Одна из самых обсуждаемых тем на рынке недвижимости — это переход на систему проектного финансирования с эскроу-счетами. В Новосибирске, да и вообще по стране, многие не понимают ее в принципе, некоторые не знают тонкостей и нюансов, и лишь единицы сами прошли все круги бюрократической волокиты, столкнулись с трудностями и в итоге вышли победителями. Один из таких людей — генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский, который поделился своим опытом работы в новых условиях и мнением насчет проектной системы.
Странный депутат, цепочка случайностей и помощь банков: опыт «Стрижей»
— Игорь Юрьевич, при строительстве какого ЖК вы впервые столкнулись с проектным финансированием? И почему не стали тянуть с переходом, как многие другие застройщики, которые все еще работают по старой системе?
— Если можно, то я бы, как во «Властелине колец», ответ на этот вопрос начал на «несколько тысячелетий» раньше. Для «Стрижей» эта история закрутилась в 2014 году. Тогда был экстренно собран совет Национального объединения застройщиков, и мы как его члены тоже принимали в нем участие. Главной повесткой было обсуждение поправок в закон, которые инициировал депутат Госдумы Александр Хинштейн.
В тот год отдельные силы в нашей стране решили усовершенствовать закон о защите прав дольщиков. На первый план вышел Хинштейн с абсолютно неадекватными предложениями. Все экспертное сообщество в лице застройщиков, банков и страховых компаний высказало единое мнение на этот счет: «остановитесь!» Но Хинштейн в ответ обвинил нас в ангажированности и преследовании личных интересов, тогда как сам он считал, что отстаивает интересы родины. В результате в 2015 году появилась убогая редакция 214-го Федерального закона с непродуманным фондом взаимного страхования. То есть был запущен необратимый процесс уничтожения 214-го закона в том виде, в котором он был написан изначально.
После 2015 года обсуждение прошло еще несколько итераций, в которых участвовал и я (к счастью, как выясняется сегодня). А к концу 2017 года для меня уже было очевидно, что никакого другого способа, кроме готовящейся Госдумой и правительством новой системы проектного финансирования, просто не может быть. И именно тогда мы приняли решение, что пойдем в эту сторону.
Подготовка у нас заняла полгода, и летом 2018-го мы запустили проект с использованием эскроу, а осенью получили решение от банка. Этим пилотом стала вторая очередь в ЖК «Солнечные часы»
— Далеко не самый масштабный ваш проект…
— Да, этот кейс был небольшой и предельно понятный, и именно на нем мы отшлифовали всю стратегию подготовки. Сразу же после этого мы начали выводить на проектное финансирование все наши ЖК. К слову, в Сибирском отделении Сбербанка «Солнечные часы» стали первым подобным решением.
Во всей этой истории есть целая цепочка случайностей: что я профессиональный финансист, что «Стрижи» в первых же своих проектах начали плотно работать с банками. Что на своем «пилотном» ЖК достигли взаимного доверия со Сбербанком. Что оказались в тренде, в конце концов. Именно поэтому пример «Стрижей» в контексте обсуждаемого вопроса — это скорее исключение, нежели правило.
Даже если разобраться с первой случайностью, которую я упомянул: финансисты типа меня и Круковского (владелец «Брусники») в нашей сфере — это редкость. Подавляющее большинство управляющих строительными компаниями — это люди, которые профессионально кладут кирпич. Перейти на новую систему для них все равно что ступить в пропасть со змеями, то есть крайне сложный шаг. Поэтому для отрасли это испытание, а для «Стрижей» — скорее, возможности. Конечно, у нас тоже возникало много вопросов и трудностей, но все они благополучно решились.
Но я не злорадствую в отношении других застройщиков: одно дело побеждать в конкуренции, а другое — из-за того, что твои коллеги сходят с дистанции. Весь рынок будет болеть и выздоравливать еще очень долго. Кроме того, у моей победной медали есть и обратная сторона: если в отрасль придут только финансисты, то появится большая вероятность превращения ее в Уолл-Стрит. Кстати, фильм с Леонардо ДиКаприо в главной роли про «волка» с одноименной улицы — это абсолютно документальное кино: именно так и действует фондовый рынок. К сожалению.
В итоге у меня двойственная позиция по проектному финансированию. С одной стороны, меня радует собственный успех, а также эффект «шоковой терапии», которая пойдет рынку только на пользу. А с другой, мне по-человечески жаль коллег, потому что они не заслужили той участи, которую им уготовили Госдума и правительство
— А все ли компании страдают незаслуженно? Ведь одна из причин введения новых правил — это непрозрачность многих застройщиков: запутанные бизнес-схемы, которые банки сейчас отказываются финансировать из-за их небезопасности.
