Экономисты считают недвижимость неликвидным активом наряду с автомобилями и антиквариатом. Вы не можете быстро и без потерь обменять ее на денежную наличность, как акции на бирже, и не можете в любой день точно определить ее стоимость. Особенно это заметно в периоды кризиса или стагнации на рынке недвижимости: объект выставляется на продажу и стоит, терпеливо дожидаясь своего покупателя, возможно, единственного. В процессе затянувшейся продажи или переговоров с уже реальным покупателем цена может быть снижена, что лишний раз наглядно демонстрирует правоту экономистов. А как быть с квартирой, которая из-за серьезных недостатков становится еще менее продаваемой, своего рода «неликвидом в неликвиде»?
«Нехорошие» квартиры
В начале 90-х годов самыми большими недостатками у квартиры считались отсутствие балкона/лоджии и первый или последний этажи. Несомненно, на стоимость влияло расположение в центре или знаковых и престижных с советских времен районах, а также качество дома, но балкон – это было наше всё: там можно было хранить вещи, соорудить шкафы для инструментов, банок с соленьями и всякой всячины, постоять и покурить или просто подышать воздухом. От первых этажей отказывались из-за риска ограблений и необходимости ставить решетки, отсутствия солнечного света, который загораживали деревья и ближние дома, сырости и шума. На последних этажах не хотели жить из-за возможных протечек с крыш и проникновения грабителей.
За 20 лет список ключевых недостатков, снижающих ликвидность и привлекательность квартир, значительно расширился. Кроме упомянутых трех, можно выделить еще несколько.
Неудачное расположение. Место – это главный фактор, влияющий на цену. Плохое размещение – худший из возможных недостатков. Покупатель старается избегать шумных, экологически неблагоприятных, отдаленных от метро, опасных или некрасивых районов. Наиболее существенные факторы:
- источник постоянного шума. В неудачном положении оказываются дома вблизи железной дороги или в шумовой зоне аэропорта с грохотом от взлетающих и заходящих на посадку самолетов; дома вблизи трассы ТТК, трамвайных линий, Садового кольца, многополосных московских проспектов и улиц. Нередко люди, прожившие много лет в подобных районах, говорят, что постоянный гул и шум постепенно перестаешь замечать (правда, один из жителей домов вблизи железнодорожного вокзала отмечал, что к поездам привыкаешь легко, но вот к объявлениям и переговорам диспетчеров…). Бывают места, где недостаток не заметен с первого раза. Например, жители одного из домов вблизи московского зоопарка долго не могли адаптироваться к утреннему реву льва, трубным звукам бегемотов, крикам птиц и обезьян. Однако с первого взгляда на дом об этом трудно было бы догадаться;
- вибрация от метрополитена, которая ощутима в домах, расположенных над линией подземки. Если кто-то жил в доме над метро, то вряд ли забудет глухой монотонный стук колес и вибрацию, которые начинаются примерно с 5-30 утра и напоминают о себе каждые 3-4 минуты;
- источник загрязнения. Самое ощутимое воздействие наблюдается около промзон с действующими заводами (например, асфальтобетонными, мусоросжигательными и химическими) и ТЭЦ, вблизи железнодорожных и автомобильных многополосных дорог, на территориях бывших полей аэрации. Неблагоприятным из-за розы ветров оказывается расположение в юго-восточных и восточных районах города;
- отдаленный от метро, некрасивый и неухоженный район. Место, откуда тяжело ездить на работу или которое не доставляет эстетического удовольствия. Качество и облик архитектуры и окружающего ландшафта очень важны для современного покупателя московской недвижимости;
- социально непривлекательный район – московские «трущобы» или «гетто» мигрантов, которые образуются вокруг дешевых общежитий и близлежащих недорогих кварталов. Как правило, локальные микрорайоны старых застроек, от довоенных до 70-х годов XX века, на юго-востоке, севере, северо-востоке и востоке столицы.
Старый панельный или блочный дом – с каждым годом снижается ликвидность домов, которые в значительной мере или полностью исчерпали свой ресурс. К этой категории можно отнести 5, 9, 12-этажные панельные и блочные дома с тесными квартирами, низкими потолками, маленькими кухнями, но которые не признаны аварийными или подлежащими сносу. Может ли кардинально улучшить их качество рассматриваемая московским правительством полная реконструкция или частичная реновация с заменой инженерных сетей и внешней облицовкой? Дискуссионный вопрос.
Неудачная планировка. Чаще всего мы не любим большие вытянутые коридоры и маленькие комнаты, маленькие кухни, низкие потолки, вытянутые узкие квартиры с окнами на «одну сторону», смежные комнаты.
Плохой этаж. Кроме первого и последнего, неудачным называют второй этаж над козырьком подъезда или над работающим заведением: рестораном, магазином, кафе и пр.
