Согласно постановлению столичного правительства от 11 ноября, апартаменты являются гостиничными номерами высшей категории и не могут использоваться для постоянного проживания. Более того, есть вероятность, что «счастливые» обладатели таких «номеров» теперь будут платить повышенный налог на недвижимость. В этом году в Москве введут в эксплуатацию 0,3-0,35 млн кв. м апартаментов, но найдут ли они своих покупателей? Мы попросили экспертов взвесить плюсы и минусы приобретения такого жилья, а также рассчитать, покроет ли дисконтные квадратные метры увеличенный налог?
Сектор апартаментов в Москве начал бурно расти, когда массовое строительство жилья в столице приостановилось. Сегодня на апартаменты приходится примерно 37% жилья в границах МКАД. Введение нового налога на недвижимость сделает приобретение апартаментов невыгодным, поскольку ставка для них, как для нежилых помещений, составит 2% от кадастровой цены вместо 0,1-0,3% для собственников жилья. При этом владельцы апартаментов не имеют права на налоговые льготы и вычеты.
Апартаменты – золотое дно прошедших лет?
По словам Алексея Болдина, генерального директора компании «Магистрат» (риэлтерская структура ГК «ИНТЕКО»), рынок апартаментов появился не случайно, а как ответ девелоперов на дефицит площадок, подходящих под жилую застройку: «Апартаменты, как правило, имеют хорошую локацию (зачастую в старых обжитых районах с развитой инфраструктурой, неплохой транспортной доступностью), что очень позитивно сказывается на их ликвидности – фактор для инвестора первостепенный – вложения в такие объекты оптимальны с точки зрения рисков, связанных с необходимостью их реализации».
Однако главное преимущество апартаментов - это цены. Они намного дешевле квартир того же сегмента, так что на этот рынок вполне может войти инвестор, имеющий в портфеле минимальную сумму для приумножения капитала.
Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «Апартаменты дешевле аналогичных по характеристикам квартир в среднем на 20%. При этом низкая цена обеспечивает инвесторам, планирующим получать доход от сдачи таких помещений в аренду, меньшие сроки окупаемости – «входной билет» дешевле, а арендные ставки на апартаменты и квартиры ничем не отличаются, так как прописка не интересует арендаторов ни в том, ни в другом случае. Владелец апартаментов, сдавая их в аренду, может рассчитывать на доходность в среднем 5-9%, которая будет зависеть от класса объекта, расположения, транспортной доступности, окружения и других характеристик».
Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills считает, что доходность апартаментов могла быть еще выше: «При покупке на начальном этапе строительства или реконструкции доходность частных инвестиций в данное жилище за счет роста стоимости составляла 25-30%. Значительный объем апартаментных проектов – реконструкция уже существующих зданий. Обычно она занимала около года. А значит, инвесторы могли монетизировать эту доходность уже через 12 месяцев. В жилых проектах доходность сопоставимая, но строки строительства даже точечного объекта, как правило, не менее двух лет, т.е. годовая доходность в среднем была вдвое меньше, чем для апартаментов».
Не удивительно, что этот рынок активно развивался: по состоянию на весну текущего года первичный рынок апартаментов в Москве представлял собой 32 здания в пределах ТТК, 47 построек в районе от ТТК до МКАД и 10 зданий, находящихся за МКАД.
Если сравнивать данные весны 2014 года с осенью 2013 года, рынок апартаментов в Москве увеличился на 34 здания и три новых апарт-комплекса, которые были возведены за МКАД.
К новой инициативе столичного правительства уже имеется ряд уточнений от экспертов рынка. Так, Анастасия Помелова, управляющий директор службы специальных программ Банка ВТБ, глава юридической службы проекта "ВТБ Арена Парк" утверждает: «Введенный московскими властями запрет не отразится на проектах комплексной застройки, когда апартаменты являются частью возводимого городского квартала. Он касается только отдельно стоящих зданий, состоящих из апартаментов. Также он не скажется на проектах, которые уже находятся в стадии реализации, имеют оформленный ГПЗУ и разрешение на строительство».
Другая угроза для рынка апартаментов - возможное увеличение налоговых платежей на них, как на объекты коммерческой недвижимости. Возможно, в этом случае разница между стоимостью апартаментов и квартир будет нивелирована увеличившейся суммой налоговых сборов? Алексей Болдин полагает, что ответить на это однозначно пока нельзя: «Во-первых, вопрос с налогом на апартаменты пока окончательно не решен. Как заявил недавно заместитель мэра столицы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин, возможно, апартаменты будут облагаться налогом по ставкам, применяемым к жилой недвижимости».
Застройщики уже придумали, как обойти запрет
Факторы увеличения налогов и ограничения в целевом назначении зданий, безусловно, повлияют на рынок апартаментов. Насколько изменится количество апарт-проектов, над которыми будут работать девелоперы? Как они будут приспосабливаться к рынку в новых экономических условиях, чтобы увеличить ликвидность своих объектов? У большинства профессионалов на рынке уже есть свои ответы на самые острые вопросы.
Мария Литинецкая: «При желании этот запрет можно обойти. Ты просто заявляешь, что это будет многофункциональный комплекс с гостиничной функцией, которая может быть реализована по-разному, например, как небольшой апарт-отель со сдачей апартаментов в долгосрочную аренду (аналог доходного дома). Находите инвестора, которому будет интересен этот рентный бизнес, продаете ему часть апартаментов, он берет их в управление и сдает. Весь вопрос в проработке финансовой схемы. Нужно будет просчитать, что выгоднее – построить многофункциональный комплекс, где часть апартаментов будет сдаваться в аренду как апарт-отель или все-таки поменять вид разрешенного использования. Если получить ИРД на строительство МФК будет проще и дешевле, тогда как класс апартаменты не уйдут с рынка. Да, их станет меньше. Если сейчас выходит по 15-20 проектов в год, то будет выходить по 5-7, что сохранит сам сегмент. Если же будет выгоднее поменять вид разрешенного использования и построить жилье, тогда однозначно мы увидим существенное сокращение комплексов с апартаментами, такие проекты постепенно сойдут на нет».
