Как говорит русская пословица: ломать — не строить. А что если ломать, чтобы построить? И что из этого проще: снести здание и возвести новое или попробовать дать сооружению вторую жизнь? Проектировщики — как раз те специалисты, которые отвечают на эти вопросы. За ними последнее слово: жить зданию или уйти в небытие. Александр Луценко, генеральный директор «КТБ Проект», рассказывает, как решается судьба старинных, ветхих или аварийных сооружений.

Почему вообще приходится сносить здание

Если дом невозможно использовать (например, он в аварийном состоянии и небезопасен для окружающих), встаёт вопрос рационального использования земельного участка. Наличие ветхого двухэтажного барака на территории с разрешённым высотным строительством (при его сохранении) означает серьёзные потери для инвестора. Да и в условиях, когда в городе становится всё меньше площадок, пригодных для строительства, а потребность в жилье неуклонно растёт, подобное отношение к участкам застройки приведёт к расползанию города вширь. А это при маятниковой миграции (ежедневные поездки населения на работу или учёбу из загорода в Москву и обратно) только ухудшит транспортную ситуацию.

Почему нельзя снести

Часто по ряду причин снос невозможен. Например, здание представляет собой культурную или историческую ценность. Или его нельзя списать по документам, так как оно висит на балансе какой-то организации и бумажная волокита может затянуться на несколько лет. А если нельзя списать — то нельзя и снести.

Бывает, что владельцу «выгоднее» сохранить объект (хотя с экономической точки зрения целесообразнее снести и построить новый), так как он узнаваем, имеет свою «историю» у жителей.

Также одной из причин могут быть расположенные под зданием объекты и коммуникации, относящиеся к режимным. Чаще всего это бывает в центре города. При плотной застройке ведение строительных работ после сноса здания может быть затруднено или вообще невыполнимо, так как строительные работы могут оказать негативное воздействие на соседние дома.

После проведения геологических исследований может выясниться, что увеличение этажности и организация подземных этажей невозможна и, соответственно, ведение нового строительства на этом участке экономически нецелесообразно.

Снести или сохранить

При сохранении старого здания могут возникнуть проблемы с выполнением норм пожарной безопасности: открытые, неизолированные эвакуационные лестницы, узкие двери и коридоры, деревянные перекрытия или конструкция кровли. У кирпичных домов толщина внутренних несущих стен может достигать 1 метра, а окна — маленькие. Также в таких зданиях большая вероятность скрытых дефектов конструкций и инженерных коммуникаций. Переделка всего вышеперечисленного может привести к серьёзным дополнительным затратам.

Если нет законодательных и иных препон, решение о сносе принимается после рассмотрения всех факторов, влияющих на стоимость строительства. Если ситуация позволяет, здание сохраняется.

Принимая решение о сносе, нельзя забывать и об экологии. В закрытых неэксплуатируемых подвалах старых зданий может скапливаться радон. При сносе вся окружающая территория может быть заражена. Также до 50-х годов в качестве утеплителя в строительстве применялся асбест, который тоже канцероген. Помимо этого, износ коммуникаций может привести к загрязнению неочищенными стоками грунтовых вод и окружающей территории.

Городская окружающая среда также требует защиты. Здания, демонтаж которых может как-то повлиять на архитектурный облик города, уже давно отнесены к охраняемым объектам, и любые работы с ними регулируются действующим законодательством. В редких случаях, когда здание настолько ветхое, что сохранение невозможно, на месте снесённого дома необходимо строить его точную копию. Любые попытки изменить сложившийся облик приведут (и уже, к сожалению, приводят) к появлению «кукольных домиков», в которых нарушены пропорции, стилистика и отсутствует какая-то связь с окружающей застройкой.

Вторая жизнь старых зданий

Приведём примеры объектов, получивших новую жизнь. Благодаря реконструкции их удалось перепрофилировать для современного использования, сохранить внешний облик и сделать здания безопасными для людей и окружающей среды.

ЗИЛ (бывший кузовной корпус)

Здание было построено в 1988 году, при реконструкции предполагалось сохранить производственный корпус, а два технологических корпуса снести. При реконструкции были заменены перекрытия с обустройством в здании паркинга на 2735 машиномест, офисов и апартаментов. В ходе реконструкции общая площадь объектов увеличилась на 200 000 квадратных метров.

Здание на Садово-Спасской, 18

Переустройство велось для нужд ФА «Росграница». В ходе реконструкции от старого здания остался только внутренний каркас. Перекрытия, внутренние лестницы, несущие элементы и инженерные коммуникации были заменены, и здание стало соответствовать современным требованиям безопасности и комфорта. При этом, благодаря сохранению внешнего облика, оно не превратилось в очередной инородный элемент.

Бывший роддом на улице Вучетича

В ходе реконструкции нефункционирующее четырёхэтажное здание бывшего роддома 1940 года постройки было перепрофилировано в офисное, деревянные конструкции кровли были заменены на металлические, заменены лифты (с заменой лифтовых шахт), полностью заменено инженерное оборудование здания и противопожарных систем, в подвале появилась возможность устройства бытовых и технических помещений.