С середины лета рубль по отношению к доллару упал на 30%. Желая спасти рублевые накопления, люди снова вспомнили о недвижимости – по их глубокому убеждению, самом надежном и несгораемом объекте инвестиции и лучшем способе потратить свободные деньги. Осенний рынок оживился. Покупателей не останавливает ни будущий рост налога на имущество, ни прогнозы замедления экономического роста в стране и снижения уровня жизни, ни бытующие опасения, что мыльный пузырь рынка недвижимости вот-вот раздуется и лопнет. Есть ли поводы беспокоиться?

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Проблемные зарубежные рынки

В 2013 году в числе лидеров по росту цен на недвижимость в мире оказались Арабские Эмираты (Дубай) и Китай. И в обеих странах рынок недвижимости стоит на пороге глубокого кризиса. В Дубае цены за два года выросли на 60%, отыграв позиции после обвала в 2009 году. Более половины покупок делали иностранные инвесторы, которых помимо стабильности страны и амбициозных, ярких и технологичных проектов новостроек-небоскребов  привлекало еще и отсутствие налогов на доходы от аренды. Однако когда инвесторы в 2014 году почувствовали, что пик пройден, и темпы роста снизятся до 10% к концу года и продолжат снижение в дальнейшем, они начали постепенно продавать активы и покидать страну. Если подобный тренд продолжится, то цены начнут падать, т.к. доля инвестиционных квартир велика. Может замедлиться и рост экономики Эмиратов, так как сектор недвижимости составляет около 23% от ВВП.

Китай в последние 10 лет переживал бум в недвижимости: масштабное  жилищное строительство, рост цен, бурная активность рынка, инвестиции. Сейчас темпы резко замедлились. Летом 2014-го цены на жилую недвижимость выросли в шести городах из 100, а в 30 – понизились. Квартиры продаются все хуже, пустуют не только новостройки (некоторые заселены на 20-25%), но и целые города, которые назвали «призраками», например, Кангбаши и Яужиапу. Рост инвестиций приостановился.  Standard & Poor’s прогнозирует, что за 2014 год цены в Китае упадут на 5%. Девелоперы новостроек снижают цены и придумывают новые стимулы для покупателей, например, гарантированный выкуп приобретенной квартиры через пять лет на 40% дороже или через три года – на 20% дороже.

Один из ключевых факторов риска – возможный уход инвесторов с массовой распродажей активов. Китайские девелоперы перемещаются за границу, предпочитая Канаду (Ванкувер), Англию (Лондон) и Австралию (Сидней и Мельбурн). Австралия безболезненно вышла из кризиса 2008 года и демонстрирует один из самых устойчивых и привлекательных рынков. Кризис в секторе недвижимости может негативно сказаться на экономике Китая, так как он занимает около 20% от ВВП. Если произойдет падение цен на 30%, то рост ВВП снизится с 7 до 4%, и это отразится на мировой экономике. Издание China Business news приводила слова Пан Шийи, миллиардера и главы девелоперской компании SOHO в Китае: «Я думаю, что китайская недвижимость, как «Титаник», врежется в айсберг, и он прямо напротив».

Можно вспомнить и один из самых драматичных и затяжных обвалов в истории рынков недвижимости – японский кризис 1990-х. В Японии пузырь надувался быстро, а падение шло 20 лет и продолжается до сих пор. Пик цен приходился на 1991 год, японская недвижимость была одной из самых дорогих в мире, цена за квадратный метр в лучшем квартале Токио могла доходить до 1 миллиона долларов. К этому времени население охотно вкладывало деньги в квартиры и дома, ипотечные кредиты выдавали под низкий процент (учетная ставка Банка Японии была всего 2,5%). После поднятия учетной ставки для охлаждения разогретого рынка выросли и ипотечные проценты в банках, но рост цен на недвижимость еще продолжался. Обвал цен наступил в 1991 году, когда инвесторы, почувствовав кризис на рынке и грядущие проблемы с выплатой кредитов, массово начали сбрасывать жилье на продажу. Именно выход инвестиционных квартир и домов на рынок подтолкнул и ускорил кризис. Период застоя в экономике и прекращение экономического роста с 1991-го по 2000 год после коллапса финансового и недвижимого пузыря японцы назвали «потерянным десятилетием», стагнация затянулась до 2010 года.

