- Что будет с арендными ставками
- Условия для снижения ставок
- Почему аренда пока не собирается дешеветь
- Что ждать собственникам и арендаторам на рынке долгосрочной аренды
- Что будет со спросом и с предложением в посуточной аренде
- Как получить скидку при аренде квартиры в 2025 году
- Новый формат: аренда с последующим выкупом
- На рынок аренды влияют сразу несколько факторов: высокий спрос, инфляция, дорогая ипотека, дефицит предложения — из-за этого ставки могут расти.
- Подорожание не может длиться вечно, так как доходы населения растут гораздо медленнее — это тормозит рост цен.
- Скачков арендных ставок на 30%, как это было в 2024 году, не предвидится: и собственники, и арендаторы адаптировались к ситуации на рынке.
Что будет с арендными ставками
Мнения экспертов разделились. В 2025 году рассчитывать на снижение не стоит, а вот рост вероятен, полагает Ксения Астафьева, руководитель отдела цифровой аренды «Самолёт Плюс». Если экономическая ситуация не изменится, а условия кредитования продолжат ужесточаться, то ставки аренды в 2025 году вырастут ещё минимум на 15%, прогнозирует она.
Рынок аренды сильно зависит не только от ключевой ставки, но и от ситуации на рынке труда, где рост зарплат среди классических арендаторов, — офисных белых воротничков — отстаёт от роста ставок, добавляет Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. По итогам 2025 года эксперт ожидает роста ставок на уровне 13–15%.
«В 2025 году я жду рост на величину инфляции — то есть примерно на 10%, — прогнозирует Александр Харыбин, риелтор и эксперт рынка аренды. — К весне цены снизятся по сравнению с сегодняшним днём примерно на 5–7%. Во второй половине лета, когда начнётся сезонный рост спроса, цены пойдут вверх, но не так критично, как это было в 2024 году, — не на 30%».
Условия для снижения ставок
Есть несколько факторов, из-за которых ставки аренды могут заметно пойти вниз:
1. Если ЦБ снизит ключевую ставку и вслед за ней снизятся ипотечные ставки. В этом случае рыночная ипотека вновь станет посильна, а спрос на аренду начнёт стихать: многие предпочтут ей покупку собственного жилья. Но пока предпосылок к снижению ключевой ставки нет.
2. Если добавятся новые льготные категории покупателей и можно будет купить вторичное жильё по субсидированной ставке. В этом случае часть арендаторов купит собственную квартиру и съедет со съёмного жилья, а на рынке появится больше предложения.
«Ставки не могут расти бесконечно — уже сейчас ценовые ожидания арендаторов на 10–15% ниже, чем реальные ставки аренды, — говорит заместитель директора департамента аренды федеральной компании «Этажи» Дарья Хлыстова. — В ближайшее время рынок будет балансировать между желаниями собственников и ожиданиями арендаторов насчёт стоимости».
3. Снижение возможно в случаях, когда собственники переоценили свои квартиры и подняли стоимость аренды больше, чем стоило бы. «Наниматели стали требовательнее к жилью. Собственники, которые ранее сильно повысили цены, теперь вынуждены их снижать. Но это штучные примеры», — уточняет руководитель департамента аренды «Миэль» Мария Жукова.
Почему аренда пока не собирается дешеветь
Спрос продолжает расти, предложение арендных квартир сокращается. Основными драйверами роста спроса и ставок аренды по-прежнему выступают дорогая ипотека и инфляция: люди поднимают ставки аренды, чтобы сохранить доходность. Эксперты добавляют, что до сих пор возвращаются релоканты — те, кто уехал в 2022 году.
В столице аренда не подешевеет из-за дефицита предложения — нехватка сохранилась даже на фоне осеннего снижения спроса от арендаторов (–14,5%).
По данным «Инком-Недвижимость», на момент публикации количество объектов в аренду в семь раз меньше, чем нанимателей. Так что пока снижение ставок маловероятно: по законам рынка для этого объектов должно быть больше, чем желающих их снять.
Но маловероятно и существенное подорожание, когда арендные ставки могут быть сопоставимы с ипотечными платежами.
По подсчётам Оксаны Поляковой, заместителя директора управления аренды квартир «Инком-Недвижимость», сегодня минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в старой Москве — 40 тыс. рублей в месяц, а средняя ставка — 52–66 тыс. рублей в месяц.
