Иногда покупатель и продавец продолжают встречаться и после подписания договора купли-продажи. Хорошо, если люди успели подружиться за то время, пока сделка готовилась. Но, к сожалению, гораздо чаще их общение бывает вынужденным, а поводом для него служат различные конфликтные ситуации. Разберемся в них при помощи эксперта. На вопросы читателей журнала отвечает Ирина Шугурова.
Ирина Шугурова,зам. генерального директора
«МИЭЛЬ — Брокеридж»
по правовым вопросам
После продажи квартиры возник спор с покупателем насчет электроплиты. Плита дорогая, я изначально собирался ее забрать и с учетом этого занизил цену квартиры. Покупатель же требует деньги, хотя сделка уже прошла и никто не обговаривал, что должно быть в квартире, а чего нет. Да и сдавался дом в черновой отделке, а в паспорте на жилье плита не значится.
— Согласно действующему гражданскому законодательству РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
Если договором купли-продажи или отдельным приложением к нему (например, опись мебели и оборудования) не предусмотрено, что вместе с квартирой продается находящаяся в ней электрическая плита, продавец не обязан продавать ее вместе с квартирой или устанавливать плиту в квартиру, а также уменьшать стоимость квартиры на стоимость электроплиты.
Отец в 2002 г. продал дочери квартиру за символическую цену — 45 тыс. руб. В 2006 г. дочь развелась с мужем, после чего суд разделил это жилье пополам. Сейчас отец планирует подать в суд иск о признании сделки 2002 г. мнимой. Дочь возражать против возврата квартиры отцу не будет. Может ли судья отказать в принятии иска на основании того, что пропущен срок давности? Каковы шансы по признанию сделки ничтожной?
— Вопрос о принятии иска и уж тем более о его судьбе, то есть признании или непризнании сделки мнимой, решает только суд. Оценить все шансы только по предоставленной вами информации невозможно.
Квартира куплена в браке на имя жены. Продается по договору, в котором три стороны: покупатель, продавец и супруг продавца. При рассмотрении документов Федеральная регистрационная служба потребовала нотариальное заверение согласия супруга. Права ли ФРС?
— Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К общему имуществу супругов относятся доходы каждого из них от трудовой, предпринимательской или интеллектуальной деятельности; полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.).
Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Право на общее имущество принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
П. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает, что согласие супруга на сделку должно быть нотариально удостоверено в следующих трех случаях:
1) при совершении сделки по распоряжению недвижимостью;
2) при совершении сделки, требующей нотариального удостоверения;
3) при совершении сделки, для которой предусмотрена обязательная государственная регистрация.
Если же в указанных ситуациях нотариально заверенное согласие супруга не будет представлено, он вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Из вашего вопроса непонятно, как в договоре купли-продажи может участвовать третья сторона — супруг продавца, если квартира оформлена только на имя жены? В этой ситуации договор подписывается только женой (продавцом) и покупателем, то есть всего двумя сторонами. Но требование предоставить нотариально удостоверенное согласие супруга продавца — законно и правомерно.
Планирую продажу комнаты, расчет — через банковскую ячейку. Юридическая контора составила договор без упоминания об этом. Могут ли быть опасные последствия?
— В договор купли-продажи пункт про банковскую ячейку включать необязательно, но в нем непременно должна быть указана стоимость квартиры, о которой условились продавец и покупатель. Кроме того, необходимо прописать порядок расчетов — то есть до или после регистрации сделки.
Я купил квартиру, и позже выяснилось, что от прошлых хозяев осталась задолженность за электроэнергию около 20 тыс. руб. Собственность я уже оформил. В ЖЭКе меня заставляют оплатить старый долг, угрожают подать в суд. Так кто же все-таки должен оплачивать: я или старый хозяин? Какими нормативными документами это регламентируется?
— Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, собственник жилого помещения несет бремя его содержания (ст. 30 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, если задолженность возникла до момента возникновения у вас права собственности на квартиру, обязанность по ее оплате лежит на предыдущем владельце. В этом случае вы вправе требовать от него ее погашения.
Но, в принципе, в договоре купли-продажи или в акте передачи стороны могут предусмотреть и другой вариант. Например, обязанности по оплате коммунальных услуг могут возникнуть у покупателя с момента передачи ему квартиры (а она может быть передана и раньше регистрации договора и перехода права собственности к покупателю).
Можно ли использовать материнский капитал как доплату при договоре мены?
— Материнский капитал может быть использован для улучшения жилищных условий ребенка. Если после совершения договора мены жилищные условия ребенка улучшаются, то можно.
К СВЕДЕНИЮ
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
(Гражданский кодекс РФ, ст. 170)
