Финансовый кризис 2008 года научил россиян многому. В частности, тому, что кредитами в иностранной валюте надо пользоваться осмотрительно. В кризис курсы основных мировых валют к рублю резко выросли, а вместе с ними и ежемесячные платежи заемщиков.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
«Кошка, однажды усевшись на горячую плиту, больше на нее не сядет. Впрочем, не сядет даже на холодную», — поучительный афоризм известного американского писателя Марка Твена очень точно характеризует ситуацию, которая сейчас сложилась с жилищными кредитами в иностранных деньгах. После кризиса заемщики практически полностью перешли на рубли, забыв о долларах, евро и уж тем более экзотической валюте, что совсем не удивительно. Уроки кризиса слишком свежи в памяти.
Много или мало валютной ипотеки?
На сегодняшний день доля жилищных кредитов в иностранной валюте остается минимальной. По словам начальника отдела розничных продуктов и операционных процессов Московского банка Сбербанка России Алии Кирьяновой, в 2012 г. из 18 500 ипотечных кредитов только 13 выдано в долларах и 5 кредитов в евро. К 1 марта 2013 г. не оформлено ни одного кредита в валюте.В ВТБ24 и вовсе говорят о том, что из-за низкого спроса как в абсолютных, так и в относительных показателях продолжает сжиматься рынок жилищных кредитов в валюте, за 2012 г. он потерял около 28%. Татьяна Усенко, эксперт департамента ипотечного кредитования ВТБ24, отмечает: «По состоянию на 1 января 2013 г. доля валютного рынка составила 5,9% в общем объеме, уровень продаж валютной ипотеки стабилизировался, составив около 1–2% от общего объема. Заемщики все еще опасаются брать кредит в евро и долларах».
Аналогичные цифры (1–2%) приводит руководитель департамента ипотеки и кредитов «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. «Заемщики крайне редко оформляют валютные кредиты, и в среднем фиксируется не более одной заявки каждые два месяца», — утверждает эксперт. В свою очередь начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка Антон Павлов отмечает, что в феврале общая доля ипотечных кредитов в валюте составила 1,9%, а 2012 г. в целом — 1,7%.
«Выделить, на какие именно объекты недвижимости сегодня чаще берут валютные кредиты, сложно, — говорит начальник Управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка Роман Слободян. — Выбор определяется финансовой грамотностью заемщика и его умением спрогнозировать ситуацию в будущем».
По данным АИЖК, в структуре ипотечного портфеля российского рынка заметно снижение доли валютной задолженности. По итогам 2012 г. она составила всего 6%, хотя в 2005 г. превышала 50%, а в 2008–2009 гг. — не менее 20%. В 2012 г. было выдано лишь 1664 валютных кредитов и почти 700 тыс. рублевых. Скепсис россиян не может поколебать даже более выгодная годовая процентная ставка. По данным ВТБ24, она в среднем на 3,5% ниже, чем по жилищным займам в рублях.
Курс на вырост
Хотя россияне не спешат брать валютные кредиты, банки стали активнее предлагать подобные займы. Чем это можно объяснить?
А. Павлов отмечает: «С одной стороны, увеличение интереса к валюте со стороны банков связано прежде всего с ростом стоимости рублевого фондирования и, как следствие, с увеличением рублевых ставок по ипотечным кредитам. С другой стороны, политика количественного смягчения, проводимая ФРС и ЕЦБ, привела к серьезному падению стоимости фондирования в валюте и возможности предложить клиентам сниженные процентные ставки». Эксперт полагает, что объем ипотеки в иностранной валюте может вырасти, если разница между рублевыми и валютными ставками будет увеличиваться. Такая тенденция сегодня наблюдается.
Сбербанк с 1 марта 2013 г. снизил процентные ставки по жилищному кредитованию на 1 п. п. в рублях, долларах и евро. Ипотечные кредиты предоставляются на покупку строящегося или готового жилья — квартиры, таунхауса, дачи, частного дома, гаража, машино-места, а также на индивидуальное строительство.
