Для собственников квартир, сдаваемых в аренду, прошедший год был урожайным. Спрос наблюдался высокий, ставки даже несколько подросли во время «осеннего обострения». Что же до будущего — все зависит от того, наступит ли новый кризис.
Цыплят по осени считают
По традиции высокий сезон на рынке аренды квартир приходится на август-сентябрь, когда жилье активно ищут студенты и возвращающиеся из летних отпусков мигранты. В этот период ставки подрастают на 5–7%. Затем активность снижается. «По данным нашей компании, число запросов на аренду квартир в среднем в ноябре сократилось на 20%, а количество заключенных сделок — на 15% по сравнению с октябрем, — говорит Евгений Данилов, партнер, коммерческий директор интернет-агентства недвижимости NA Group. — И если в августе-сентябре квартиру экономкласса стоимостью до 30 тыс. руб./мес. сдавали за один-два дня, то в ноябре сроки экспозиции выросли до четырех-пяти дней, а переоцененные варианты и вовсе сдавали только за неделю-полторы».
Ноябрь обычно не приносит сюрпризов, не стал он исключением и в 2011 г. Одни эксперты не отмечают ценовых колебаний, другие говорят о небольшом снижении. По наблюдению Галины Киселевой, руководителя управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость», стоимость аренды жилья в Москве и области опустилась за месяц на 3–5% в зависимости от класса и расположения объекта. Эксперт Е. Данилов подтверждает, что в ноябре ставки снизились примерно на 3% по отношению к октябрю, при этом в элитном сегменте они упали на 7%, а в экономклассе — на 0,5–1%. Собственники, которые профессионально и давно занимаются арендой, знают об этих тенденциях и стараются не выбрасывать квартиры на рынок в октябре — декабре.
Те же, кому позарез необходимо сдать недвижимость в это время, вынуждены идти на уступки. «Совсем недавно за 320 тыс. руб./мес. была арендована превосходная многокомнатная квартира, причем изначальная ставка — 395 тыс. руб./мес., то есть скидка достигла 23%, — рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER. — Собственник предпочел синицу в руках, памятуя о длинных зимних праздниках». Как отмечает Е. Данилов, в декабре сделки заключают только единицы — клиенты, которым совсем негде жить. На поиск квартиры арендаторы обычно выходят уже во второй половине января — первой половине февраля.
Итоги года
В целом, по мнению экспертов, в 2011-м спрос на съемные квартиры был выше, нежели в прошлом и позапрошлом годах. Общая финансовая нестабильность, слухи о повторении ситуации 2008 г., а также высокие ставки по ипотеке вынудили многих отказаться от покупки недвижимости в пользу аренды, отмечает Г. Киселева. Повлиял и приток арендаторов, прибывших в столицу на работу из регионов. Кто-то, стараясь сэкономить, переезжал в более доступную квартиру, у других, наоборот, дела шли в гору, появлялась и потребность в более дорогом и качественном жилье. «И в 2010-м, и в 2011 г. спрос доминировал, превышая докризисные показатели на 25–30%», — замечает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».Количество предложений в 2011 г. не изменилось, оставшись на уровне прошлого года, констатирует Г. Киселева. Несмотря на то что с рынка постепенно уходят инвестиционные квартиры, компенсирует их недостаток ипотечное жилье, сдаваемое внаем. К тому же в прошедшем году особенно популярна была аренда квартир, выставленных на продажу. Доля таких предложений — около 5%.
По данным «МИЭЛЬ-Аренда», с начала 2011 г. однокомнатные квартиры подорожали на 12%, двух- и трехкомнатные — на 11%. Как отмечает Е. Данилов, самые востребованные объекты экономкласса стоимостью до 30 тыс. руб./мес. прибавили в цене примерно 4–5%, а элитные квартиры подешевели на 1–2%. В сегменте бизнес-класса цены не изменились.
«Уровень арендных ставок еще не достиг докризисных высот, за исключением, может быть, экономкласса (чему способствовал серьезный спрос на такого рода жилье), — свидетельствует В. Ламин. — Но снять достойную квартиру дешевле 2 тыс. долл./мес. внутри Садового кольца снова стало пусть и не невыполнимой, как до кризиса, но весьма непростой задачей. В более дорогих сегментах ставки выросли меньше, но и там цены на отдельные объекты, особенно на квартиры площадью 120–150 кв. м в центре города, вполне могут соперничать с докризисными. С элитным жильем ситуация хуже — сказывается ожидание новой волны кризиса и не совсем стабильное политическое положение».
