Еще в прошлом году кредитование апартаментов было неким гибридом ипотеки на квартиру и потребкредита с соответствующими ставками. Как изменилась ситуация за последний год?
Узок круг революционеров
Количество банков, работающих с апартаментами, с одной стороны, увеличилось за год в пять раз, с другой — их по-прежнему можно пересчитать по пальцам. Было три, стало пятнадцать. Пионеры, запустившие ипотеку на апартаменты в 2013 г., выводили свой продукт в рамках приобретения коммерческой недвижимости. Изначально эти программы были довольно непривлекательными (ставки от 14 до 18% годовых) и практически не пользовались спросом. Однако в связи с массовым выходом на рынок недвижимости Московского региона нового формата жилья — апартаментов в строящихся комплексах — появилась и потребность в новых ипотечных программах. К тому же именно в 2013 г. на рынке впервые появились комплексы апартаментов эконом- и комфорткласса, целевая аудитория которых, как никто другой, нуждалась в заемных средствах. Постепенно банки увидели потенциал в новом формате недвижимости и уравняли условия кредитования апартаментов и квартир.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
«Эта часть банков смотрит на данный вид жилья довольно оптимистично, — говорит читателям журнала «Недвижимость & цены» Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Для банка ведь главное, чтобы в случае банкротства заемщика кредитор смог реализовать залоговый объект в рамках цены приобретения. А так как апартаменты в основном находятся в пределах Москвы, где спрос на недвижимость превышает предложение, то опасений в ликвидности этого объекта у них нет».
«Не секрет, что, выходя на этот рынок, банки просчитывают прежде всего финансовую перспективу для себя, — добавляет Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — Они оценивают финансовую устойчивость застройщика, перспективы аккредитации его проектов, в том числе их качество и спрос. Например, МФК «Водный» и «Фили Град» стали первыми проектами с апартаментами комфорткласса в Москве, которые получили аккредитацию у ведущих банков».
Банки, которые все еще не кредитуют апартаменты, в свою очередь делятся на две группы. Первые не могут начать кредитовать в связи с отсутствием необходимой нормативно-методологической платформы, базы данных, программных настроек и прочего — они планируют вывести этот продукт в ближайшее время (например, Райффайзенбанк, Промсвязьбанк, «Транскапитал» и др.). Вторые смотрят на апартаменты все еще с опаской и заняли выжидательную позицию: если все крупные банки начнут кредитовать, то и мы присоединимся, а пока не можем оценить свои риски.
Таким образом, в начале 2014 г. ипотеку на апартаменты включили в свои портфели ВТБ24, Банк Москвы, «Зенит», «Возрождение», «Балтика», «РосЕвроБанк», «Связь-Банк», DeltaCredit, «ЛОКО-Банк», КБ «Московское Ипотечное Агентство». В перечисленных банках программы кредитования апартаментов заявлены официально и распространяются на несколько аккредитованных объектов.
Однако есть еще ряд кредиторов, которые реализуют эксклюзивные программы с крупными застройщиками, например «Московско-Парижский Банк» и «Кредит Европа Банк» тесно сотрудничают с компанией «Мортон» и выдают ипотеку на покупку апартаментов только у данного девелопера. Существуют аналогичные проекты и у «Номос-Банка», «Абсолют банка». Такие кредитные учреждения дополняют общее количество банков, выдающих ипотеку на апартаменты, до 15.
Еще одна категория банков не выделяет кредитование апартаментов в отдельную программу и выдает ипотеку на коммерческую недвижимость, позволяющую приобрести в том числе и апартаменты (например, «Росавтобанк», «Глобэкс» и др.). Таких банков довольно много, и условия у них не так привлекательны, как в специальных программах.
«Сам факт большого количества ипотечных программ для покупки апартаментов — это колоссальный шаг навстречу покупателям. Особенно в условиях высоких темпов роста рынка апартаментов, доля которого сегодня составляет 30%, — считает Алена Анцышкина, директор департамента ипотеки и субсидий ГК «Мортон». — Это и следствие растущего спроса на данный продукт, и способ повысить конкурентоспособность проекта: к объектам, аккредитованным банками, доверие покупателей выше».
Эксперты отмечают, что в некоторых строящихся апартаментных комплексах невозможность предоставления ипотеки связана с тем, что объекты являются оформленными на девелопера единым объемом здания. Чаще всего это реконструируемые/ремонтируемые здания, которые юридически разделяются на отдельные апартаменты только после завершения строительных и ремонтных работ.
«А вот апарт-комплексы в Подмосковье банки пока не балуют вниманием вовсе, — замечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Зачастую аккредитацию проходят лишь квартиры. Например, в микрорайоне 1 Мая в Балашихе ипотека есть только в корпусах с квартирами, здания с апартаментами не аккредитованы. В МФК «Красный кит» в Мытищах ипотека также не предоставляется».
