Что такое ДДУ
ДДУ — это договор долевого участия в строительстве. Его подписывают человек, который хочет купить квартиру в строящемся доме, и застройщик, который этот дом строит. Поскольку физически дома ещё нет, покупатель передаёт свои деньги застройщику на его возведение. Так он становится инвестором, купившим долю в этом объекте, — дольщиком. Застройщик со своей стороны обязуется построить дом и передать ему квартиру в оговорённый срок.
Отличие ДДУ от ДКП — договора купли-продажи — в том, что последний всегда заключается о покупке готового объекта, а ДДУ — об участии в долевом строительстве.
Дольщиков защищает федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (дальше — 214-ФЗ). Закон действует и дополняется уже почти 20 лет, но до 1 июля 2019 года он защищал дольщиков не так надёжно, как сегодня.
Эскроу-счёт: почему это важно
1 июля 2019 года в силу вступило правило об обязательном использовании эскроу-счетов при покупке строящегося жилья. Раньше дольщик перечислял деньги напрямую застройщику, который на эти средства должен был достроить дом. Но если квартиры раскупали плохо или финансовая модель застройщика была нестабильной, он затягивал сдачу объекта или банкротился. Дольщики оставались и без денег, и без квартир.
Проблему обманутых дольщиков власти решили на законодательном уровне. Между дольщиком и застройщиком появился посредник — банк. Теперь дольщики перечисляют свои деньги на специальный эскроу-счёт в банке, а застройщик возводит дом на средства банковского кредита. Деньги дольщиков защищены: девелопер получает к ним доступ только тогда, когда достроит дом. Если же дом не будет достроен в срок, средства вернутся покупателям.
Если застройщик не сдал дом вовремя
По закону если застройщик задерживает сдачу дома, он обязан предупредить об этом не позднее чем за 2 месяца до указанного в договоре срока и прислать дольщику предложение изменить срок в ДДУ (214-ФЗ, статья 6). Если дольщик согласен, стороны подписывают допсоглашение на продление срока. В нём фиксируется новая дата сдачи дома.
Если застройщик не успевает ввести дом в эксплуатацию к оговорённому в ДДУ сроку, не предупреждает об этом дольщиков за 2 месяца или случилось повторное нарушение сроков сдачи, дольщик вправе претендовать на выплату неустойки, размер которой должен быть прописан в ДДУ. Согласно пункту 2.1 статьи 6 закона 214-ФЗ, размер неустойки — 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от стоимости квартиры за каждый день просрочки.
Если застройщик отказывается выплачивать неустойку добровольно, дольщики вправе обратиться в суд. Суды обычно идут навстречу и взыскивают с застройщика неустойку. Только ему приходится покрывать ещё и расходы дольщиков на юристов, моральный ущерб и штраф.
Важно
С 22 марта по 31 декабря 2024 года установлен мораторий, который запрещает применять штрафные санкции к застройщику.
Когда стороны подписывают ДДУ
Полностью процедура покупки квартиры в новостройке выглядит так.
- Покупатель выбирает квартиру, обсуждает скидки с застройщиком, если нужно — бронирует лот.
- Застройщик и покупатель подписывают ДДУ.
- Росреестр регистрирует ДДУ.
- Покупатель переводит деньги за квартиру на эскроу-счёт.
- Когда дом будет сдан, покупатель принимает квартиру у застройщика, подписывает акт приёма-передачи и получает ключи.
- Росреестр регистрирует право собственности.
Что обязательно указывается в ДДУ
- Паспортные данные дольщика
- Реквизиты застройщика
- Стоимость квартиры
- Адрес дома и кадастровый номер участка
- Этаж и номер квартиры
- Параметры квартиры: площадь, планировка, высота потолка
- Срок окончания строительства дома
- Размер неустойки — на случай, если застройщик задержит сдачу дома
- Гарантия от застройщика: пятилетняя на квартиру и трёхлетняя — на инженерию.
