Как известно, самые востребованные у арендаторов квартиры — однокомнатные. Двушки тоже нужны многим, прежде всего семьям с детьми. Те, кто располагает достаточным бюджетом, могут позволить себе снять и трешку. А вот жилья с четырьмя и более комнатами на рынке совсем мало. Тем не менее и на него есть спрос. Что это за недвижимость и кому ее сдают? Эти вопросы мы задали риэлторам, занимающимся арендой.
Кому это нужно?
Многокомнатные квартиры почти не используют под мини-общежития, как можно было бы подумать. «Сразу отмету предположения о гастарбайтерах хотя бы по той простой причине, что во многих домах типовых серий советского периода четырехкомнатных квартир нет вообще, — объясняет Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». — Такой формат больше распространен в старых домах в центре (расселенные коммуналки с хорошим ремонтом), а также в современных комплексах бизнес- и элиткласса».По информации компании «МИЭЛЬ-Аренда», в структуре предложения многокомнатные квартиры составляют менее 2,5%, спроса — примерно 1,5%. Снимают такое жилье в основном состоятельные россияне, а также приезжающие на работу иностранцы. «Есть и категория арендаторов, которые с целью экономии снимают многокомнатные квартиры в складчину, однако такие случаи скорее единичные», — говорит Галина Киселева, руководитель управления аренды квартир компании «ИНКОМ-Недвижимость».
По ее данным, четырехкомнатную квартиру можно снять в среднем за 70 тыс. руб./мес., пятикомнатную — за 100–150 тыс. руб./мес., а шестикомнатная обойдется еще дороже. Средние цены на аренду многокомнатных объектов бизнес-класса составляют 170–200 тыс. руб./мес., сообщает М. Жукова.
Чего хочет арендатор
Естественно, высокая цена определяет уровень и статус арендаторов. Как отмечают риэлторы, люди, снимающие квартиры бизнес-класса, в меру требовательные, но при этом желающие жить с комфортом. Для них важным оказывается качество ремонта, наличие хорошей мебели и бытовой техники соответствующего класса. Такой клиент будет неприятно удивлен, если обнаружит в квартире отечественный телевизор или стиральную машину активного типа. Из бытовой техники помимо минимального набора (холодильник, телевизор и стиральная машина) желательно наличие вытяжки, посудомоечной машины, DVD-плеера.Элитные арендаторы самые требовательные. Для них желательно наличие домашнего кинотеатра, ионизатора и увлажнителя воздуха, джакузи, многофункциональной душевой кабины. Нужно соответствующее инженерное оснащение квартиры: полы с подогревом, кондиционер, сигнализация, Интернет. Хорошо, если всеми этими устройствами управляет система «умный дом».
«При отделке элитных квартир владелец может пригласить дизайнера, который постарается воплотить в жилье некую уникальную и неповторимую идею. Однако я бы посоветовала оформлять пространство максимально нейтрально, не углубляясь в какой-то один стиль, — рассказывает Г. Киселева. — Ведь у всех разные вкусы. Кто-то предпочитает утонченность и яркость модерна с его мягкими линиями и максимально подчеркнутыми фактурами. Кому-то по нраву легкий и изящный ар-деко. Кто-то влюблен в радикальный минимализм, желая видеть в своей квартире лишь самое необходимое».
Галина Ткач, директор департамента аренды IntermarkSavills, проанализировала состав арендаторов высокобюджетных многокомнатных квартир. В основном это люди 35–45 лет. Причем 87% клиентов оказались семейными парами, остальные холостяки. Большая часть арендаторов имеют одного или двух, реже трех детей и более, у 35% их нет. Среди квартиросъемщиков преобладают иностранцы — 73%, доля россиян составляет 25%, граждан СНГ — 2%. Корпоративных клиентов, то есть тех, кому за жилье платят компании (большинство из которых работают в нефтегазовом и финансовом секторе экономики либо являются производителями продуктов массового потребления и питания), — 73%.
Лишь небольшая часть арендаторов снимают многокомнатные квартиры в старых домах. У них скромный бюджет и потому не очень жесткие требования. Уместен обычный косметический ремонт: стены, оклеенные новыми обоями, свежая побелка потолков, линолеум или ламинат на полу. Мебель подойдет из ИКЕА, техника может быть отечественного производства. Совершенно не обязательно устанавливать посудомоечные машины и увлажнители воздуха, достаточно минимального набора: холодильника, телевизора и стиральной машины.
Выбирай на вкус
Устроим небольшой виртуальный просмотр нескольких предложений, реально существующих на рынке. Например, в базе компании «Пересвет-Недвижимость» нашлась четырехкомнатная квартира площадью 110 кв. м в сталинском доме на Космодемьянской набережной. Она с евроремонтом, полностью меблирована, есть кондиционер, домашняя техника, джакузи. Одна из комнат представляет собой совмещенную кухню-столовую, остальные отведены под спальню, детскую и кабинет. Аренда обойдется в 120 тыс. руб./мес.В новом ЖК «Воробьевы горы» цена найма выше. Так, четырехкомнатную квартиру с дизайнерским ремонтом, полностью укомплектованную, предлагают за 15 тыс. долл./мес.
