На российском рынке недвижимости уже давно ведутся горячие споры о размерах комиссионных риэлторов. Как это часто бывает в спорах экономического характера, сложились две противоположные точки зрения – одни считают, что процентная ставка риэлторов неоправданно завышена, другие утверждают, что комиссионные вполне адекватны тяжелому труду с большими объемами материальных и моральных затрат.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Действительно, за закрытие одной сделки специалист по недвижимости может заработать две или три среднемесячные зарплаты в своем регионе. В тоже время, при заключении сделок риэлторам приходится брать на себя большую ответственность, а также выполнять функции юриста, продавца-консультанта, оценщика, экономиста и даже психолога. В связи с этим мы даже проводили на Realty.dmir.ru опрос про отношение к комиссионным риэлторов. Тема опроса вызвала активную дискуссию – в основном обсуждалась дороговизна услуг и ее обоснованность. А вот один из предложенных вариантов ответа оказался практически не затронутым. Если на государственном уровне будут установлены фиксированные ставки на риэлторские услуги – решит ли это какие-либо проблемы рынка недвижимости? Вроде бы понятно, что рынок станет прозрачнее, но что станет с конкуренцией? Из чего эта фиксированная цена может складываться? И как она формируется сейчас?
Мы решили задать этот вопрос профессионалам рынка, чтобы получить взвешенные и, насколько это возможно, беспристрастные ответы. Позиции оказались весьма разными, и довольно неожиданными.
Не все риэлторы против фиксированных ставок
Далеко не все риэлторы против введения фиксированных ставок. Например, Вадим Яловецкий из агентства недвижимости «Троицкий дом» (Санкт-Петербург) считает, что фиксированная ставка, четко прописанная в законе о риэлторской деятельности, устранила бы вечные вопросы от клиентов о ценообразовании. «Если бы цена за услуги указывалась при оформлении договора, это облегчило бы работу фискальных органов. Например, ставки комиссионных сборов АН при оформлении прямых продаж: 4% – от продажной стоимости объекта недвижимости на вторичном рынке, 5% – при встречной продаже, 10% – на рынке загородной недвижимости», - рассуждает эксперт.
Но представитель московского агентства недвижимости Home Way Марсель Ахметшин настаивает на том, что «фиксация стоимости услуг выгодна только государству для установления более прозрачных отношений с налогоплательщиками и обложения дополнительным налогом всех участников рынка недвижимости».
«На мой взгляд, ставки по Москве на услуги в большинстве агентств недвижимости и так примерно одинаковы: плюс-минус 50 000 – 100 000 рублей, в зависимости от сложности сделки», - комментирует Марсель Ахметишин.
Итак, у крупных агентств все относительно сбалансировано в определенных, установленных конкурентным рынком, ценовых рамках. Однако существенную часть рынка занимают частные риэлторы, а что у них?
Выгодно только государству?
«Стоимость услуг у частных риэлторов сильно отличается: одни себя ценят на уровне и работают за гонорар, сопоставимый с гонораром в агентствах, другие, в основном начинающие специалисты, работают за любые деньги, предоставляя при этом услугу соответствующего качества, – продолжает Ахметшин. – В моей практике я встречал специалиста, которая примерно три года назад имела фиксированный тариф. При этом она гордилась большим количеством клиентов. К сожалению, не сохранился с ней контакт, было бы любопытно узнать, оказывает ли она на сегодняшний день услуги, и если продолжает, то по каким тарифам».
Но и это частный пример деятельности частного же риэлтора. А что в целом? Слушаем дальше Ахметшина: «Кому-либо жёстко зафиксировать ставки по рынку будет сложно. Даже в крупных и известных агентствах недвижимости стоимость одних и тех же услуг может отличаться, в зависимости от отделения и профессионального опыта специалиста. Риэлторская услуга близка к услуге, предоставляемой адвокатами, а гонорар адвоката, насколько мне известно, не является фиксированной величиной, зависит от сложности дела, профессионального опыта и репутации. Очень сложно оценить стоимость оказываемой услуги, так как почти каждое дело и каждая сделка уникальны по-своему. Фиксирование ставки на оказание услуг не выгодно ни крупным компаниям, ни мелким агентствам. Последним будет труднее конкурировать с крупными, так как нельзя оказывать услугу дешевле, чем установлено возможным регулятором. Крупные компании, в свою очередь, не смогут легально брать больше зафиксированной величины и будут вынуждены искать новые схемы получения дополнительного дохода со сделки».
На первый взгляд, зачем крупным компаниям еще дополнительные доходы – они берут, как говорится, «оптом». Но если не стремиться к росту доходов, то зачем вообще заниматься бизнесом? Так что пусть на рынке конкуренция цветет и радует всех.
Нотариус Алексей Комаров из петербургской одноименной конторы также обеспокоен вопросами конкуренции: «Если говорить о рынке как о производной капиталистической экономической модели, то я разницы в подходах к расчету агентской комиссии не вижу. Рынок, при условии открытости расчета комиссии, сам отрегулирует ставки и выведет среднюю, рекомендованную величину оплаты услуг агентства».