Условия сделки сегодня
Какие же изменения произошли в условиях предоставления кредитов? Год назад ставки были на уровне 15–17%, сегодня снизились до 11–13%. Минимальная ставка от 11% предоставляется на апартаментные комплексы либо на последних стадиях готовности, либо при большом первоначальном взносе (размер которого уменьшился с 40 до 10%). Очевидно, что условия кредитования апартаментов вполне сопоставимы с ипотекой на квартиры, хотя и кредитует их не каждый банк.
«Не все банки, входящие в десятку крупнейших игроков ипотечного рынка, сегодня работают с апартаментами, — сообщает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. — Финансовый институт, который дает кредит под инвестирование апартаментов, пока скорее исключение, нежели правило, а за эксклюзив всегда приходится платить чуть дороже. Разница в ставке на приобретение квартиры или апартаментов может быть в пределах 1–2%, а то и вовсе не иметь повышающих коэффициентов. К примеру, программы банка ВТБ24, предоставляющего ипотечные программы на приобретение апартаментов в арх-проекте «Лица», как и во многих других, предлагают оформить кредит на тех же условиях, что и под жилье».
Таким образом, условия, полностью соответствующие кредитованию жилья, предоставляют ВТБ24, Банк Москвы, «Возрождение», «Зенит», «Связь-Банк», «Балтика». У остальных банков они отличаются чуть большим первоначальным взносом. Как и в случае с ипотекой на квартиры, ставка зависит от размера взноса и срока кредитования. Требования к заемщикам, приобретающим квартиру или апартаменты, практически одинаковые: дееспособность, наличие постоянной официальной работы, стабильный доход, возраст от 18 до 65 лет. В качестве предмета залога могут выступать как приобретаемые апартаменты, так и уже имеющееся в собственности потенциального покупателя жилье.
«Пожалуй, единственной сложностью, с которой сталкиваются клиенты, является то, что менеджеры банков зачастую забывают уточнить, на что именно берется кредит, и автоматом одобряют его на покупку квартиры, — обращает внимание Мария Литинецкая. — Такая ошибка влечет за собой задержку выхода клиента на сделку, так как ему приходится получать одобрение заново. Да и в кредитных договорах менеджеры банков иногда забывают исправить вид недвижимости с квартиры на апартаменты. Это обязанность именно менеджера банка, а не клиента — разбираться в типах кредитуемой недвижимости».
Взгляд в будущее
Почему же кредитование апартаментов так и не стало широко распространенным явлением? Главная проблема в том, что в законодательство РФ понятие «апартаменты» до сих пор не внесено. По крайней мере, этот термин отсутствует в части Жилищного кодекса, описывающей жилые помещения. Апартаменты не жилье, они предназначены для временного проживания. Соответственно, и единого понимания среди разработчиков банковских продуктов о том, что это за «птица», тоже нет. А тем, у кого такое понимание сформировано, предстоит еще длительный процесс обновления нормативно-правовой базы.
«Размер кредитной ставки определяется ликвидностью предложения и уровнем спроса, а не категорией объекта недвижимости. Банк оценивает свои риски и вероятность реализации кредитуемой недвижимости по заявленной цене в случае наступления форс-мажора. С учетом того, что на сегодняшний день спрос на апартаменты только растет, я считаю, что лояльность банков к кредитованию апартаментов будет также активно расти, — дает оптимистический прогноз Алексей Белоусов журналу «Н&Ц». — По итогам прошедшего года на долю апартаментов в старой Москве приходится уже треть предложения. При этом география данного формата становится все шире, он присутствует во всех сегментах рынка — как в премиум-, так и в бизнес- и даже экономклассе. Все это позволяет с уверенностью прогнозировать, что в самое ближайшее время услуги по кредитованию апартаментов станут базовым пакетным предложением любого банка, активно работающего на рынке розничного кредитования». Трудно не согласиться с тем, что в настоящее время апартаменты — это самый растущий сегмент недвижимости в столице. И развитие его кредитования зависит от перспектив самих апартаментов. Если данный вид получит широкое распространение, то ипотека на их покупку тоже раскрутится. Если же нет, то так и останется экзотикой. И для этого сегодня, кстати, складываются определенные предпосылки.
Не так давно в адрес апартаментов стала звучать критика со стороны властей. Как известно, градостроительные умы сейчас активно обсуждают новые требования по выдаче разрешений на возведение апартаментов. И от этих решений напрямую зависит судьба всего сегмента, в том числе его кредитование. Очевидно, что сам формат должен сначала окончательно утвердиться в Московском регионе.
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