При этом платежи за такую же квартиру по рыночной ипотеке существенно превышают 100 тыс. рублей в месяц, а семейная ипотека доступна не всем.
Что ждать собственникам и арендаторам на рынке долгосрочной аренды
Сохранятся уже привычные сезонные циклы. Рост спроса начнётся в первой половине лета и завершится осенью, прогнозирует Алексей Попов. При этом рост ставок будет более сдержанным как во время высокого сезона спроса, так и по итогам года в целом.
Рост ставок в 2024 году объяснялся перетоком спроса в более дешёвые локации и отменой льготной ипотеки — это произошло аккурат к началу сезона пикового спроса. Там, где аренда квартир и так была дорогой, цены индексировались намного скромнее: на уровне 10–12%, а не 25–30%, объясняет Алексей Попов.
По его мнению, в 2025 году дальше спросу перетекать некуда. Ипотечные кредиты останутся недоступными, но это уже не будет таким шоком, как летом 2024 года, поэтому спрос арендаторов будет спокойнее.
По итогам года предложение в сегменте должно увеличиться на 10–15%, прогнозирует Алексей Попов. Ослабление спроса в продаже вторичного жилья влияет и на намерения продавцов: часть из них могут временно отказаться от сделки в пользу сдачи в аренду.
Что будет со спросом и с предложением в посуточной аренде
Развитие сегмента посуточной аренды продолжится. Первой причиной станет развитие внутреннего туризма: путешественников много, но уже сейчас не хватает объектов размещения по разумным ценам. Кроме туристов-отпускников есть и другие категории людей, для которых актуальна посуточная аренда — те, кто ездит на лечение, в командировки и по другим обстоятельствам.
«В отличие от долгосрочной аренды, где цены два года подряд росли на 25-30%, здесь рост средних ставок близок к уровню реальной потребительской инфляции — то есть примерно на 15% в год. Это как раз соответствует платёжеспособному спросу», — говорит Алексей Попов.
На рынке стабильно растёт и предложение: в посуточную аренду активно идут инвесторы, купившие жилье в новостройках в эпоху льготной ипотеки. Количество вовлечённых в этот бизнес объектов может вырасти на 20–25% — так же, как это было в 2024 году.
Как получить скидку при аренде квартиры в 2025 году
Если вы готовы снять квартиру на длительный период, то есть шанс на скидку. Но она будет скромной: рынок не располагает к большим дисконтам.
«Сейчас арендодатели редко дают скидки без весомой причины, так что, если вам обещают дисконт, задумайтесь, нет ли на это скрытой причины. Но есть арендодатели, которые заселяют жильца только на период, пока квартира выставлена на продажу. Большинство арендодателей сами об этом предупреждают», — говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
от собственника выгодно
Если вы живёте налегке и готовы переезжать, то можно сэкономить, выбирая квартиры, которые одновременно и сдаются, и продаются.
По данным Дарьи Хлыстовой, без фиксированного срока аренды собственники дают скидки на уровне 10–12% реальной рыночной ставки.
Новый формат: аренда с последующим выкупом
Новая схема на первичном рынке — аренда с последующим выкупом. Она актуальна для арендаторов, если их устраивает квартира, которую они снимают и есть финансовая возможность её приобрести. Также схема удобна, если хочется купить новую квартиру, но не хочется вынимать деньги из бизнеса или брать ипотечные кредиты или рассрочки.
Как это происходит?
1. Будущий покупатель заключает договор аренды.
2. Равными платежами он выплачивает одновременно и стоимость квартиры, и арендную ставку.
3. Он ничего не переплачивает по процентам, так как сама схема похожа на беспроцентную рассрочку.
4. От беспроцентной рассрочки эту схему отличает одно: обычно рассрочка предоставляется до ввода дома в эксплуатацию, и покупатель не может въехать в квартиру, пока всё не выплатит. Здесь же покупатель въезжает сразу или даже живёт в квартире.
«Цена квартиры фиксируется на момент заключения договора, который, кстати, имеет и обратную силу: покупатель может его расторгнуть и вернуть выкупные платежи, но с учётом штрафов за простой квартиры», — объясняет Алексей Туркин, генеральный директор холдинга «РСТИ» в Москве.
