- Что такое хоумстейджинг
- Кто такой хоумстейджер
- Чем отличается хоумстейджер от дизайнера
- Что делает хоумстейджер
- Где можно заказать услуги хоумстейджера
- Квартира как продукт
- 7 шагов к идеальной квартире
- Как долго ждать результатов
- Насколько дороже получится продать или сдать
- Реальные примеры: до и после хоумстейджинга
- Сколько стоит хоумстейджинг
- Чек-лист: что можно сделать самостоятельно
- Что в итоге
Что такое хоумстейджинг
Хоумстейджинг (от англ. home staging — дом + инсценировка, постановка) — способ предпродажной подготовки недвижимости. Цель хоумстейджинга заключается в том, чтобы покупатель или арендатор смог увидеть в квартире свою будущую жизнь и влюбился в эту картинку.
При хоумстейджинге полноценный ремонт обычно не нужен — достаточно минимальных вложений, чтобы перекрасить стены, убраться и переставить мебель.
Простыми словами, специалист работает не с бетоном и плиткой, а с восприятием и эмоциями будущего владельца. Такой подход решает ключевые задачи:
→ Инвестиции повышают итоговую стоимость продажи. Правильно поданная квартира воспринимается как более ценная.
→ Жильё «как из журнала» продаётся значительно быстрее, чем аналогичные варианты без улучшений.
Профессиональный хоумстейджинг направляет внимание на выигрышные особенности недвижимости и деликатно отвлекает от мелких недостатков.
Основоположницей метода считают американку Барб Шварц. Работая с недвижимостью, она заметила, что старые неряшливые интерьеры отпугивают покупателей. Её опыт работы в театре подсказал решение: подобно сценическим декорациям, несколько точных штрихов могут кардинально изменить восприятие пространства.
В 1990-х идея распространилась в Америке и Европе. Большую роль сыграли популярные телепередачи вроде британского шоу House Doctor («Домашний доктор»). В Швеции появилось своё понятие «хоумстайлинг». В России осознанный подход к подготовке жилья начал формироваться после 2010 года.
Хоумстейджинг означает не просто привлекательную обстановку для фото, в которой соблюдены принципы интерьерного дизайна и организации пространства. В этой работе важно понимать людей и их потребности.
Кто такой хоумстейджер
Хоумстейджер, или стейджер, — специалист, который зарабатывает на хоумстейджинге. Его задача — рассмотреть в квартире потенциал интересного и уютного жилья, а потом минимальными затратами воплотить это в реальность и грамотно представить результат потенциальным покупателям или арендаторам. Хоумстейджер одновременно учитывает и дизайн, и маркетинг, и психологию.
Одна из главных задач стейджера — показать аудитории возможные сценарии жизни в квартире или доме. Объект для продажи или аренды должен быть не просто помещением, а домом, в который хочется возвращаться. В таких вариантах потенциальные покупатели или арендаторы чувствуют себя комфортно, именно их они и ищут на многочисленных просмотрах.
Чем отличается хоумстейджер от дизайнера
Главное отличие между хоумстейджером и дизайнером в том, что первый работает с широкой аудиторией, а второй — с конкретным заказчиком. Дизайнер учитывает потребности определённого клиента, тогда как хоумстейджер создаёт понятный, эргономичный и привлекательный интерьер для целого сегмента целевой аудитории.
Второе отличие заключается в подходе к вложениям в жильё. Хоумстейджинг — это не дизайн-проект и не ремонт квартиры, а именно обновление пространства и подготовка к сдаче или продаже.
| Критерий | Хоумстейджер | Дизайнер интерьера |
|---|---|---|
| Основная цель | Быстро продать или сдать объект, повысив его привлекательность для широкого круга людей | Создать пространство для конкретного заказчика с учётом его вкусов, образа жизни и потребностей |
| Бюджет работ | Минимальный.
Недорогие приёмы для быстрого эффекта. Основная статья — услуги специалиста |
Значительный.
