Памятка покупателю
Расположение и окружение поселка
Всё о поселке: коммуникации, вывоз мусора, охрана, управляющая компания
Всё о просмотре: подготовка как по нотам
Расположение и окружение поселка
1. Как добираться? Реально ли сделать это с помощью общественного транспорта? Оцените качество дороги на подъезде к поселку.
Во время строительства подъездные дороги изрядно портятся: дело наживное, со временем их приводят в порядок, но вам-то надо доехать сейчас и без потерь.
2. Сколько времени займет дорога? Проверьте этот момент (а вместе с ним — и правдивость застройщика), используя опцию «Маршрут» на картах в Google или «Яндексе». Попробуйте проложить путь в разные дни недели и в разное время суток: так вы точно будете знать, сколько в действительности вам придется тратить на дорогу в пятницу вечером или утром понедельника.
3. Далеко ли до ближайшего крупного населенного пункта? Сколько добираться до больницы, если вдруг в этом возникнет необходимость? Изучите отзывы о местных медучреждениях. Застройщик тут не нужен — вполне хватит местных форумов. Главное — уметь отличать реальные отзывы от рекламных или антирекламных.
Заодно на этом этапе поинтересуйтесь объектами инфраструктуры — магазинами, бытовыми сервисами, социальными учреждениями, которые расположены поблизости.
4. Что находится рядом? Есть ли лес или водоемы? Важно не только наличие леса, но еще и категория, к которой эта земля относится, а также виды разрешенного использования, даже если это земли лесного фонда.
5. Важный пункт: есть ли ЛЭП в непосредственной близости, мусорные свалки, вредные производства, шумные транспортные объекты? О вредных факторах лучше знать заранее.
6. Целесообразно рассмотреть перспективные проекты строительства транспортных развязок, станций метро (оно давно вышло за МКАД), а также прочих объектов (если есть информация по строительству других поселков, жилых комплексов или объектов инфраструктуры).
Только теперь стоит переходить к изучению самого поселка. В первую очередь следует узнать, сдан ли он — от этого зависят и результаты дальнейшего исследования. Очевидно, если поселок еще не сдан, то ряд опций будет пока недоступен — в этом случае выясните, как все будет устроено после ввода в эксплуатацию.
1. Какие коммуникации есть на территории, какие из них заведены в дом и какие подключены?
— Случается, что в объявлении указано наличие газа, но на практике оказывается, что труба проходит лишь по границе участка (завести его в дом подчас обходится в астрономическую сумму — более 1 млн рублей).
— Пригодна ли вода для питья и употребления в пищу? Позже этот же вопрос задайте нынешним жителям поселка.
— Стабильно ли ловит мобильная сеть, что с интернетом?
— Сколько киловатт выделено на домовладение? Нет ли ограничений по мощности, реально ли при необходимости увеличить ее? Каково состояние электросетей: как часто случаются перебои с напряжением и отключение электричества? Насколько быстро устраняются проблемы? По какому тарифу взимается плата за электричество? Все эти вопросы тоже имеет смысл потом уточнить у жителей поселка.
— Водопровод, канализация — центральные?
2. Как устроен вывоз мусора?
3. Какие дополнительные опции и сервисы предлагает застройщик?
4. Управляющая компания: что входит в ее зону ответственности? Отзывы о ее работе поищите самостоятельно.
5. Есть ли охрана в поселке? Как она работает и сколько стоит? Закрыт ли периметр? Как осуществляется доступ в поселок? Предусмотрено ли видеонаблюдение?
6. Кто и как расчищает дороги зимой?
7. Есть ли на территории элементы ландшафтного дизайна и кто будет содержать в порядке, к примеру, газоны?
8. Предполагается ли внутренняя инфраструктура?
9. Организованы ли парковочные места для автомобилей гостей? Есть ли прогулочные/парковые зоны? Игровые, детские, спортивные площадки? Другие общественные пространства?
10. Стадия строительной готовности поселка.
На этапе знакомства уточните, живет ли уже кто-нибудь в поселке. Этот вопрос следует адресовать застройщику, а также воспользоваться форумами и сайтами с отзывами. Почему важно, на какой стадии строительства находится выбранный КП? Это позволит оценить шансы на благополучное доведение проекта до конца и спрогнозировать, когда в поселке наступит спокойная жизнь без строительного шума и грохота буров, роющих скважины.
Вы собираетесь купить только участок, а дом будете строить самостоятельно
1. Предлагаются ли участки для реализации такого варианта?
2. Предъявляет ли застройщик коттеджного поселка определенные требования к домам, которые покупатели участка будут строить самостоятельно?
Так, он вправе потребовать, чтобы дом соответствовал определенному стилю, в котором возведены другие дома в поселке. Или продает участок с обязательством начать строительство, предположим, в ближайшие полгода.
3. Будет ли застройщик помогать вам в строительстве? Не исключено, что удастся договориться об установке фундамента, забора, проведении коммуникаций.
4. Существуют ли какие-то требования к выбранному вами застройщику со стороны — тому, который будет возводить ваш дом?
Некоторые застройщики коттеджных поселков не одобряют «конкурентов» на своей территории, опасаясь риска недостроя, который испортит поселку репутацию. Другие, наоборот, рекомендует кого-то из партнеров: воспользовавшись этим предложением, вы еще и скидку получите.