— Когда бьют посуду, то обычно это делают две стороны. И вот в этом случае не готовы работать тоже две стороны. Это застройщики, деятельность которых, отчасти, справедливо непрозрачна. Потому что многие из них даже не до конца понимают, что происходит на строительной площадке.
Вторая сторона — банки — также пока не приспособлена к новой системе. Потому что законодательство вступило в силу, а у банков, как минимум, на территории СФО, нет на это ни штата, ни специалистов. Исключением стал Сбербанк. К февралю этого года на территории Новосибирской области по проектному финансированию со стороны банков было всего 38 решений, и 35 из них — от Сбербанка. Но давайте посмотрим на наших соседей: в Иркутской области было всего с десяток решений от банков. В ряде регионов, например, Кемеровской области или Хакасии, их не было вообще.
В Москве и Санкт-Петербурге система проектного финансирования работает, но эти города — еще не вся Россия. Там сформированы отличающиеся от остальных регионов рынки, есть специалисты и выстроены доверительные отношения (а связь между застройщиком и банком — это не только бумаги, это еще и «честные глаза» одних, в которые смотрят другие), дающие полноценно функционировать системе.
В итоге вопрос критики застройщика, конечно, имеет место, и есть за что. Необходимость закона также назревала, потому что время наводить порядок пришло уже давно. Наверное, действовать методами, которыми это осуществляется — жесткими и конкретными, — это тоже правильно. Но тогда и банки нужно поставить в те же условия.
Потому что так вышло, что сейчас это люди, в руках которых находится единственный инструмент для работы застройщиков. Позиция у них при этом совсем не активная, ведь для застройщиков эти правила обязательны, а для банков факультативны
«Решалы», чудеса «с перепугу» и стройка «на свои»: нюансы новой системы
— Возможно, такое положение дел — это повод появиться третьей силе, какой-то посреднической прослойке между банками и застройщиками?
— А они (назовем их «решалы») уже есть. Они лоббируют решения банков за вознаграждение. Я считаю, что это порочная практика и рынку она не нужна. Нужно совсем другое: появление экспертов (сюрвейеров), которых сейчас не хватает банкам. Они нуждаются, во-первых, в людях, которые понимают стройку и умеют оценивать строительные объемы. Во-вторых, в кредитных инспекторах. Поэтому ваш вопрос действительно актуален. Предположу, что эти специалисты будут не способствовать самой выдаче кредитов, а решать вопросы по подготовке документации, гарантируя тем самым успех сделок.
Вот только сразу же появляется вопрос о количестве таких специалистов. В нашем городе в благополучные экономически времена существовало около 250 строительных проектов на стадии разработки. Исходя из объема работы, каждый специалист по документообороту мог одновременно вести максимум пять из них. То есть в Новосибирске таких специалистов должно быть 50–60 человек. А что насчет, например, Кемерово или Барабинска? А в пересчете на всю страну речь идет уже о тысячах специалистов. При этом банки не мотивированы готовить их.
— Какие плюсы вы нашли для себя в проектном финансировании?
— Экономику пришлось оптимизировать с перепугу. И случилось чудо: нашлись какие-то проценты, которые можно сэкономить. Сроки пришлось оптимизировать — тоже с перепугу. И вновь чудо: мы строим один ЖК в год. По той же причине пришлось оптимизировать сроки финансового планирования. И это привело к идеальному порядку, хотя я и раньше считал, что у нас все хорошо. То есть плюсов для нас очень много. Другое дело, что мы в этой ситуации как выскочки, и логично, что на наши плечи легла дополнительная нагрузка. Но когда рынок немного подровняется, все застройщики окажутся в одинаковых условиях.
В общем, жить с проектным финансированием можно и даже нужно, и плюсов в нем значительно больше, чем при старой системе.
Главный из них заключается в том, что теперь за все отвечает банк, и это предотвращает ситуации с обманутыми дольщиками, потерявшими деньги и не получившими недвижимость. Теперь в худшем случае люди просто не получат квартиры, но вложенные деньги им вернут обязательно
— Вам не кажется, что обманутых дольщиков сейчас, пока идет переход, станет больше? Просто потому, что не все застройщики переживут этот период?
— Я бы даже добавил: их станет не просто больше, а в разы больше. И, по моей информации, на федеральном уровне это понимают. Очень надеюсь, что правительство знает, где найти ресурсы для решения этой проблемы.
— Кстати о ресурсах: вы никогда не думали строить на свои средства?
— Это абсолютно нецелесообразно. Строить «на свои» — это почти в пять раз сократить объемы продаж и начать «морозить» собственные оборотные средства. Я считаю, что кредит — это совершенно нормальный и столетиями проверенный способ развития бизнеса. Если бы «Стрижи» не использовали этот инструмент, то сейчас мы не были бы настолько успешны и находились бы в нишах рынка у самого дна. В общем, работать «на свои» — это стагнация без перспектив развития.