Включает стоимость проекта, материалов, авторского надзора, ремонтных работ |
| Сроки | Быстрые — от нескольких дней до нескольких недель | Длительные — от нескольких месяцев до года и выше |
| Фокус работы | Восприятие и эмоции покупателя. Упаковка и визуальный маркетинг | Личность и комфорт заказчика. Эргономика, инженерные решения |
| Глубина вмешательства | Косметическое, поверхностное. Перестановка, декор, освещение |
Глубокое, структурное. Перепланировка, замена инженерных систем, капитальный ремонт |
Что делает хоумстейджер
Базовый сценарий работы хоумстейджера выглядит так ↓
1. Сперва стейджер помогает заказчику определить, кто может купить его квартиру. Он составляет портрет потенциального покупателя. Для этого специалист:
- оценивает состояние объекта;
- изучает близлежащую территорию и то, что покупатель проверяет в первую очередь: внешний вид двора, инфраструктуру, транспортную доступность;
- анализирует конкурентов;
- определяет целевую аудиторию;
- взвешивает, нужны ли изменения: стоит ли перекрасить стены и выбросить лишнюю мебель;
- просчитывает стоимость работ, закупку необходимых материалов и другое.
2. Дальше начинается самое интересное — работы по хоумстейджингу → см. ниже раздел «7 шагов к идеальной квартире».
До и после: подготовка к долгосрочной аренде в Москве. Основная задача — точное попадание в аудиторию, которую хотел привлечь хозяин
3. Затем в игру вступают маркетинговые инструменты. В первую очередь это фотографии и правильно составленное продающее объявление. Они помогают позиционировать квартиру так, чтобы привлечь заинтересованную аудиторию.
4. Стейджер создаёт сценарии телефонных разговоров и просмотра объекта.
При таком подходе на просмотр приходят только реальные покупатели или арендаторы.
Подготовка квартиры или дома — это не только уборка, покраска облупившихся подоконников и вкручивание перегоревших лампочек. Это и расхламление, и добавление света, и перестановка мебели, а иногда — её замена или вывоз. Опытный хоумстейджер подчёркивает достоинства недвижимости и находит её сильные стороны. При этом он не прячет недостатки, хотя и не афиширует их.
Где можно заказать услуги хоумстейджера
Удобный и популярный способ найти специалиста — онлайн-агрегаторы услуг и профильные площадки, такие как Профи.ру, Ассоциация хоумстейджеров. Можно сравнить портфолио разных специалистов, изучить отзывы клиентов и получить несколько предложений с ценами.
Классическим и надёжным каналом остаются рекомендации от риелторов и агентств недвижимости. Профессиональные агенты часто сотрудничают с проверенными хоумстейджерами и могут порекомендовать специалиста. Также стоит обратить внимание на самостоятельные агентства хоумстейджинга и частных специалистов, которые активно ведут соцсети. Их блоги и есть портфолио с реальными кейсами.
Квартира как продукт
Принципиальный момент — продаваемая или сдаваемая квартира должна быть обжитой. Голый бетон обработке почти не подлежит. Но если речь о квартире с ремонтом от застройщика в новостройке, хоумстейджинг ей необходим: слишком велика конкуренция с другими подобными квартирами в этом же ЖК.
С помощью особых психологических приёмов стейджер может создать вау-эффект от просмотра. Приятно удивлённый человек вряд ли станет торговаться. Скорее он решит, что ему очень повезло с этой сделкой.
Владельцам жилья тоже может потребоваться определённая психологическая помощь. Многим сложно даётся расставание со своим домом. В результате некоторые собственники активно сопротивляются переменам на объекте, что мешает продаже.
Человеку нужно помочь психологически покинуть свой дом. Техники расставания предполагают деликатный разговор с хозяином, в ходе которого стейджер объясняет ряд моментов:
- почему дорогущий ремонт больше никому не нужен;
- почему продажа по принципу «и так сойдёт» — это потеря денег;
- почему порядок, чистота и отсутствие запахов помогут продать квартиру за часы, а не за месяцы.