Плохой вид из окна. То, что мы видим из окна, становится для нас не менее важным, чем то, где мы собственно живем. Желание купить квартиру может пропасть из-за вида на окна соседнего дома, на дорогу, кладбище, промзону, ТЭЦ или нежилые строения: гаражи, склады.
Нежилое состояние квартиры. Резко снижает ликвидность состояние квартиры после пожара, затопления, иного разрушительного воздействия или просто грязная, замусоренная, разбитая, или, как говорят риэлторы, «убитая» квартира, где хозяева никогда не помышляли о ремонте и уютном очаге.
Юридические проблемы. Ухудшают ситуацию прописанные третьи лица (бывший муж/жена, родственник, которые должны были выписаться, но не выписались; иные зарегистрированные люди из прошлой истории квартиры), судебные претензии от бывших супругов и прочих лиц, причастных к правам на квартиру в прошлом. Также проблемы нередко возникают после разделения квартиры между бывшими супругами на доли. Ликвидность квартиры снижается при отсутствии согласия между сособственниками, где продать можно только долю.
Финансовые проблемы. Как правило, это большие задолженности по квартплате и иным платежам (за обслуживание дома, по налогам и пр.).
Какие недостатки ощутимо влияют на ликвидность квартиры в настоящее время? 
Мария Поляк, адвокат, заместитель председателя президиума коллегии адвокатов «Грибаков, Поляк и партнеры», управляющий партнер агентства недвижимости «FORTIS- Недвижимость»: «На мой взгляд, сегодня труднее всего продать дорогостоящую квартиру вне ЦАО Москвы. Спрос сместился в сторону рынка новостроек, недорогого жилья и жилья, расположенного в ЦАО Москвы. На ликвидности квартир сказываются сложные альтернативы, несовершеннолетние и очень пожилые собственники, перепланировки, которые невозможно узаконить».
Ирина Щербинина, независимый эксперт: «К недостаткам, снижающим ликвидность квартиры, можно отнести следующие: большую удаленность от метро, малый размер кухни, смежные комнаты, первый этаж, юридические пороки».
Виталий Пономарев, управляющий отделением «БЕСТ-недвижимость» на Тверской: «В связи с изменениями в законодательстве новым недостатком может являться кадастровая стоимость квартиры, от размера которой будет рассчитываться налог на недвижимость. Покупателю необходимо знать и быть готовым к значительному ежегодному налогу при приобретении дорогой квартиры. Высокая кадастровая стоимость отпугнёт многих покупателей».
Мастерство продажи
Как быть владельцу квартиры с недостатками, если ее нужно продать? Очевидное решение – снизить цену. На 10, 15, 20%? В каждом случае – своя цифра, это зависит от ситуации на рынке, величины проблемы и мастерства риэлтора. Что все-таки можно предпринять для максимально выгодной продажи неликвида?
Виталий Пономарев: «Неликвид – это квартира, у которой есть недостатки, снижающие спрос на неё. В таком случае есть несколько способов продажи:
а) избавиться от недостатков, если это возможно. Чаще это просчеты в характеристиках самой квартиры. Исправить недочеты подъезда или дома/района продавцу значительно сложнее;
б) скрыть недостатки. Но при этом нужно понимать, что если покупатель обнаружит скрытые изъяны, то его намерение отказаться от покупки приумножится;
в) каждому недостатку в противовес найти встречное достоинство. При явных недостатках квартиры, которые невозможно ни исправить, ни скрыть, нужно показать покупателю уникальные достоинства квартиры, дома, района, при которых негативное восприятие недоработок частично или существенно уменьшится.
Примеры из практики:
- Окна второго этажа на "козырёк" подъезда. Вид брошенных мусора и окурков с верхних этажей на козырёк смущали покупателей длительное время. Собственник не хотел что-либо делать. После уборки мусора агентом квартира была продана после первого показа.
- Первый этаж в хрущёвке, смежные комнаты, среднее состояние. После внесения в рекламу фразы "документы готовы для опеки" оперативно нашёлся покупатель.
- 4-комнатная квартира в убитом состоянии (сдавалась покомнатно рабочим), заставлена старой мебелью, окна на ж/д, 6 собственников, опека – альтернатива. Квартира под ремонт. После выселения нанимателей вынесли на свалку всю мебель, сняли все грязные обои "до бетона" – подготовили к ремонту для будущих покупателей. Квартира стала просторной, видно её "внутреннее" состояние. Быстро нашлись несколько покупателей, которых не смутили ж/д линия, опека, альтернатива и 6 разъезжающихся собственников».
Мастерство продажи прекрасно иллюстрирует отрывок из фильма "Я тебя закопаю".
Мария Поляк: «Неликвид можно продать без снижения цены в случае ликвидации проблемы (например, узаконить перепланировку, получить разрешение опеки на продажу квартиры, заранее подобрать альтернативу)».