А что у нас?

Российский рынок недвижимости рос последние десять лет. Стагнация наступила, по мнению многих аналитиков, после 2012 года. Тогда же заговорили о скором достижении пика цен. Снизился запрос, сократилось количество сделок, наступило затишье в отдельных сегментах рынка. Международное рейтинговое агентство Standard & Poor’s предсказало дальнейшее падение цен на недвижимость в среднем на 3% в год с учетом инфляции (в 2014 году: рост 4% при инфляции 7% дает фактическое снижение на 3%, в 2015 году: рост 3%, инфляция около 6%). При этом сектор недвижимости в России занимает всего около 5% ВВП и оказывает меньшее влияние на рост экономики, чем, например, в Китае. Но есть ли повод опасаться, что инвесторы в российскую недвижимость могут начать массово сбрасывать свои активы и тем самым понизить цены или обрушить рынок? Каков портрет таких инвесторов: это частные лица, владельцы строительных компаний-застройщиков, банки, сырьевые и пр. компании? С этими вопросами мы обратились к ведущим экспертам.

Сергей Ковалев, директор по маркетингу строительно-инвестиционной компании «БЭСТКОН»: «Инвестор – это тот, кто инвестирует средства с целью на этом заработать. Инвесторы могут быть физлицами, риэлторскими компаниями (соинвестирование, оптовый выкуп), финансовыми структурами при банках, инвестбанках и т.д. Инвестор всегда сравнивает свой доход с банковским. Если грубо, то он сравнивает, насколько больше денег он получит по сравнению с тем, если эти же деньги лежали бы в банке. После этого он прикидывает, стоит ли такая разница тех рисков, которые несет инвестирование в данный объект.

Сейчас стоимость квартир сильно упала, если считать в валюте, и стагнирует, если считать в рублях. Кроме того, довольно велики финансовые уступки продавца при торге. В этих условиях инвестору нет смысла массово выбрасывать квартиры, если только нет срочной нужды в средствах.

Процент инвесторских квартир  в новостройках сейчас колеблется у цифры 15% для эконом-класса (если не брать в рассмотрение проектное соинвестирование). Если учесть, что все новое строительство составляет сегодня не более 20% от всех единомоментно продаваемых квартир, то в абсолютном исчислении доля инвесторов составит не более 3% от всего рыночного предложения. Поэтому можно сделать вывод, что этот фактор не может привести к обвалу или сколь-нибудь существенному изменению цен».

Алена Дерябина, генеральный директор ЗАО «Донстройинвест»: «Начнем с того, что вопрос построен на абсолютно некорректных исходных данных. Для любого инвестора выставлять на продажу недвижимость в текущей экономической ситуации – это безумие, т.к. превратить надежный материальный актив в деньги в условиях стремительного падения рубля – значит, сознательно пойти на убытки. Ничто не защитит ваши рублевые сбережения от инфляции, тем более в период кризиса. Если же подразумевается продажа недвижимости для покупки валюты, то при сегодняшних рекордных курсах это весьма рискованная игра с непредсказуемым результатом. Напротив, более вероятен другой сценарий: инвесторы, державшие сбережения в долларах/евро и уже значительно увеличившие свой капитал за счет роста курсов, поспешат зафиксировать прибыль в квадратных метрах, пока рублевые цены на недвижимость не подтянулись вслед за валютой».

Михаил Рая, независимый эксперт: «Я не уверен, что инвесторы смогут повлиять на рынок в каком-то глобальном масштабе. Рынок новостройки в основном диктует ипотечный покупатель. Здесь, скорее, могут повлиять позиции банков. Как то: увеличение процентных ставок по ипотеке (мы это уже наблюдаем), ротация "нежелательных заемщиков" (отказ в кредите). Топовые застройщики не будут "обваливать" цены. Не выгодно. Эти девелоперы достаточно сильны в финансовом плане. С учетом этих и многих других факторов, приток покупателей в эконом-сегменте если не приостановится, то сместится в более дальнее Подмосковье. Это мы уже наблюдаем. Или же ограничится более бюджетным жильем (площадь, категория дома, инфраструктура и так далее.