В итоге заказчик начинает смотреть на недвижимость не как на родной дом, а как на продукт, и спокойно принимает происходящие изменения.
Основная задача хоумстейджинга — сделать из квартиры продукт, а из её хозяина — продавца, который знает, что именно и зачем он продаёт.
Хозяин жилья в создании и разработке продукта не участвует. Он лишь предоставляет стейджеру исходные данные. Дальнейшая работа с ним не обсуждается, его правки не учитываются. Это может показаться странным, но стейджинг-проект не обязан нравиться хозяину квартиры.
Владельцы не всегда способны объективно взглянуть на своё жильё. Для решения именно этой проблемы нужны и предварительный разговор, и осмотр объекта — уточняет опытный стейджер Ирина Чу.
7 шагов к идеальной квартире
Иногда для достижения цели — прибыль, быстрая сделка — даже не нужно вкладывать в квартиру дополнительные ресурсы, а достаточно грамотно распорядиться тем, что уже есть. После обдумывания стратегии и создания образа привлекательной квартиры стейджер переходит к самой интересной части, когда воплощается всё задуманное.
Шаг 1. Расхламление
Первая задача — убрать 90% мебели, декора, персонализированных вещей и сувениров. Квартиры, представленные на рынке, часто захламлены: за годы жизни все мы обрастаем большим количеством вещей. Поэтому главное в подготовке таких объектов— избавить их от визуального мусора: вынести лишние стулья, шкаф-стенку, старое пианино, убрать фотографии, сервизы и остальные следы личного присутствия. Зачастую хороший результат появляется уже на этом этапе — уверяет куратор интенсива «Хоумстейджинг» в Британской высшей школе дизайна и сооснователь дизайн-бюро UN Анастасия Потапова.
Шаг 2. Мелкий (или не очень мелкий) ремонт
Полноценный ремонт — дорого и бессмысленно: новый владелец, вероятно, захочет переделать всё под себя. Проще и эффективнее привести квартиру в приличный вид минимальными усилиями.
Часто квартира становится в разы привлекательнее после покраски стен в однотонный цвет — скучный, но универсальный белый, серый или бежевый.
Хорошая новость: и кухню, и ванную можно обновить с небольшими затратами. Покрасить кухонные шкафы, заклеить столешницу плёнкой, заменить фурнитуру. В ванной — покрасить плитку, зачистить или заменить затирку, скрыть трубы за дверцами или текстилем. Из важных мелочей — заменить обод унитаза на новый и удобный, повесить новую шторку. Обычная белая шторка в ванной решает массу эстетических задач.
Шаг 3. Изменение назначения комнат
Этот пункт необязательный, но иногда необходимый. К примеру, иногда стоит поменять местами тёмный кабинет и расположенную рядом с кухней спальню. Или убрать хозяйскую оранжерею, расчистив путь для солнечных лучей и освещения детской.
Шаг 4. Закупка предметов интерьера и отдельных предметов мебели
Конечно, речь не идёт о полной замене мебели. Возможно, к дивану давно просится кофейный столик или на кухне нет ни одного стула.
Шаг 5. Тщательная уборка и декорирование помещения
Именно на этом этапе создаются картины будущей жизни покупателя. Здесь он будет пить кофе и смотреть в окно, там — отдыхать под хороший фильм, а тут — выспится, потому что в комнате всегда свежо и уютно.
Если вы ещё живёте в квартире, необходимо убрать все личные вещи: фотографии, одежду, многочисленные игрушки и частные коллекции магнитов, фарфоровых котиков и тому подобное.
Шаг 6. Фотосъёмка
Картинки создаются с учётом выбранного позиционирования. Здесь стоит быть предельно осторожным, чтобы не перемудрить. Например, будьте аккуратнее с текстилем. Не каждый сможет небрежно бросить плед на диван так, чтобы композиция смотрелась стильно. Велик риск, что небрежность получится вовсе не та, на которую вы рассчитывали.
