— Пожалуй, первое, на что следует обратить внимание, — это цепочка сделок, то есть число продаж квартиры. Чем больше собственников было у жилья за сравнительно недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Проверить данные можно путем изучения выписки из ЕГРП и расширенной выписки из домовой книги.

 

Необходимо выяснить, не был ли кто-то выписан из квартиры после 1995 г. в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы. Закон закрепляет за такими лицами право на жилые помещения, и вернувшийся из заключения гражданин может и зарегистрироваться в помещении, и проживать в нем.

 

Подробнее историю квартиры, связанную с пропиской и выпиской, можно изучить с помощью домовой книги (документ Управления Федеральной миграционной службы). Таким образом можно установить факт пребывания в квартире несовершеннолетних, а также понять, когда и куда они выбыли: если в социальные или детские дома, то органы прокуратуры и опеки и попечительства отслеживают историю принадлежавших несовершеннолетним жилых помещений и через суд возвращают их владельцам.

 

Полной и тщательной проверке подлежат зарегистрированные в квартире лица, чье психическое здоровье или психологический настрой вызывает опасения (например, в связи с возрастом) и которые ранее были собственниками, но передали недвижимость по безвозмездной сделке вашему продавцу. По их заявлению квартира может быть в судебном порядке отобрана у нового собственника — в силу признания судом безвозмездной сделки недействительной.

 

Если жилье, которое вы покупаете, продавец приобрел во время брака, то оба супруга имеют на него права (независимо от того, на кого оформлена собственность). Значит, необходимо получить согласие на сделку второго супруга, в противном случае вы вынуждены будете делить квартиру с ним. Если муж с женой разведены, но не прошло трех лет с момента расторжения брака, то любой из супругов также имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть приобретенной вами квартиры.

 

Узнайте о том, нет ли споров между заинтересованными лицами, а также определенных обременений на квартиру. Такую информацию можно получить, направив заявление в Росреестр (ответ дают в течение пяти дней), а также запрос в канцелярию по гражданским делам в суд по месту расположения данной недвижимости.

 

Нюансов, как мы видим, много, поэтому проверку юридической чистоты квартиры лучше доверить профессионалам, специализирующимся в этой области.

 

 

 

— Да, паспорта действительны, но в вашем случае для продажи квартиры они не нужны. По закону, до 1 января 2013 г. обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт. Однако соблюдать это условие необязательно, если кадастровый паспорт, план объекта или иной документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представляли и он был прикреплен к соответствующему делу.

 

 

 

— Регистрация права собственности на имя нового покупателя осуществляется в Москве в двухнедельный срок, в Московской области — в течение месяца. В случае выявления арестов или обременений процедура будет приостановлена, при этом соответствующие уведомления направят всем сторонам сделки.

 

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ, переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации. До этого момента покупатель не вправе распоряжаться помещением, поскольку оно все еще является собственностью продавца, который и несет бремя его содержания. В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (либо это может быть отражено в самом договоре купли-продажи недвижимого имущества).

 

В случае если право собственности так и не будет зарегистрировано на ваше имя, а ремонт в квартире вы уже сделаете, затраты никто не компенсирует.

 

 

 

— Право проживания и пользования жильем сохраняется лишь на время прописки в квартире и прекратится, как только дочь снимется с регистрационного учета.

 

 

 

— Право собственности (владения, пользования и т. д.) переходит от продавца к покупателю в момент регистрации договора купли-продажи в органах Росреестра. В случае если недвижимость продают в рассрочку, продавец для защиты своих финансовых интересов до полной оплаты может наложить на квартиру обременение (залог). Его условия нужно прописать в договоре. Тогда квартира и ключи от нее переходят покупателю по акту приема-передачи в момент подписания договора купли-продажи.

 

В описанной вами ситуации заключение договора займа, по которому стороны не предполагали передачу денежных средств, может впоследствии привести к признанию сделки ничтожной.

 

Для уменьшения рисков, связанных с неисполнением покупателем обязательств по оплате, можно также предложить ему взять ипотечный кредит. Тогда всю сумму продавец получит сразу после регистрации договора.

 

 

 

— Недобросовестным приобретателем считается лицо, которое знало или должно было знать о том, что его владение имуществом незаконно. В данном случае можно руководствоваться ст. 157, 303, 1103, 1109 ГК РФ. То есть, если покупатель знает об отсутствии прав на отчуждение квартиры у продавца, он считается недобросовестным приобретателем.

 

 

 

— Без присутствия одного из собственников продать квартиру нельзя, так как договор по отчуждению недвижимости будет признан недействительным. Совершить сделку можно лишь в присутствии всех собственников жилья или их представителей с нотариально удостоверенными доверенностями.