Ирина Щербинина: «Для продажи неликвидных квартир необходимо задействовать все методы рекламы: не только в интернет-изданиях, но еще и в печатных изданиях, а также обязательно сделать расклейку по району. Причем, по моему опыту, чаще всего именно последнее оказывается наиболее эффективным, поскольку люди, сорвавшие объявление, привыкли к данному району и знают об особенностях планировки здешних квартир.
Делать перепланировку квартиры (например, увеличивать кухню) для продажи нецелесообразно. Большой ремонт не окупится по цене и отнимет много времени для узаконивания. А неузаконенная отпугнет большой контингент покупателей, в том числе с ипотекой».
А если квартира на первом этаже? Можно ли увеличить шансы продажи? И как быть с квартирами с юридическими и финансовыми проблемами?
Ирина Щербинина: «Для рекламы квартир на первом этаже эффективны яркие баннеры. Причем, если возможен перевод ее в нежилое помещение, то необходимо указать это в рекламе.
Для продажи квартир с юридическими пороками придется делать ощутимый дисконт.
Если продаваемая квартира имеет большой долг по квартплате (а это весьма частая ситуация), то проблема решается просто. К сделке надо будет приготовить все квиточки по долгам и заложить сумму задолженности в ячейку покупателя данной квартиры. После госрегистрации покупатель оплатит задолженность согласно квиткам – теперь это его квартира. В договоре купли-продажи это прописывать не надо – возникнет никому не нужное обременение. Покупатель подстрахован тем, что до госрегистрации он ничего платить не будет, а продавцу не придется залезать в долги перед сделкой, чтобы оплатить задолженности».
Иногда недостаток может трансформироваться если не в достоинство, то в нейтральное свойство. Этот неожиданный аспект раскрыл Виталий Пономарев: «Для одного покупателя – серьезный недостаток, для другого – несущественный минус.
Когда приоритетная цель покупателя иная, то многие общепризнанные недостатки квартиры не являются столь принципиальными. На примере:
Цель: переселить престарелых родителей ближе к детям. Нужны конкретные дома. В таком случае первый этаж и второй с видом на козырёк не будут недостатком для покупателя, если квартира находится в нужном доме.
Цель: пройти опеку. Важно найти квартиру для ребёнка нужной площади и стоимости. При ограниченном финансовом положении (без доплаты), когда приобретаемая квартира будет соответствовать указанным требованиям, такие недостатки, как дом-хрущёвка, первый этаж, далеко от метро, окна на ж/д дорогу, могут быть далеко не основными для принятия решения.
Цель: купить квартиру у соседа по тамбуру, чтобы объединить две квартиры в одну. В данном случае покупатель заплатит и завышенную цену, чтобы заинтересовать соседа в принятии решения по продаже».
Такое лучше не покупать
Если у владельца неликвидной квартиры, выставленной на продажу, нет выбора, помимо того, чтобы наилучшим образом ее реализовать, то у покупателя такой выбор есть. Он может вдумчиво и тщательно подбирать себе жилье, избегая серьезных недостатков. На что ему следует обратить внимание? Какие квартиры лучше не покупать?
Виталий Пономарев: «Я бы не советовал покупать квартиру, после приобретения которой у покупателя возможно ограничение или лишение права собственности (прав владения, пользования или распоряжения), т.е. "не чистую" квартиру. Это основной недостаток, который может быть, но о чем можно предупредить покупателя при проведении тщательной юридической проверки квартиры. А в иных случаях выбор зависит от целей покупателя».
Мария Поляк: «Особое внимание при покупке квартиры стоит обратить на то, осознает ли продавец значение своих действий при продаже. Если продавец состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере, то покупать квартиру без заключения психиатра о том, что человек понимает суть совершаемой сделки и нотариального удостоверения, крайне нежелательно. Также не стоит покупать жилье по доверенности, без выяснения намерений собственника при продаже жилья (к примеру, может оказаться, что собственник мертв к моменту заключения сделки, и доверенность не действительна)».
Правильный выбор очень важен и при покупке инвестиционной квартиры. Чем выше ликвидность приобретенной недвижимости, чем меньше в ней недостатков, тем надежней и ценнее инвестиция. В латиноамериканских странах есть шутка: «ВАЗ – это вечная машина. Да? А почему? Потому что ее потом продать невозможно». Для инвестора принципиальна не только хорошая доходность, но и максимальная ликвидность объекта.
Виталий Пономарев: «Инвесторам важно сохранение и приумножение вложенных средств, а также быстрое их извлечение при быстрой продаже квартиры. Поэтому им не стоит предлагать старый фонд, многокомнатные квартиры (которые продаются дольше), дорогой сегмент рынка, своеобразный эксклюзивный ремонт, удалённость дома от метро, первые-вторые этажи, помещение с видом на промзону или дорогу и т. д.».
