Что делать, если бывший собственник не съезжает из квартиры

Чаще всего такая ситуация складывается, если сделка была альтернативной и прежний владелец вашей квартиры не успел оформить все документы или затеял в новой квартире ремонт. Но бывает, что с этого начинается мошенническая схема: продавец не выезжает, а через несколько месяцев и вовсе заявляет, что подписал документы, не осознавая последствий своих действий. 

В обоих случаях правда на стороне покупателя — значит, сначала придётся взывать к совести продавца, аргументируя правоту документально. Если это не поможет — обращаться в суд.

Главный аргумент — договор купли-продажи

Сроки, в которые продавец должен полностью освободить проданную им квартиру, обязательно прописываются в договоре купли-продажи. Это существенное условие договора, без которого документ подписывать нельзя.

Как составить договор купли-продажи

и ничего не забыть

Подробнее

Квартира может быть занята:

• физически — если в ней кто-то живёт;
• юридически — если в ней есть зарегистрированные лица.

В договоре купли-продажи обязательно должны быть закреплены оба условия:

• требование освободить квартиру в течение определённого срока — например, продавец обязан в течение трёх дней с момента регистрации перехода права собственности, вывезти вещи и передать ключи новому собственнику;
• требование снять с регистрации — постоянной и временной — всех, кто в квартире зарегистрирован, это надо сделать до подписания договора купли-продажи.

Как выписаться
из квартиры

онлайн через «Госуслуги»

Узнать

Как зафиксировать требования в договоре купли-продажи

Чаще всего используется следующая формулировка: «В квартире никто не проживает и не зарегистрирован, продавец обязуется физически освободить квартиру до (дата)».

Если в квартире есть зарегистрированные, формулировка может быть другой: «В квартире зарегистрированы (перечисление Ф.И.О., паспортных данных), продавец обязуется снять их с регистрационного учёта до (дата)».

Но лучше, когда к моменту выхода на сделку в квартире зарегистрированных нет. Пусть продавец всех выпишет и возьмёт справку из УК, которая подтвердит, что в квартире никто не зарегистрирован.

Если покупатель разрешает пожить продавцу в квартире до регистрации права, формулировка может быть такой: «К моменту регистрации права нового собственника (данные покупателя) продавец (данные продавца) обязуется сняться с регистрационного учёта и физически освободить квартиру».

Как правильно потребовать у бывших собственников освободить квартиру 

Если дата, указанная в договоре, прошла, а квартиру продавец не освобождает, нужно действовать пошагово.

1. Поговорить с бывшим собственником, указав, что сроки вышли и далее вы намерены обращаться в суд.

2. Если толку нет, официально, в письменной форме уведомите бывших собственников. Заказным письмом направьте требование об освобождении квартиры с указанием основания (переход права собственности), даты, когда жильё должно быть передано, и ссылки на договор.

3. Если и это не помогло, придётся освобождать квартиру в судебном порядке. В иске обычно заявляется требование о выселении бывших владельцев и передаче помещения новому собственнику. Договор, зарегистрированный переход права и письменное требование станут доказательствами в суде.

Рассмотрение дела обычно занимает 2–3 месяца. Суд вынесет постановление, что бывший собственник обязан сняться с регистрационного учёта и освободить квартиру. Первое происходит в МФЦ, со вторым помогут приставы — они принудительно выселят строптивого продавца.

Как составить требование о выселении

Требование о выселении — это письменное уведомление бывших собственников, которые продолжают проживать в квартире после перехода права собственности. Такой документ фиксирует вашу позицию и является обязательным шагом перед обращением в суд.

«Эффект Долиной»: как его избежать

и безопасно купить вторичку

Читать

В требовании важно указать несколько ключевых моментов:

• кому направляется документ: фамилия, имя, отчество и адрес квартиры;
• данные нового собственника и основание, по которому возникло право собственности — договор купли-продажи и дата государственной регистрации;
• суть требования: следует указать, что право собственности перешло к вам, а прежние владельцы или проживающие лица обязаны освободить квартиру и передать её по акту приёма-передачи;
• указываете конкретный срок, в течение которого жильё должно быть освобождено: например, 7–10 дней с момента получения уведомления;
• предупреждение о дальнейших действиях: если квартира не будет освобождена добровольно, собственник будет вынужден обратиться в суд с требованием о выселении и возмещении расходов.

Такое требование надо отправить заказным письмом с уведомлением о вручении — это подтвердит, что адресат получил документ.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽

Как составить и подать в суд исковое заявление о выселении 

Для начала нужно подготовить исковое заявление. В иске указываются:

• данные истца (нового собственника);
• данные ответчика (бывшего владельца);
• адрес квартиры;
• обстоятельства дела: когда был заключён договор купли-продажи, когда зарегистрирован переход права собственности и что ответчик продолжает занимать жильё без законных оснований;
• в просительной части обычно формулируется требование выселить ответчика из квартиры и передать её собственнику.

К иску нужно приложить документы, подтверждающие вашу позицию. Это договор купли-продажи, выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве собственности, акт приёма-передачи (если он подписан), копия письменного требования об освобождении квартиры и доказательства, что вы его направляли.

Иск подаётся в районный суд по месту нахождения квартиры. Суд назначает заседание и уведомляет стороны. На заседании суд проверяет документы и обстоятельства: если требования подтверждаются, суд выносит решение о выселении.

Если после решения суда бывший собственник всё равно не освобождает квартиру добровольно, необходимо получить исполнительный лист и передать его судебным приставам. Приставы возбуждают исполнительное производство и организуют выселение.

Компромиссный вариант: договор найма

Этот вариант подходит, если покупателю по-человечески жаль продавца, и он готов войти в его положение. Он понимает, что речи о мошенничестве не идёт, но и терять время не хочет. Тогда стороны могут договориться об аренде помещения — они подписывают договор найма, продавец продолжает занимать квартиру на законных основаниях.

Если сроки не оговорены в договоре купли-продажи

Бывает, что условия освобождения квартиры не оговорены — такое случается, если в сделке не участвовали ни риелторы, ни юристы, а продавец и покупатель являются родственниками или друзьями. Они решили сэкономить на профессиональной помощи, нашли не самый удачный шаблон договора, заполнили его и ударили по рукам. А потом начались проблемы.

Но и в этом случае продавец должен освободить жильё. Основанием является зарегистрированное за покупателем право собственности. Можно смело идти в суд и требовать выселения.

Главное

— Основание для выселения бывшего собственника — договор купли-продажи. В нём должны быть прописаны сроки, в которые жильцы должны освободить квартиру и сняться с регистрационного учёта.

— Если продавец не освобождает квартиру, покупатель заказным письмом направляет ему письменное требование съехать в недельный срок.

— Если требование проигнорировано, вопрос решается через суд. Покупатель подаёт иск о выселении и прикладывает документы, подтверждающие право собственности и попытки решить вопрос мирно.

— Принудительно выселить бывшего собственника могут только судебные приставы. Самостоятельно вскрывать квартиру или выбрасывать вещи бывшего владельца нельзя, зато можно подписать с ним договор найма.

Фото: ADragan, fizkes / Shutterstock / Fotodom