В России собираются внести изменения в законодательство для легализации рынка аренды и создать единую платформу арендного жилья. Предполагается, что это поможет вывести рынок аренды из тени. Как выяснилось в результате исследования Циан, среднему рантье в Москве 39 лет, он сдает жилье четыре года и работает по найму. Доход от аренды обеспечивает четверть его заработка.
Стал рантье в силу обстоятельств
Почти половина рантье, которые сдают квартиру, изначально покупали ее для собственного проживания (46%), однако в итоге сдают ее в аренду.
30% рантье — это инвесторы, купившие жилье специально для организации арендного бизнеса. Это сопоставимо с долей инвестиционных сделок в новостройках.
Еще 23% рантье стали таковыми незапланированно — после получения квартиры в наследство от родственников.
И 1% посчастливилось получить столь дорогостоящий подарок в виде квартиры, которая сейчас сдается в аренду.
Таким образом, новый законопроект направлен преимущественно на тех, кто стал рантье в силу жизненных обстоятельств, а не планировал это изначально.
Четверть рантье планируют расширить бизнес
27% столичных рантье в перспективе планируют купить еще квартиры для сдачи в аренду. Почти половина — 43% — собираются сохранить количество сдаваемых квартир в аренду.
Впрочем, есть и желающие попрощаться с арендным бизнесом — таких 3%. Еще 3% собираются уменьшить количество сдаваемых квартир. В качестве причины отказа от сдачи в аренду большинство отметили финансовые причины (66%): высокие цены на недвижимость, низкая доходность от сдачи в аренду, а также выбор другого инструмента для вложений. 24% назвали личные обстоятельства, а 10% намерены прекратить сдачу в аренду по причине законодательных изменений в этой отрасли.
Главная головная боль — поведение арендаторов
Несмотря на перспективу ужесточения контроля по уплате налогов в сфере аренды, подобные инициативы волнуют всего 9% рантье, готовых продолжить заниматься этим бизнесом.
Куда большей головной болью рантье становится поведение арендаторов (порча имущества, антиобщественное поведение, споры о депозите) — при сдаче это волнует 58% собственников.
Еще треть (33% рантье) главной проблемой при сдаче жилья в аренду считают финансовую составляющую: задолженность арендатора, стоимость кредита или выплаты по ипотеке, затраты на ремонт и пр.
Таким образом, несмотря на активные обсуждения перспективы вывода из тени арендного бизнеса, рантье считают важнее другие вопросы, скорее «прикладного» характера.
Сдача жилья в аренду обеспечивает четверть дохода среднего арендодателя
Сдача квартиры в аренду не позволяет рантье полностью отказаться от других способов заработка. Для половины арендодателей (56%) сдача в аренду генерирует не более четверти общего ежемесячного дохода.
Еще для четверти рантье (25%) аренда обеспечивает до половины всего заработка.
Более 50% доходов в качестве аренды получают только 20% рантье.
Несмотря на то что квартира для сдачи в аренду нередко воспринимается как прибавка к столичной пенсии, всего 4% нынешних рантье являются пенсионерами. Большинство рантье — только будущие пенсионеры, которые уже сегодня задумываются об уровне доходов после завершения своей трудовой деятельности. 71% арендодателей — наемные сотрудники в компаниях, что обеспечивает им основной доход.
Заплати налог и живи спокойно
Принято считать, что 90% рынка аренды находится в тени: налоги от полученного дохода не платит подавляющее большинство арендодателей. Однако, как показал опрос, это не соответствует действительности. Рынок столичной аренды на треть легальный — среди всех респондентов 35% платят налоги от сдачи в аренду. Еще 23% честно признались, что скрывают данные доходы от государства. Остальные 42% предпочли не отвечать на вопрос, оставаясь в тени, как и бо́льшая часть арендного бизнеса.
Увеличить долю «официальных» рантье удалось благодаря возможности получения статуса самозанятого. Из тех, кто платит налоги от сдачи в аренду, большинство выбрали именно такой вариант (76%). Еще 14% зарегистрированы как индивидуальные предприниматели. Остальные 10% подают налоговую декларацию по итогам года и уплачивают налог на доходы физических лиц по ставке 13%.
«Арендный бизнес в России находится на стадии активного развития, — отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Даже в столице, с наибольшим числом потенциальных арендаторов, средний рантье имеет опыт сдачи жилья всего четыре года. Поэтому ничего удивительного в том, что рынок находится в тени».
Для того чтобы сделать его легальным, продолжает эксперт, необходимо предложить арендатору альтернативу — речь идет о доходных домах, которые представлены сегодня для небольшой прослойки потенциальных клиентов из-за высоких ставок.
Девелоперы фактически не заинтересованы реализовывать новые проекты доходных домов в массовом сегменте из-за долгой окупаемости таких инвестиций на протяжении нескольких десятков лет. Куда проще продавать, получая прибыль на коротком временном отрезке.
«Поэтому для легализации рынка аренды надо не только повышать контроль за частными рантье, но и стимулировать застройщиков развивать рынок доходных домов, в том числе в спальных районах города, — считает Алексей Попов. — Это позволит снизить маятниковую миграцию, повысить мобильность населения и создать условия, когда сдача жилья официально станет для собственника конкурентным преимуществом».