Т. Усенко говорит: «Участившаяся информация в СМИ о валютной ипотеке в большей части связана не с желанием банков пиарить валютные ставки, а с изменением самого подхода к формированию данных ставок. Например, ВТБ24 в марте ввел единую ставку для ипотеки в валюте — 9,5%. Банки предоставляют клиентам выбор, а клиент сам определяет, что для него максимально выгодно и удобно».
В то же время в Нордеа Банке не ждут существенного изменения спроса на кредиты в валюте в ближайший год. Роман Слободян утверждает, что доля таких продуктов продолжит стабильно снижаться, но чуть меньшими темпами, так как ситуация на международных рынках хоть и восстанавливается, но достаточно медленно. «Тем не менее ставки в рублях растут, а в валюте нет. Да и процент ниже. И если сейчас российские заемщики практически не оставляют заявок на валютную ипотеку, то в дальнейшем доля таких кредитов может увеличиться», — добавляет А. Владыкин.
Выгода и риски на чаше весов
Среднестатистический заемщик, конечно же, возьмет кредит в рублях, тем самым снизит свои риски. Однако есть люди, пусть их и немного, которым удобно и безопасно оформить заем именно в иностранных деньгах. «Золотое правило» гласит, что брать кредит следует в той валюте, в которой получаешь доход. Это самый надежный путь, констатируют в АИЖК.
Тем не менее даже при зарплате в рублях можно рассчитывать на беспроигрышный вариант. Главное — погасить кредит быстро, например в течение одного-двух лет. Такие заемщики есть, но их количество незначительно. Они, кстати, экономят на кредите за счет более низких ставок по валютной ипотеке.
«До кризиса 2008 г. большинство клиентов ГК ПИК выбирали программы кредитования в валюте. Однако в 2009–2010 гг., много потеряв на курсовой разнице и не справившись с увеличившейся финансовой нагрузкой, они вынуждены были отказаться от жилья», — добавляет Елена Кураткина, заместитель начальника управления предпродажной подготовки и маркетинга ГК ПИК. В итоге россияне перешли на рубли, что не могло не коснуться рынка жилья. Как указывает Т. Усенко, цены на квартиры, которые до кризиса предлагались в валюте, теперь практически всегда в рублях.
«Выбирая кредит в евро или долларах, надо помнить, что выгода существенна, но и риски достаточно высоки», — подчеркивает Р. Слободян. В качестве примера эксперт сравнивает два кредита — на 3 млн руб. под 13% годовых и на 100 тыс. долл. под 9%, оба на 15 лет. При аннуитетных платежах (это равные ежемесячные транши) по рублевому кредиту придется заплатить 38 тыс. руб./мес. или 1 тыс. долл. по кредиту в иностранной валюте (то есть 30 тыс. руб.). «Разница в 8 тыс. руб. выглядит достаточно скромно, но за год экономия составит 96 тыс. руб. Однако нужно не забывать, что курс может вырасти, и тогда ситуация значительно изменится. Поэтому обратить внимание на валютное кредитование стоит в тех случаях, когда сумма кредита не является значительной, а у заемщика есть серьезная подушка безопасности. Это, например, депозит в банке на случай резкого изменения ситуации или продажа другой недвижимости, если планируется достаточно быстро погасить кредит».
Резюме
Сейчас валютную ипотеку популярной никак не назовешь, и на это есть весомые причины. Несмотря на более низкую процентную ставку, у кредита в иностранной валюте есть серьезный недостаток — потери из-за изменений курсов валют и дополнительные расходы на конвертацию денежных средств. Конечно, эти риски не затрагивают россиян, у которых основной доход в евро или долларах. Однако данная категория заемщиков многочисленной не является…
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
МНЕНИЕ
Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банка:
«Самая популярная валюта кредитования из иностранных — это доллары. Их доля в объеме выдаваемых кредитов в валюте составляет 70–80%. Вероятнее всего, это связано с тем, что рынок США на сегодня не подвергается таким рискам, как рынок Еврозоны».