Итак, рынок все отрегулирует сам, дополнительный регулятор не нужен, но нужна открытость, прозрачность расчетов. «Однако сегодня де-факто агентское вознаграждение скрыто от сторон сделки и зачастую покупатель и продавец не в курсе, какая сумма комиссии заложена в конверте в ячейку, – продолжает Комаров. – Сторонам зачастую не понятно, ни как она распределяется между агентами со стороны покупателя и продавца и еще каких-то посредников, ни тем более как она распределяется между агентом и агентством недвижимости. Следовательно, нет возможности сторонам понять, была это «левая» сделка, которую агентство недвижимости не контролирует, или сделка, подконтрольная руководству риэлторской компании.
Профессионалам рынка было бы правильно «открыть», обосновать расчет комиссий и процесс оказания услуги для клиента, а не вуалировать его. Проблема в том, что мы упираемся общепринятые стандарты работы компаний, которые должны быть обязательны для всех профессиональных участников рынка недвижимости, так как в противном случае открытость одних будет ставить их в менее конкурентную позицию перед другими. Необходимо принятие закона о риэлторской деятельности, где должны найти свое отражение ответы на вышеперечисленные вопросы, а также на вопросы привлечения к ответственности риэлторов».
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Можно ли высчитать то самое «среднее арифметическое»?
Вроде бы все понятно: вводятся обязательные для всех риэлторов стандарты, открываются процедуры расчетов, и все всем становится ясно – и агентствам, и частным риэлторам, и главное – клиентам. Соответственно, и государство все видит, контролирует, но в ценообразование не вмешивается.
Но, может быть, это лишь взгляд со стороны? Нотариус – лицо, напрямую не заинтересованное в размере комиссионных риэлторов, а потому беспристрастное. Однако суть его деятельности и состоит именно в обеспечении прозрачности рынка, за что Алексей Комаров искренне ратует. И потенциальным клиентам риэлторов этот подход точно понравится, особенно в том, что касается ответственности.
Но как с прозрачностью и обоснованностью расчетов комиссий, то есть с ценообразованием, у самих риэлторов? Можно ли высчитать то самое «среднее арифметическое»?
А с ценообразованием, действительно, не все так просто, отмечает частный риэлтор Андрей Щиплицов (Москва): «Сложность ценообразования на рынке риэлторских услуг заключается в том, что, начиная работать с клиентом, ни он, ни мы до конца не знаем, с каким объемом работ предстоит столкнуться. Самая простая, на первый взгляд, сделка по продаже квартиры может в итоге оказаться сложнее расселения коммуналки. Представьте, что к вам пришел покупатель не со «свободными» деньгами, а имея часть денег от продажи его квартиры, а часть – вложенными в ипотеку. При этом и другая сторона тоже может продавать какое-то свое имущество. В итоге появляется цепочка из трех-пяти квартир.
На мой взгляд, полный переход к фиксированной форме оплаты будет невыгоден ни для агентств, ни для клиентов. Поясню почему. В текущей модели за свой процент я работаю с клиентом до победного конца, и это уже мои риски, как долго я буду продавать или подбирать ему подходящий вариант.
Если переходить к фиксированной ставке, то придется расписывать весь процесс оказания услуги и делать прейскурант на каждый этап. Показ объекта – 100 рублей, внесение аванса – 200 рублей, проверка объекта – 500 рублей и т.д. А что делать, если я объекты с покупателем смотрел, но он ничего не выбрал? Должен он мне платить или нет?
Или, например, если он объект выбрал, а проверка показала высокие риски его приобретения, то при фиксированной стоимости он должен будет мне заплатить и за просмотры, и за проверку объекта? Таким образом, у меня как у агента будет стимул показать ему как можно больше вариантов и «работать» с ним как можно дольше.
Это будет напоминать автосервис, где всеми правдами и неправдами вам стараются поменять то, что еще можно не менять или вообще еще менять не нужно. При ценообразовании важно, чтобы и у агента, и у клиента была одинаковая мотивация: при продаже продать дороже, при покупке купить дешевле. Чисто процентная схема тоже не идеальна: если при продаже выигрывают от нее все, то при покупке агенту не выгодно купить клиенту объект дешевле. И это справедливо как для коммерческого, так и для жилого сегмента рынка».
Очень подробные и понятные примеры, объясняющие ценообразование. И прямой, честный вывод о том, что может быть, если процентную ставку комиссионных сделать фиксированной и разбить ее на части. Но и процентная ставка комиссионных, как заметил Андрей Щиплицов, несовершенна.
Так можно ли все-таки установить единые правила игры для рынка недвижимости, в том числе и фиксированную ставку? Действительно, одно дело – стандартный объект недвижимости, где можно хотя бы приблизительно просчитать риски риэлтора, а потому достаточно реально урегулировать ставки в законодательном порядке. А когда дело касается какой-либо сложной схемы, вроде приведенной в качестве примера Андреем Щиплицовым? Такие ситуации, как показывает практика, законодатели регулировать просто не берутся, а если берутся…
Но как иронично заметил Вадим Яловецкий: «Фиксированная ставка хороша и будет работать в контексте закона, которого нет и не будет. Спи спокойно, риэлтор, никто не покусится на святое – ведь сколько всякого люда кормится...». Или все-таки покусится?
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