Однако Галина Сенько, директор департамента аренды компании IntermarkSavills, которая хорошо знает высокобюджетные объекты, зафиксировала по состоянию на конец года рост ставок в среднем на 14% (при этом цена объекта составила 7,2 тыс. долл./мес.). Патриаршие Пруды продолжают удерживать лидирующие позиции, превышающие средние рыночные значения на 20%. В районах Арбат — Кропоткинская, Замоскворечье, Лубянка — Китай-город и Тверская — Кремль арендные ставки выше средних показателей примерно на 10%.
Интерес арендаторов к Подмосковью в 2011 г. оставался стабильным. Наибольшим спросом пользовались квартиры в городах-спутниках — Красногорске, Реутове, Люберцах, Мытищах и т.д. Ставки аренды здесь лишь на 15–20% ниже московских.
Что касается городов дальнего Подмосковья, то там цены в полтора-два раза ниже столичных.
Что почем?
Сейчас в Москве однушки экономкласса стоят примерно 19–31 тыс. руб./мес. (в зависимости от расположения и состояния квартиры), двушки — 25–39 тыс. руб./мес., трешки — 35–49 тыс. руб./мес. В центре предложения на порядок дороже: однушка — от 35 тыс. руб. /мес., двушка — от 40 тыс. руб./мес.
Бюджетные варианты можно встретить в ЮВАО (Люберцы, Выхино, Кузьминки, Текстильщики) и в труднодоступных районах, удаленных от станции метро (Бирюлево, Капотня, Бескудниковский и т.д.), либо за МКАД (Кожухово, Жулебино, Новокосино).
«Малосемейки на окраинах площадью до 30 кв. м можно арендовать за 19–21 тыс. руб./мес. Также иногда доступные предложения появляются в том случае, если клиенту необходимо срочно уехать из Москвы на длительный срок, — говорит Е. Данилов. — Недавно у нас в базе была двухкомнатная квартира (с хорошим ремонтом) в районе станции метро «Сокольники», за которую просили всего 30 тыс. руб./мес., а в итоге сдали ее за 28 тыс. руб./мес. плюс оплата коммунальных услуг. Собственник срочно собрался на ПМЖ в Израиль, но решил не сжигать за собой мосты, оставив квартиру в Москве».
Примером бюджетного варианта внутри МКАД может служить однокомнатная квартира в Выхино (общая площадь — 19 кв. м, первый этаж 14-этажного панельного дома, без кухонной мебели), которая стоит 18 тыс. руб./мес. За 30 тыс. руб./мес. сдают двухкомнатное жилье с косметическим ремонтом и мебелью в районе ВДНХ — площадь квартиры 46 кв. м, кухня — 6 кв. м, первый этаж девятиэтажки.
Минимальная цена двушки по итогам ноября составила 25 тыс. руб./мес. «За такие деньги в Медведково сдавали однокомнатную квартиру площадью 32 кв. м, переоборудованную в двухкомнатную, — рассказывает Г. Киселева. — За трехкомнатную квартиру в ноябре просили минимум 35 тыс. руб./мес. Например, такое предложение было в одном из панельных домов недалеко от станции метро «Рязанский проспект». Общая площадь сдаваемой квартиры — 55 кв. м».
Ну а те, кому красиво жить не запретишь, снимают дорогие апартаменты в центральных районах Москвы. Согласно данным компании EVANS, на Остоженке такие объекты предлагают по ценам от 3 до 27 тыс. долл./мес., на Арбате — от 1,9 до 35 тыс. долл./мес., в Замоскворечье — от 2,5 до 40 тыс. долл./мес., на Красной Пресне — от 2,5 до 30 тыс. долл./мес., на Патриарших Прудах — от 2,3 до 23 тыс. долл./мес. Управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова отмечает, что в этом году вырос спрос на недвижимость в районе Фрунзенской набережной (цена — от 1,8 до 18 тыс. долл./мес.). В целом больше всего запросов от состоятельных арендаторов поступает на квартиры площадью 80–150 кв. м, в которых от трех до пяти комнат.
Что касается жилья в области, то наиболее востребованы квартиры сразу за МКАД, особенно в развитых городах с железнодорожным сообщением. Квартиру в Красногорске можно арендовать за 22–25 тыс. руб./мес., в Люберцах — за 16–18 тыс. руб./мес., в Мытищах — за 15–17 тыс. руб./мес. В Щелково однушку площадью 28 кв. м, правда, с минимумом мебели и без телефона можно снять за 14 тыс. руб./мес. плюс коммунальные платежи.
