Эксперты Циан.Аналитики изучили динамику спроса, ставок и объема предложения на рынке долгосрочной аренды крупнейших городов России и выяснили, какие тренды наблюдаются в сегменте в начале 2024 года.
- С начала 2024 года наблюдается рост арендных ставок, превышающий обычные темпы.
- Высокий спрос на аренду поддерживается благодаря ограниченным возможностям покупки жилья из-за повышенных ипотечных ставок.
- Ставки аренды меняются по-разному: в некоторых городах они увеличиваются на 20–40%, а в других локациях значения снижаются до 11%.
- Потенциальный спрос на рынке аренды остается на высоком уровне.
- Объем предложения жилья медленно восстанавливается.
Анализировались средние ставки аренды одно- и двухкомнатных квартир и объем предложения всех квартир в городах с населением более 500 тыс. жителей, а также в Сочи, Калининграде, Московской и Ленинградской областях. Не учитывались объявления в ЖК премиальных сегментов.
Рост ставок возобновился в большинстве городов
В конце 2023 года — после рекордного роста в июне−сентябре — ставки аренды в двухкомнатных квартирах перешли к стагнации, а в «однушках» продолжили медленно увеличиваться. Обычно для октября−декабря характерно снижение средних цен, возвращение их к уровню до сезонного роста, однако в 2023 году этого не наблюдалось.
Начиная с февраля 2024 года рост ставок возобновился. Их увеличение может быть связано с тем, что арендодатели решили изменить условия с началом нового года. Однако в этом году рост более выраженный, чем обычно.
Спрос и ставки держатся на высоком уровне благодаря ситуации на рынке купли-продажи: в сегменте новостроек были снижены лимиты (в столичных регионах) и повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке, на вторичном рынке ипотечные платежи при ставке в 17–20% вдвое превышают ставки аренды. На рынок аренды продолжают выходить те, кто не смог приобрести квартиру при нынешних условиях.
С начала года арендные ставки в однокомнатных квартирах в среднем по анализируемым локациям увеличились на 4,7%, в двухкомнатных квартирах — на 5,3%. Для сравнения: в прошлом году за такой же период рост составил 0,9 и 3,4% соответственно. В 2019, 2020 и 2022 годах ставки аренды за аналогичный период снизились на 2–3%. В 2021 году темпы роста были сопоставимыми.
Сейчас средние ставки аренды «однушек» на 28% выше, чем год назад, «двушек» — на 24% выше.
Динамика средней ставки аренды однокомнатных квартир
По данным Циан.Аналитики
Динамика средней ставки аренды двухкомнатных квартир
По данным Циан.Аналитики
В некоторых городах с начала года ставки аренды увеличились очень сильно — на 20–30% и даже 40%. Например, «однушки» в Калининграде стали сдаваться на 34% дороже, а «двушки» — на 31%, «однушки» в Сочи — на 26%, «двушки» — на 42%, «однушки» в Новокузнецке — на 33%, «двушки» в Саратове — на 27%.
Сочи и Калининград часто оказываются в топе по росту цен на жилье за счет спроса со стороны не только местных жителей, но и приезжих из других регионов. В Новокузнецке и Саратове не так много новостроек, поэтому на рынок аренды пришлась значительная часть спроса, перетекающего со вторичного рынка, где выросли ипотечные ставки.
Но не во всех городах ставки аренды увеличились. В Санкт-Петербурге, Самаре, Ростове-на-Дону, Оренбурге и Иркутске отрицательная динамика наблюдается как для однокомнатных квартир, так и для двухкомнатных. Снижение составило от 1 до 11%. Еще в ряде городов ставки аренды снизились либо в «однушках», либо в «двушках». Например, в Москве средние ставки в однокомнатных квартирах с начала года выросли на 1,6%, в двухкомнатных — снизились на 3,8%.
Спрос на аренду остается высоким
Потенциальный спрос на рынке аренды (количество просмотров объявлений) снижается. В январе был зафиксирован краткосрочный рост активности, который стал результатом действия федеральной рекламной кампании Циан, однако затем продолжилось сокращение спроса. Тем не менее сейчас активность сопоставима с уровнем июля 2023 года, когда спрос на рынке аренды уже стремительно увеличивался.
Показатели близки к максимальным значениям 2022 года. То есть, несмотря на снижение относительно рекордов августа 2023 года, спрос держится на нестандартно высоком для весны уровне.
Динамика потенциального спроса на рынке аренды
По данным Циан.Аналитики
Объем предложения восстанавливается, но очень медленно
С марта по сентябрь 2023 года на рынке аренды крупнейших городов РФ на фоне роста спроса снижался объем предложения. Начиная с октября выбор стал восстанавливаться, однако по сравнению с предыдущими годами рост очень медленный. К апрелю относительно начала года объем предложения в целом по анализируемым локациям увеличился на 19%.
Сейчас количество лотов в активном предложении выросло лишь до уровня августа 2023 года, хотя обычно восстановление выбора после его снижения в активный период происходит уже в ноябре−декабре. За счет высокого спроса увеличение количества лотов на рынке происходит замедленными темпами. Сейчас объем предложения почти вдвое меньше, чем в апреле прошлого года.
Динамика объема предложения на рынке аренды
По данным Циан.Аналитики
«Ставки аренды сейчас находятся на исторических максимумах. После непродолжительного периода стагнации в конце 2023 года рост вновь возобновился. Потенциал увеличения ставок сохраняется за счет некомфортных ипотечных условий на вторичном рынке и в сегменте новостроек», — отметила эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.
По данным Циан.Аналитики