Дмитрий Земсков, генеральный директор компании Strategy & Development, предостерегает от непродуманных решений и считает, что привлекательность инвестиций в апартаменты напрямую будет зависеть от частоты изменений в сферах строительства и налогообложения, а также дальнейшей правоприменительной практики: «Не стоит надеяться, что жёсткость законов будет компенсирована необязательностью их применения. Если девелопер начнет без прохождения всех согласовательных процедур проявлять избыточную креативность и по-своему трактовать целевое назначение участка, например, продавая нарезку общественно-деловых и производственных площадей под видом жилых лофтов, то жесткая реакция властей будет неизбежной. Вольница закончилась».
Столичный мэр Сергей Собянин утверждал, что «вольница закончилась» потому, что компании-застройщики были заинтересованы строить именно апартаменты, из-за более дешевой себестоимости. Если это и правда так, то как именно девелоперы собираются компенсировать возможный рост расходов?
Денис Попов, управляющий партнёр Contact Real Estate, полагает, что несмотря на возможный отток покупателей апартаментов в случае повышения налогообложения,«...застройщики всегда будут привлекать ценой, которая на апартаменты заведомо ниже, нежели на элитные квартиры, а также креативными идеями, стилистическими решениями и локацией».
Стоит ли овчинка выделки?
Что же принесет современный рынок апартаментов покупателю и инвестору? Насколько ценовая разница между апартаментами и квартирами будет нивелирована увеличением налоговых платежей и отсутствием налоговых вычетов на апартаменты? Напомним, что эти вычеты составляют 20 кв. метров на каждого собственника квартиры и 50 кв. метров — для льготников, и на апартаменты не распространяются.
Итак, что получит покупатель апартаментов в случае увеличения налогов - какой доход и какие расходы?
Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», рассчитывает их следующим образом: «Налог на апартаменты действительно вышел, и на вычеты не приходится рассчитывать, однако данный недостаток нивелируется как раз за счет более низкой цены входа в проект. Например, однокомнатную квартиру на Западе площадью около 44 кв. м можно приобрести за 9,5 млн. руб., а апартаменты с аналогичными характеристиками в том же районе обойдутся дешевле – по цене 6,8 млн. руб. Таким образом, разница составляет 2,7 млн. руб. Если за налоговую базу взять текущую стоимость, то:
- налог на квартиру составит около 5 000 руб. в год. (433 руб. в месяц);
- налог на апартамент 34 000 руб. в год (2 800 руб. в месяц).
Получается, что дисконта, предлагаемого девелоперами, хватит на оплату налогов в течение примерно 80 лет. Необходимо отметить, что такие расчёты являются примерными, так как база будет изменяться под воздействием времени и рынка. Таким образом, данный формат остается привлекательным для инвестора».
При этом инвесторы могут повысить доходность своих объектов, применяя различные схемы, предлагаемые девелоперскими компаниями. Одну из таких схем описывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева: «Например, застройщик YE’S предлагает своим клиентам программу «Гарантированный доход», когда покупатель передает апартаменты застройщику в эксплуатацию и гарантированно получает доход в 40 тыс. рублей ежемесячно. Уже застройщик берет на себя все риски, связанные с простоем, возможными поломками в квартире, платежи по квартплате. Владелец должен будет уплатить только налоги со своих доходов. В этом случае тоже можно повысить доходность жилья, если зарегистрировать ИП и перейти на упрощенную систему налогообложения. Экономия получится существенная, так как налог на доход для физических лиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП - 6%. При такой схеме ежегодные расходы владельца квартиры составят от 55 до 80 тыс. рублей, где около 30 тыс. руб. – коммунальные платежи и расходы на содержание недвижимости, 25-50 тыс. – налог на доходы от сдачи в аренду (при налогообложении в 6 и 13%). Расходы владельца апартаментов составят от 89 до 122 тыс. рублей в год, где около 60 тыс. руб. – комммунальные платежи и услуги УК, 29-62 тыс. руб. – налоги на доходы».
Риски недостроя существенно ниже
Сложная экономическая ситуация, которая сегодня сложилась на рынке недвижимости, заставляет покупателя особенно осторожно подходить к вопросу покупки. Эксперты рынка обещают временный застой или даже падение рублевых цен на жилье, что же делать с апартаментами? Покупать или не покупать?
Самый главный минус заключается в том, что в жилье такого типа невозможно получить постоянную регистрацию. Однако временная регистрация сроком на пять лет вполне доступна для жильца. Также в апартаментах более высокие коммунальные платежи, но это нивелируется их более низкой стоимостью.
Каждый сам решает – покупать или не покупать, но советы профессионала неплохо освещают нынешнюю ситуацию в отношении апартаментов. В частности, Дмитрий Халин утверждает, что покупать стоит, несмотря на сложную экономическую и политическую обстановку, резюмируя: «В случае с апартаментами, особенно в реконструируемых исторических домах, главное преимущество, что объект уже существует, а значит, риски недостроя существенно ниже, чем в других новостройках. Кроме того, надо учитывать уникальность таких помещений. Сейчас хорошее время, чтобы договориться с застройщиком о скидках и рассрочках. При этом если отложить покупку, не факт, что в ближайшем будущем на рынке появится что-то подходящее по месту, качеству и цене. Думаю, ни один разумный инвестор из тех, что вложились в квартиры или апартаменты во время кризиса в 2008-2009 годах, в конечном счете в накладе не остался».
