В России в последние несколько лет построено немало технопарков и бизнес-инкубаторов. А отсутствие жилья для квалифицированных, но не очень обеспеченных кадров стало достаточно острой проблемой, при этом многие компании хотели бы предоставлять своим сотрудникам квартиры в аренду на льготных условиях.
Андрей Шелковый,исполнительный директор по жилищному финансированию
Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
Но пока источником предложения служит только частный рынок со всеми вытекающими последствиями: убитые квартиры, непредсказуемые хозяева и соседи, сложности с пропиской, непрозрачность бухгалтерии. Уникальность России в том, что в стране полностью уничтожен арендный сегмент жилищного рынка на уровне отдельных многоквартирных домов (МКД). В АИЖК решили опробовать новый финансовый механизм, который позволит компаниям за счет выгодного кредита профинансировать строительство домов и обеспечить своих сотрудников арендным жильем.
С деталями этой многообещающей задумки в кулуарах саммита Института Адама Смита «Недвижимость в России — 2011» журналистов ознакомил исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК Андрей Шелковый. Он подчеркнул, что говорить о деталях программы еще рано. Они станут известны после того, как новый кредитный продукт будет рассмотрен наблюдательным советом АИЖК. Тем не менее концепция уже понятна. Речь идет о строительстве МКД, квартиры в которых планируется предоставлять исключительно для сдачи в долгосрочную аренду. Жилье в построенных домах не будет выставляться на открытый рынок. Арендаторами смогут стать либо сотрудники компаний-резидентов технопарков, либо социальные категории граждан, определенные региональными властями. Роль АИЖК в этой программе — предоставление ипотечного кредитования инвестору строительства под залог квартир в строящемся доме. Предметом залога, как подчеркнул А. Шелковый, будут являться не отдельные квартиры, а весь жилой фонд возведенного объекта. То есть снять залог собственник здания сможет только после полного погашения кредита.
Условия привлекательны, но…
Предположительно срок кредитования составит до 20 лет. Ставка кредита пока не определена, но, видимо, она будет достаточно привлекательной для бизнеса. У АИЖК на все время амортизации кредита будет инструмент контроля, который не позволит собственнику реализовать квартиры. Правда, вопрос о том, не продаст ли собственник жилье после полного погашения кредита, повис в воздухе. Теоретически компания может воспользоваться программой для получения дешевых денег, а потом досрочно погасить кредит, продать квартиры, получив дополнительную прибыль за счет выгодного кредита. При этом у нее не будет рисков, связанных с законом «О долевом участии» и с низким спросом на жилье на этапе строительства. Но в АИЖК подчеркивают, что в данной программе речь идет не о том, чтобы создать в масштабах страны рыночный арендный сегмент, а о том, чтобы адресно помочь инновационным предприятиям обеспечить своих сотрудников жильем. Такие компании будут заинтересованы в сохранении арендного жилого фонда, а не в получении одноразовой прибыли от продажи квартир в возведенных домах.
Пока идет подготовка лишь двух пилотных проектов, но если опыт признают удачным, его обещают растиражировать по всей стране. Первые проекты будут осуществлены в Новосибирске и Калуге. Масштаб строительства достаточно скромный: в обоих случаях построят дома примерно на 100 квартир. Реализовать задуманное планируется совместно с администрациями Новосибирской и Калужской областей. В Калуге квартиры предполагается использовать исключительно для предоставления сотрудникам технопарка, а в Новосибирске часть квартир сдадут определенным категориям горожан, например молодым ученым или учителям. Кстати, квартиры молодым ученым в коммерческий найм уже не один год предоставляются Москвой. Кроме того, в столице есть даже конкретный МКД, в котором жилье сдается семьям на время накопления начального взноса для покупки квартиры по льготной цене в рамках московской программы «Молодой семье — доступное жилье». Ключевое отличие проекта, который продвигает АИЖК, в том, что происходит создание нового механизма финансирования самого строительства подобных домов, не оказывающего дополнительную нагрузку на региональные бюджеты. А это залог того, что подобные проекты могут стать массовыми.
***
По словам А. Шелкового, существует запрос и на разработку подобного кредитного продукта для Сколково. Особенность этой площадки в том, что недвижимость там нельзя передавать в залог. Но в АИЖК надеются найти финансовый алгоритм, который позволит профинансировать доходные дома и для будущих резидентов российской Силиконовой долины. Так что поиск путей развития арендного сегмента жилищного рынка продолжается.