Татьяна Тикова, директор департамента управления активами Группы ПСН: «Доля квартир инвесторов в общем объеме предложения на рынке занимает не столь значимую величину, чтобы оказать влияние на уровень цен. Например, на рынке новостроек Москвы (в «старых» границах) экспонируется около 1,7 млн кв. м жилья, из которых около 15% – инвестиционные предложения;  на вторичном рынке доля инвестиционных квартир ещё ниже – не более 5%. Следовательно, единовременный вывод на рынок всех инвестиционных квартир приведет только к увеличению возможности выбора покупателем подходящего варианта (на ценах это не отразится по причине того, что инвестиционные квартиры выводятся на рынок по максимальной цене).

При этом, учитывая кратко- и среднесрочную стратегию инвестирования (преобладающий формат на рынке), инвесторы (вне зависимости от сегмента) крайне не заинтересованы в возможных колебаниях цен на рынке, т.к. это создаст недополученные доходы от инвестиций.

Портрет инвестора на рынке недвижимости крайне «размытый», т.к. это могут быть:

- частное лицо/группа частных инвесторов (от 2 до 5-7 квартир в различных проектах);
- агентства недвижимости (покупка недооцененных квартир, участие в девелоперских проектах с последующим получением пула квартир для самостоятельной реализации);
- фонды, банковские структуры и пр.

Учитывая стабильность недвижимости как актива, а также недостаточный уровень обеспеченности качественным жильем населения, инвестиционный интерес к рынку недвижимости сохранится и в дальнейшем».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

О происхождении цен

Покупатель не сомневается: когда предложение заметно опережает спрос, он может влиять на цены и определять «правила игры». Рынок поворачивается к нему лицом. С другой стороны, продавцы не всегда соглашаются с доводами оценщиков и с упорством, достойным лучшего применения, отказываются снижать цену. С третьей стороны, есть девелоперы-застройщики, хозяева первичного рынка, которые устанавливают цены на новостройки и не могут не оказывать значительного влияния на рынок. Бывает, что тренд определяют другие «игроки» и владельцы значительной доли недвижимости. Например, в Испании, по данным компании RR de Acuña y Asociados, около 40% недвижимости принадлежит банкам, что произошло в результате банкротств должников по ипотеке с 2007 года. В стремлении максимально быстро избавиться от активов банки начали выставлять недвижимость дешевле, вслед за ними скорректировали цены и продавцы вторичной недвижимости. За семь лет цены упали на 30%, в ближайшие пять лет могут понизиться еще на 30%, так как банки и частные инвесторы не избавились окончательно от лишних активов. Но все-таки: как формируется цена на недвижимость, в частности, в жилом секторе Москвы? Какой сегмент рынка в большей степени влияет на формирование цены – первичный или вторичный? Застройщики и девелоперы новостроек, которые определяют цены за квадратный метр, или свободный рынок во вторичном сегменте, который ориентируется на спрос?

Сергей Ковалев: «Основа ценообразования рынка  в его макропонимании – это вторичка.  Именно она формирует абсолютные значения цены. А движение цен обозначается, как правило, за счет первички – именно она более мобильна, отмобилизована в реагировании на рыночные изменения. После того, как первичка задает импульс движения цены, более инертная, косная и критичная к абсолютному значению стоимости сделки вторичка начинает подстраиваться к существующему соотношению спроса и предложения. В случае снижения цены не согласные с конъюнктурой  владельцы вторички в этот момент просто уходят с рынка, снимая с продажи свои лоты».