Попробуйте провести съёмку в дневное время — вы увидите колоссальные различия. А если комната тёмная — например, в квартире на первом этаже свет загораживают деревья, — при обработке фото подтяните экспозицию на 5–10%, но не более. Иначе фотографии введут потенциальных жильцов в заблуждение.
Шаг 7. Оформление объявления и выход на рынок
Этот этап проходит в связке с риелтором, который пишет текст, объединяет его с фото и ведёт продажу. Стейджер даёт рекомендации, которые наверняка помогут зацепить нужную аудиторию.
В объявлении очень важна последовательность фото — многие упускают это из вида.
Как долго ждать результатов
Один день может потребоваться для сдачи квартиры в аренду. При этом на неё выстроится очередь желающих, и собственник сможет выбрать арендатора по душе.
Одна неделя потребуется для проверки теории стейджера, будет ли объект пользоваться спросом. Если звонков нет, понадобятся корректировки. У хороших специалистов такое случается крайне редко, но и исключать такое нельзя.
Один месяц может пройти с момента публикации объявления до момента перехода права собственности. Например, квартира в поселении Марушкинское после хоумстейджинга ушла за один месяц по цене, озвученной продавцом. Хотя первоначальные прогнозы предполагали бо́льший срок и доход на 500 тыс. рублей ниже.
Насколько дороже получится продать или сдать
После качественной подготовки объекта можно поставить цену выше рыночной и даже по максимальному уровню для этой локации. Важно только соблюдать договоренности между собственником и теми, кто приходит на просмотр. Если фотографии обещают одно, а в действительности потенциальный покупатель или арендатор видит совсем другое, хоумстейджинг не сработает.
Приятная разница между ожидаемым и реальным доходом — логичный результат проделанной работы. К примеру, клиенты Ирины Чу из Самары до проведения стейджинга сталкивались с нежеланием покупателей соглашаться с заявленной ценой. Их можно было понять, так как квартира была не в лучшем состоянии.
До и после: подготовка к продаже квартиры в Самаре
Тогда Ирина с хозяйкой применили технику деперсонализации: провели расхламление и прощание с квартирой.
Комнату после хоумстейджинга просто не узнать! Кажется, от предыдущей остались лишь шторы и стеллаж. В действительности же ей изменили и назначение: была детская, а стала спальня для взрослых с уголком для работы. Кровать перенесли из другой комнаты, а консоль докупили. Но ключевую роль играют чистота, незахламлённость и обилие света.
В итоге квартиру купили за 5 дней по верхней планке рынка. Покупатели оказались приятными людьми, которые даже не торговались, что и было основной задачей хоумстейджера.
По оценкам Анастасии Потаповой, грамотный хоумстейджинг увеличивает стоимость продажи готового жилья на 5%, поднимает арендную ставку на 15–30% при краткосрочной аренде и на 20–30% при долгосрочной.
Что может хоумстейджинг |
Прибавка к стоимости |
Увеличивать стоимость продажи |
+5% в случае со вторичным жильём |
Ускорять продажу и сдачу в аренду квартиры в новостройке |
в 2–3 раза |
Увеличивать арендную ставку |
+15–30% при долгосрочной аренде |
Увеличивать арендную ставку |
+20–30% при посуточной аренде |
Увеличивать спрос на посуточную аренду |
+20% |
Влияние хоумстейджинга на продажу разных типов недвижимости
| Тип объекта | Рост цены, % | Сокращение срока продажи |
|---|---|---|
| Квартира экономкласса | 5–10 | в 2–3 раза |
| Квартира комфорт-класса | 8–15 | в 1,5–2 раза |
| Элитная недвижимость | 10–25 и более | в 1,5 раза |
Реальные примеры: до и после хоумстейджинга
Рассмотрим несколько переделок.
Все варианты после объединяет более светлая цветовая палитра. Добиться такого эффекта удалось благодаря добавлению светлого декора и текстиля (штор, покрывал), а также грамотному подходу фотографа, работавшего в светлое время суток.