Вы намерены приобрести готовый дом вместе с участком
Если самостоятельное строительство не входит в ваши планы, то чек-лист для дома от застройщика будет иным.
1. Есть ли в поселке уже готовые к жизни дома в формате «покупай и въезжай»?
2. Если дома в поселке только строятся, обязательно надо выяснить, когда планируется завершить строительство? Сколько времени займет отделка white box/под ключ (если выбираете дом с отделкой от застройщика)? Какие опции конкретно входят в цену дома с отделкой (допустим, включаются ли сантехника или кухня)?
3. Сколько стоит содержание дома в месяц и что конкретно это за траты? Есть ли шанс от чего-то отказаться (например, от оплаты интернета, чтобы выбрать другого провайдера)?
4. Какие дополнительные траты придется нести? Узнайте, сколько составляет ежегодный сбор за вывоз мусора, содержание дорог и общей территории. Будет разумным поинтересоваться, как часто будет повышаться стоимость этих услуг и будет ли это условие закреплено в договоре.
Поясним: бывает, что в первый год цена на обслуживание является вполне приемлемой для обитателей поселка, но по мере его развития стоимость услуг начинает расти (причем несопоставимыми с инфляцией темпами) — в итоге для кого-то из жителей поселка траты становятся непомерно велики, и им приходится продавать дом.
5. Какие технологии применяются, строительные и отделочные материалы используются? Насколько они экологичны и долговечны?
6. Энергоэффективность дома: сколько денег придется тратить на отопление?
7. Какая система вентиляции в загородном доме?
8. Есть ли ограничения по эксплуатации придомового участка? Какие растения допускается сажать, какие ограждения ставить?
9. Где парковать личный автотранспорт?
Дом, участок, коммуникации и расходы, безусловно, принципиальные критерии. Но не менее важна и репутация застройщика — той компании, которой вы собираетесь отдать существенную сумму.
- Как долго компания работает на рынке?
- Есть ли уже реализованные проекты и что это за проекты?
- Есть ли документы на земельный участок? Каково назначение земли?
- Какова форма договора, который будет подписывать покупатель?
- С какими банками сотрудничает? Этот момент имеет особенное значение для тех, кто покупает недвижимость в ипотеку — именно от банка зависят ипотечные условия (процент, срок выплат, размер ежемесячных платежей). Есть ли дополнительные опции при выборе определенного банка?
- Работает ли застройщик с материнским капиталом?
- Предоставляет ли застройщик скидку и на каких условиях? Допускается ли рассрочка, трейд-ин или другие варианты оплаты?
1. В какие дни и время лучше приехать в поселок на просмотр?
В выходные скорее всего будут и другие потенциальные покупатели. Для вас это и выгодно (самостоятельность позволит заметить недостатки), и не очень (менеджер будет отвлекаться, отнимая ваше время).
Но если вы приезжаете по записи, то даже в выходной день у менеджера под вас будет забронировано время. Поэтому лучше не опаздывать, иначе на ваш просмотр останется меньше времени.
В выходные у вас будет больше шансов познакомиться с соседями: часть владельцев загородной недвижимости приезжает только на уикенд. Кроме того, вы прикинете, насколько шумно будет именно на вашем участке и сколько времени отнимет дорога в выходной.
В будние дни меньше суеты и больше вероятность найти тех соседей, которые живут в поселке постоянно — а следовательно, больше осведомлены о реальных проблемах.
Если решите отправиться на просмотр без записи, на всякий случай уточните часы работы кол-центра и офиса продаж на объекте. В крупных компаниях это разные подразделения, и часы их работы не всегда совпадают. А в поселках, где продажи близятся к завершению и свободных домов осталось мало, на объекте и вовсе может не оказаться дежурных продавцов.
2. Будет ли экскурсия по готовым объектам и как она будет проходить?
Скептически относитесь к экскурсиям, в которых не предусмотрены отклонения от маршрута: гид так увлечет вас беседой, что за журчанием его плавной речи вы не услышите шума трассы или соседнего аэропорта (экскурсия может проходить во время полетного перерыва — проверьте это).
Второй подвох организованных экскурсий — у вас не будет времени погулять по поселку в одиночку, чтобы составить свое мнение о нем.
3. Кому позвонить, если вы потеряетесь в пути?
Как ни странно, многие действительно проскакивают нужные повороты, путаются в ориентирах и умудряются заблудиться в трех соснах. Если просмотр назначен на выходные, а договариваетесь вы о нем в будни и по городскому телефону, существует риск попасть в неприятную ситуацию — трубку никто не возьмет.
4. Есть ли в окрестностях другой объект того же застройщика? Присмотритесь к нему: если он вас тоже заинтересует, договоритесь о просмотре — не придется ездить дважды.
В заключение главная рекомендация от экспертов: продавец — это живой человек, не закрывайтесь от него, наблюдая, как он пытается наладить с вами контакт. Напротив, если ваше общение будет продуктивным, вы узнаете о поселке и доме намного больше.
Редакция благодарит за помощь в подготовке инструкции Ольгу Магилину, заместителя генерального директора фи-девелоперской компании «KASKAD Недвижимость».