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», жилье с таким же числом комнат (общая площадь 100 кв. м) в панельном доме на Мичуринском проспекте, в районе станции метро «Университет», сдают за 75 тыс. руб. Здесь сделан качественный ремонт: в комнатах паркет, на кухне и в ванной теплый пол, покрытый плиткой. Комнаты и кухня полностью меблированы. Квартира поделена на функциональные зоны — спальню, кабинет, гостиную и детскую. Жильцы могут не беспокоиться о своей безопасности — придомовая территория находится под видеонаблюдением, на первом этаже сидит консьерж.
За 100 тыс. руб./мес. предлагают в аренду пятикомнатную квартиру в сталинском доме на Кутузовском проспекте, общей площадью 138 кв. м (кухня 10 кв. м) плюс балкон-терраса размером 40 кв. м. Помещение сдают на длительный срок, поэтому в комнатах минимум мебели. Полностью обставлена только кухня. Имеется вся бытовая техника. В подъезде дежурит консьерж.
В районе станции метро «Войковская» сдают шестикомнатную 300-метровую квартиру. Все комнаты изолированные, из них три отведено под спальни, две свободного назначения и кабинет. Квартира полностью меблирована, есть бытовая техника и коммуникации, необходимые для комфортной жизни, — кондиционер, телефон, Интернет, цифровое телевидение и пр. Безопасность жильцов обеспечивается с помощью системы видеонаблюдения и контроля доступа.
Стоимость аренды многокомнатных элитных квартир по районам | |
Месторасположение | Арендная ставка, тыс. долл. / мес. |
Арбат — Кропоткинская | 20–27 |
Замоскворечье | 12–18 |
Патриаршие пруды | 14–20 |
Лубянка — Китай–город | 8,5–11,5 |
Тверская — район Кремля | 10–15 |
Цветной бульвар | 10–13 |
Краснопресненская | 6,5–8 |
Ленинградский проспект | 12–16 |
Кутузовский проспект | 9–13 |
Ленинский проспект | 11–17 |
Кунцево | 13,5–20,5 |
Таганская | 14–21 |
Источник: IntermarkSavills
Сдам покомнатно, покоечно
Возникает ли у владельцев просторных помещений соблазн сдавать такое жилье покомнатно или даже покоечно, как в общежитии? Эксперты уверяют, что очень редко. Многокомнатных квартир, как уже ранее отмечено, практически нет в домах экономкласса, где это может быть востребовано. Правда, есть немного предложений в панельных домах — присоединенные квартиры, например однокомнатная совмещена с трехкомнатной. Но для получения максимальной прибыли проще сделать хороший ремонт, позиционировать жилье в сегменте бизнес-класса и сдать его по высокой цене, чем отдать в найм нескольким семьям и тем самым подвергнуть себя риску многочисленных бытовых конфликтов между арендаторами. «У нас не развит сегмент доходных домов, где есть управляющие компании, которые решают подобные вопросы и следят за состоянием жилья, поэтому сдавать квартиру нескольким семьям — мероприятие весьма хлопотное и рисковое, — говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». — А предложение койко-мест характерно скорее для общежитий, где и цена аренды соответствующая».По словам М. Жуковой, собственники такую схему не приветствуют, а если и соглашаются на «общежитие», то устанавливают более высокую арендную ставку, а порой и взимают посуточную плату с каждого нанимателя. Информация о составе жильцов имеет значение для хозяина квартиры, а обманывать его эксперт не советует: «Если собственник категорически не согласен сдавать жилье на паях, то потенциальным арендаторам лучше продолжить поиски, чем пытаться хранить в секрете свои намерения. Состав проживающих обычно указывают в договоре, и владелец квартиры может, например сославшись на несоблюдение условий договора, обосновать его досрочное расторжение».
Однако если квартиру все-таки сдают «в нарезку», на каждую комнату заключают отдельный договор найма. При этом, обращает внимание Г. Киселева, необходимо идентифицировать помещения, иными словами, помимо адреса указать площадь каждой сдаваемой комнаты. Она обязательно должна быть изолирована, то есть не быть проходной. Если наниматель одной из комнат нарушает условия договора, например в части оплаты, то арендаторы других ответственность за это не несут.
Никаких офисов!
Тем собственникам, которые хотели бы устроить в просторной многокомнатной квартире офис, эксперты напоминают, что сначала им нужно перевести площадь в нежилой фонд. «В соответствии с Жилищным кодексом помещение должно быть использовано строго по назначению, — комментирует Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Таким образом, квартира не может быть превращена в офис, так как предназначена для проживания. Существует законная процедура перевода жилья в другую категорию, но для этого необходимо выполнить ряд условий. В частности, под нежилым помещением в многоквартирном доме не могут находиться жилые, то есть под него должны отводить первые этажи либо вторые над нежилым первым. Основное требование к нежилым помещениям — отдельный вход, не являющийся общим входом в подъезд».
Квартиры, которые предназначены в аренду под офис, как правило, расположены на первых этажах зданий в центральных районах столицы. Такие объекты, конечно, можно сдать дороже, чем жилье, однако, отмечает Г. Фабрицкая, найти хороших клиентов сегодня не так-то просто, так как надежные известные компании предпочитают арендовать площади в бизнес-центрах, где предложений предостаточно.
