы получили из банка, не указана причина отказа, обратитесь в офис и попросите её разъяснить. По результатам подайте повторную заявку или обратитесь в другую кредитную организацию.
У меня хорошая кредитная история, почему банк отказывает в ипотеке?
— Хорошая кредитная история — важный, но недостаточный фактор для одобрения жилищного кредита. Возможно, у вас высокая предельная долговая нагрузка при небольшом первоначальном взносе, а банк исчерпал внутренние лимиты риска и теперь одобряет только более надёжные займы, или причина может быть в объекте залога.
Банк должен выдать письменный отказ, посмотрите, что в нём указано. В сложных случаях поможет обращение к ипотечному брокеру.
Как увеличить шансы на ипотеку? В двух банках мне уже отказали.
— Если вам отказывали, но причины были неконкретные, перед подачей следующих заявок проведите дополнительную работу.
- Тщательно проверьте все документы на ошибки и несоответствия.
- Подготовьте свежие справки о доходах с реальными, подтверждаемыми суммами. Если у вас недавно появился дополнительный доход, укажите его.
- Найдите созаёмщика или поручителя с хорошим уровнем дохода.
- Подождите 1–2 месяца и подайте заявку в 2–3 других банка. Частые запросы снижают вероятность одобрения, поэтому не подавайте заявки чаще раза в месяц.
Банк предварительно одобрил ипотеку, но после оценки квартиры отказал. Что делать?
— Видимо, при проверке банк выявил низкую ликвидность жилья или какие-то юридические риски. Если вы хотите взять ипотеку в этом банке, нужно будет искать другой объект. Следите за сроком действия заявки: если он истечёт, документы придётся подавать заново.
Можно ли подать заявки сразу в 7–10 банков?
— Подать можно, но делать этого не стоит. Если вам откажет сразу несколько банков, это отразится в отчётах бюро кредитных историй и снизит ваш кредитный рейтинг. Оптимально — отправить заявки в 2–3 банка. Это не повредит кредитной истории, даже если ипотеку не одобрят.