Татьяна Тикова: «При формировании цены в равнозначной степени учитываются как первичный сегмент, так и вторичный. Однако на увеличение цены в районе в большей степени влияют объекты нового строительства, т.к. они существенно отличаются от «старого» жилого фонда по качественным характеристикам и комфорту проживания (как следствие – цены выше, чем на готовое жилье), а также повышают привлекательность района».

Экспертные оценки и прогнозы

- Какова была динамика цен на жилую недвижимость Москвы за последний месяц?

Алена Дерябина: «За последний месяц на первичном рынке фиксируется очевидный всплеск спроса на недвижимость. В октябре, когда доллар и евро преодолели психологически важные отметки (40 и 50 рублей соответственно), даже консервативно настроенные люди ощутили необходимость обезопасить свои накопления, и пришли именно в недвижимость – актив, уже не раз доказавший свой статус самого надежного инструмента сохранения средств в среднесрочной перспективе. Более того – строящиеся объекты в любом случае будут расти в цене по мере повышения готовности, поэтому на первичном рынке заложен существенный потенциал не только сохранения, но и приумножения вложений.

Показательным подтверждением вышесказанного являются результаты продаж компании «Д» за октябрь 2014 г.: выручка от продаж достигла рекордного показателя 9,1 млрд руб. – это 36% выручки за все 10 месяцев 2014 года и в 5,7 раза больше показателя октября прошлого года. Всего за октябрь в объектах компании было продано 32 700 кв. м, при этом объем продаж за предыдущие девять месяцев составлял в среднем около 6100 кв. м/месяц».

Татьяна Тикова: «В последние два месяца мы наблюдаем осторожную ценовую политику застройщиков относительно индексации цен».

Сергей Ковалев: «Если брать эконом- и комфорт-класс, то это стагнация, в первую очередь за счет неформатных и новых проектов. Если говорить о бизнес-классе, то это, скорее, снижение цен в процессе торга».

Михаил Рая: «Если смотреть на тенденции вторичного рынка, то здесь, безусловно, решающим фактором при покупке является личная заинтересованность покупателя именно в этой квартире. Вторичный рынок более гибкий, всегда есть возможности поднять/опустить цену, при альтернативных сделках – тем более. Если же касаться премиум-сегмента, то здесь все намного проще. Человек хочет купить именно эту квартиру. И все. Если же смотреть на возможность инвестиционной составляющей при покупке, то здесь всегда учитывается длительность (по срокам) этого проекта. Премиум-сегмент и элитное жилье менее всего подвержены ценовым колебаниям».

Каковы прогнозы по ценам до Нового года? Если будет снижение, то какие главные факторы на этот процесс повлияют?

Сергей Ковалев: «Мои ожидания – сохранение стагнации цен с акциями на новостном фоне. Главные факторы – стоимость нефти и  курс рубля. Именно это плюс новостные ожидания влияют на поведение покупателей. В случае дальнейшего снижения курса рубля люди будут уходить из рублевой зоны либо в валюту, либо в сберегающие инструменты, в том числе квартиры. Если рубль стабилизируется, активность покупателей несколько снизится».

Алена Дерябина: «Рублевые цены будут только расти – как по объективным причинам (традиционный рост цен по мере повышения строительной готовности объектов), так и в силу ослабления рубля и вызванного этим высокого спроса на недвижимость. Необходимо отметить, что компания «Донстройинвест»  уже повысила цены на все свои объекты 22 октября, и даже после этого объем спроса не снижается, напротив – наблюдается рост количества обращений в отдел продаж. Тем, кто планирует инвестировать в недвижимость, можно порекомендовать рассмотреть предложения в рамках сезонных акций, традиционно проводимых крупными застройщиками перед Новым годом, –  предлагаемые праздничные скидки могут хотя бы частично компенсировать рост цен».

Михаил Рая: «Цены будут расти, что до Нового года, что после. Если сейчас покупатели выжидают, продавцы высчитывают стоимость квартиры в долларах/евро, то это скоро закончится. Недвижимость в нашей стране – самое выгодное вложение».

Татьяна Тикова: «В целом по рынку недвижимости мы ожидаем сохранения цен предложения в границах достигнутых значений».

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!