Бюрократия, «заморозки» и пустота: сложности проектного финансирования
— С какими сложностями столкнулись «Стрижи» как компания с прозрачной экономикой при переходе на проектное финансирование?
— На самом деле, все сложности можно объединить в один тезис: это то, что мы были первые. Каждый вопрос — новый вызов, каждая ситуация — уникальная, каждое решение — почти наощупь. То есть это все те трудности, которые возникают у любого пилотного проекта. И успешно прошли мы их только потому, что были в «одной упряжке» со Сбербанком. Ведь что такое кредит на проектном финансировании? Это четыре килограмма документов и двести мегабайт информации в тексте. Все это надо изучить, проверить, найти слабые точки. Но даже в этом случае не всегда сразу проходили решения. Они появлялись лишь при совместной работе с банком.
Хотя и во взаимодействии тоже хватало сложностей. Одна из них была в том, что у этого банка центры по принятию разных решений распределены по всей стране. Например, нам нужно было утвердить цену на недвижимость в 65 тысяч рублей за «квадрат». Решение об этом принимает рандомно определенный человек в условном Воронеже. Он ничего не знает о наших особенностях, и в ответ, без каких-то аргументов, опускает расценки до 60 тысяч рублей.
В итоге нам приходится вести разъяснительную работу с человеком, находящимся в другой реальности, глаз которого мы не видим, голоса не слышим. Мне это кажется весьма энерго- и времязатратным делом
Поэтому в контексте того, что «Стрижи» были первопроходцами, работа с тяжеловесной бюрократической системой — пожалуй, главная сложность, с которой мы столкнулись. Сейчас мы уже привыкаем, но хочется предостеречь следующих за нами: банки не горят желанием возиться с новичками, и ближайшие восемь-десять лет они точно не будут развивать рынок. Так что всем придется проходить наш путь практически самостоятельно.
— По вашим оценкам, насколько опустеет рынок в нашем городе?
— Полагаю, что с рынка Новосибирска уйдут около 70 % игроков. Но есть два нюанса: это будет не одномоментный уход, и в ряде случаев это будет ротация. То есть пока будут уходить одни, появятся другие. Вот только все равно этот процент будет не сбалансированный, и «строй» застройщиков неминуемо поредеет. Сопровождаться это будет дефолтами, трагедиями и печалями. Особенно в нынешней ситуации, когда недвижимость является удачным инвестиционным инструментом.
— Какое место в схеме проектного финансирования занимают покупатели?
— Теперь в отношения на строительном рынке вступают три стороны: банк, специализированный застройщик и покупатель (или инвестор — как кому удобнее называть). О функциях и нюансах работы первых двух мы уже поговорили, а роль последнего в этой схеме сводится к тому, чтобы как можно раньше совершить сделку. То есть купить и потом просто ждать, когда будет готова квартира.
Поэтому несмотря на переход на проектное финансирование, для покупателей сохраняется прежнее правило: чем раньше вложишься в проект, тем большей будет выгода. А вот риски инвесторов при этом минимизированы почти до нуля
— Как вы считаете, в связи с введением проектного финансирования цены на рынке будут расти?
— Безусловно. На это повлияет и сокращение числа игроков и, соответственно, доступных проектов. И тот момент, что все риски на себя теперь берут банки, за которые отвечает Центробанк. Они оценивают эти риски весьма серьезно и назначают за них свою, дополнительную цену.
— Некоторые застройщики, понимая, что не могут осилить новую систему, выступают за возможность поэтапной «разморозки» денег на эскроу-счетах. Можно ли так работать?
— Точно нельзя. Эта схема имеет смысл только для того, чтобы снизить нагрузку по кредиту. Но банки за счет накопления средств на эскроу уже снижают ставки (чем больше зарезервировано денег, тем ниже процент), тем самым делая «разморозку» вообще бесполезной. Да и кто будет оценивать эти этапы? Ведь очень сложно доказать, что проект готов ровно на 30, 40, 50%, что позволяет проводить манипуляции с эскроу-счетами. Плюс собственную экономику эти средства не сильно поправят, а вот проблем создадут много: это и перегрузка всей системы, и поле для коррупции.
Просто нужно активнее и больше продавать, и банк сам снизит процентную ставку. А главное — нужно успешно достроить и сдать проект: тогда банк раскроет счета. Это очень простая и понятная схема. А я всегда выступаю за прозрачность и отсутствие лишних, наносных преград.
Беседовал Владимир Давыденко; текст Антона Митько; фото Виталия Эйгериса