В более отдаленных районах Подмосковья ставки аренды гораздо ниже. Так, в поселке Хотьково (в районе Сергиева Посада) двухкомнатную квартиру площадью 37 кв. м с мебелью сдают всего за 16 тыс. руб./мес.
Прогноз погоды на рынке
Чего же ожидать арендаторам и хозяевам жилья в новом году? Понятно, что сначала в связи с каникулами на рынке будет затишье, а оживать он постепенно начнет ближе к концу января. Основываясь на многолетних наблюдениях и учитывая фактор сезонности, М. Жукова полагает, что до лета 2012 г. уровень арендных ставок с незначительными колебаниями плюс-минус 2% сохранится в пределах нынешних значений, но ожидать снижения не стоит. А высокий сезон, который традиционно начинается в середине июля и длится до конца октября, будет формировать новые тренды, расстановку сил, брать следующую ценовую планку. Прирост ставок, по прогнозам эксперта, и в 2012 г. не превысит 15%.
«Если экономическая ситуация несильно изменится в следующем году, то, возможно, осенью, в сезон традиционного роста, аренда поднимется в цене, хотя уже сейчас нельзя сказать, что квартиры экономкласса доступны для всех желающих, — говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». — Поэтому, вероятнее всего, рост будет небольшим».
Схожий прогноз озвучил и Е. Данилов: «Мы не ожидаем каких бы то ни было ценовых колебаний и резких скачков ставок аренды. Скорее всего, первый рост цен произойдет весной (в марте-апреле), затем летний спад, а вновь дорожать квартиры станут в конце июля — начале августа, когда на рынке наступит очередной высокий сезон. Совокупный рост ставок в 2012 г. не превысит в экономклассе 5%, а в бизнес- и элитклассе будет в пределах 1%».
Что касается дорогого жилья, то спрос на него сохранит количественные показатели 2011 г., считает Г. Сенько. Наиболее востребованными по-прежнему останутся объекты до 6 тыс. долл./мес. Доля сделок в самом высоком сегменте (от 15 тыс. долл./объект) будет не более 5%. В центре столицы будет также ощущаться дефицит предложения высококачественного жилья, его объем к концу года сократится еще на 10%. Кроме того, на фоне ослабления рубля большее число cобственников предпочтут заключать договоры аренды с ценами в иностранной валюте.
Рынок аренды, как и все прочие, сильно зависит от общеэкономической ситуации в стране. «Будет ли она стабильной, способствующей развитию бизнеса, появлению новых проектов, инвестиций? — задается вопросом В. Ламин. — Если да, то наверняка вырастет спрос на съемное жилье, причем чем лучше будет инвестиционный климат, тем более высокобюджетные, качественные варианты начнут искать арендаторы. В случае отсутствия стабильности ни о каком росте арендных ставок речи не идет».
Впрочем, Е. Данилов предполагает, что спрос на аренду в столице может вырасти даже в случае кризиса, так как в России от него в первую очередь пострадают регионы и люди оттуда могут кинуться на поиски лучшей доли в Москву.
«Если европейский кризис будет углубляться, то и для многих российских потенциальных покупателей получение ипотечного кредита станет невозможным — следовательно, они вольются в ряды арендаторов. Спрос может укрепиться, что удержит цены на аренду от существенного падения даже в случае реализации негативного сценария», — поддерживает эту версию А. Левитова.
Однако если кризис будет глубоким, то платежеспособный спрос упадет, на рынке появится много квартир, от которых арендаторы отказались раньше, чем истек срок договора, и ставки пойдут вниз.
МНЕНИЕ
Вадим ЛАМИН, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER:
«В этом году мы наблюдали немало интересных тенденций. Например, увеличилось количество запросов на совместную аренду квартир, причем это перестало быть прерогативой только студентов. Продолжилось вымывание доступных вариантов в центре, в первую очередь современных студий. Стремление к умеренности в площади жилья, исчезновение гигантомании — тоже тренд. Основным критерием величины требуемой квартиры теперь является не площадь, а количество комнат. Совершенно очевидно повышение интереса прежде всего к жилью с современной отделкой. Ужесточаются и требования к его оснащенности — теперь основная часть арендаторов не рассматривают варианты без кондиционеров, посудомоечных машин и т.д. Надо сказать, что в большинстве случаев собственники идут им навстречу».