Внимательно прочитайте ДДУ, прежде чем его подписывать. Покажите его независимому юристу: возможно, в договоре есть пункты, которые вам невыгодны. Например, иногда застройщики включают в договор пункт о необходимости согласования с ними переуступки прав требования, то есть продажи строящейся квартиры.
Проверьте, что в договоре нет пункта, согласно которому вы отказываетесь от претензий в случае задержки сдачи дома. Могут быть и другие пункты, которые помешают получить компенсацию в случае нарушений со стороны застройщика.
Посмотрите, когда застройщик должен передать вам квартиру. Обычно — через какое-то время после ввода объекта в эксплуатацию. Ориентируйтесь именно на этот срок, а не на срок ввода дома.
Плюсы ДДУ
+ Сделка безопасна. Деньги покупателя замораживаются на эскроу-счёте до момента сдачи дома в эксплуатацию. Дольщик уже не пополнит ряды обманутых.
+ Дольщик ничего не платит банку за открытие счёта и хранение денег на нём.
+ Сделка регистрируется в Росреестре. Повторная продажа одной и той же квартиры исключена.
+ Если застройщик задержит сдачу дома, он обязан выплатить неустойку.
+ Дома, которые построил девелопер, проверяют на соответствие техническим нормативам.
+ Дольщик осматривает жильё перед тем, как подписать акт приёма-передачи: если есть недостатки — из окон дует, пол поцарапан, отходит плитка — он может потребовать устранить нарушения.
Минусы ДДУ
– Нет одного для всех застройщиков варианта договора: каждый пишет свой. Так что в договоре могут быть пункты, которые невыгодны дольщику.
– Если застройщик обанкротится, дольщик получит на руки ровно ту сумму, которую заплатил. За годы ожидания дома цены на жильё могут вырасти в разы, и такую же по площади и локации квартиру он на эти деньги уже не купит.
– Проектная декларация может меняться во время строительства дома, закон это позволяет. Если изменения не нравятся дольщику, он вправе расторгнуть ДДУ.
Расторжение ДДУ
Если застройщик задержал передачу объекта больше чем на 2 месяца, построил совсем другое помещение или качество дома очень низкое, дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ (статья 9 Федерального закона 214-ФЗ).
В судебном порядке ДДУ можно расторгнуть, если стройка встала и очевидно, что в срок дом сдан не будет, а также в случае серьёзного изменения проектной документации.
Переуступка прав по ДДУ
Квартира не достроена, но её уже можно продать. Делается это при помощи переуступки прав по ДДУ: вы продаёте не саму квартиру — её пока нет, а право потребовать её у застройщика, когда она будет построена. В объявлениях о продаже строящихся квартир так и пишут — переуступка.
Как зарегистрировать ДДУ
ДДУ считается заключённым с момента его госрегистрации в Росреестре. Сделать это можно, напрямую подав документы в Росреестр или через МФЦ. В первом случае документы онлайн подаёт сам застройщик, во втором — каждый подаёт свои документы.
Часто застройщик предлагает оформить доверенность на своего представителя и подать документы от застройщика. С одной стороны, это удобно, но оцените необходимость такой услуги. Во-первых, она платная: в Москве обойдётся примерно в 15 тыс. рублей. Во-вторых, внимательно изучите текст доверенности: в ней не должно быть полномочий по изменению вашего ДДУ, в том числе подписывать и регистрировать допсоглашения.
Какие документы нужны для регистрации ДДУ
- ДДУ в трёх экземплярах;
- паспорта всех участников сделки;
- согласие мужа/жены, удостоверенное нотариусом, если дольщик состоит в браке;
- ипотечный договор, если дольщик берёт ипотеку.
Размер пошлины за регистрацию ДДУ — 350 рублей, с 2025 года — 700 рублей.
Если это первый ДДУ по этому объекту, процедура займёт до 18 дней и потребуется дополнительная документация от застройщика: разрешение на строительство, проектная декларация, план объекта и некоторые другие документы. Если регистрируется уже не первый ДДУ по объекту, регистрация занимает 3–7 дней.
Благодарим за помощь корпоративного юриста Юлию Бондаренко