1. Здесь видно, что две одинокие кровати объединены в одну — арендаторами будут супружеские пары или те, кто путешествуют в одиночку, но любят комфорт. Кровать при этом застелена, и комната выглядит гораздо уютнее. Не очень презентабельный пол скрыт симпатичными ковриками.
Подготовка квартиры к краткосрочной аренде. Задача — повысить чек и привлечь платёжеспособных людей. Срок реализации — 3 дня
В комнате много света и воздуха. Такое жильё хочется арендовать.
2. На кадрах ниже — ещё одна спальня. До хоумстейджинга она создавала ощущение унылого запустения. Голая детская кроватка с гигантским плюшевым медведем и не вдохновляющая прилечь кровать не создавали благостного впечатления. Настрой усугублялся нездоровым жёлтым освещением, да и штора выглядела неряшливо.
Квартира в Москве у метро «Тёплый Стан». Срок реализации проекта — сутки
Новый текстиль и дневное освещение сотворили чудеса. Будущего жильца манят хрусткое бельё, мягкий плед и кресло, из которого можно наблюдать за потрясающими закатами — их видно на фото.
Продуман и сценарий жизни: комната принадлежит исключительно родителям — детскую кроватку заменил гардероб. Здесь можно отдохнуть и побыть как вдвоём, так и наедине с собой.
3. В этих двух помещениях сложно угадать что-то общее, а ведь это одна и та же комната. Стейджер предложил обставить квартиру и был прав: с мебелью образ получился завершённым.
Квартира в Праге: подготовка студии к продаже. Хозяин хотел продать быстро и по максимальной цене. Срок реализации стейджинга — 2 дня
Перед нами не пустые квадратные метры, а комфортная студия с большим окном и продуманной функциональностью. Вот кровать, которую пришлось докупить, вот столик для утреннего кофе с круассаном, вот лёгкие стулья.
Ничего сложного тут не прибавилось, зато какие разительные перемены и всего за 2 дня!
4. В этом примере из нового только дорожка на стол и правильный подход фотографа: чуть иной ракурс и светлое время суток. Но посмотрите, как заиграло помещение.
Подготовка к долгосрочной аренде. Задача — сдать максимально быстро в разгар пандемии. Срок реализации проекта — 2 дня
Само оно при этом не изменилось: стены, стулья, планировка остались прежними, но теперь квартира выглядит презентабельнее. Стало понятно, что за столом удобно ужинать, а после можно перейти в светлую гостеприимную гостиную.
5. И снова работа над созданием сценария. Ребенок хорошо выспался на кровати, да и засыпать стало уютно, ведь можно почитать на ночь книжку в свете лампы. А утром он готов к ученическим подвигам — вот и столик для них.
Подготовка к продаже в новостройке в поселении Марушкинское (Новая Москва). Срок реализации проекта — сутки
Личные вещи продавца тщательно спрятаны: нет ни розовых дельфинов, ни многочисленных книг, ни мебельных щитов, торчащих посреди комнаты. Новый ракурс преподносит пространство в более выигрышном свете.
6. В этом случае докупать ничего не пришлось. Стейджер только переставил мебель.
Подготовка квартиры к долгосрочной аренде в Сочи
В итоге потенциальный арендатор видит грамотное зонирование и комфортную атмосферу вместо огромной и почти пустой комнаты.
Сколько стоит хоумстейджинг
Расценки на услуги хоумстейджера зависят от сценария: подготовка к продаже, долгосрочной или краткосрочной аренде.
Затраты на материалы, предметы мебели и интерьера не должны превышать 1% от стоимости квартиры.
Как считать затраты на хоумстейджинг
Услуги специалиста для подготовки к продаже (вариант 1) |
не более 1% стоимости объекта при детальной проработке квартиры в несколько комнат |
Услуги специалиста для подготовки к продаже (вариант 2) |
5% разницы между стоимостью продажи до хоумстейджинга и реальной сделкой после |
Услуги специалиста для подготовки к аренде (вариант 1) |
одна месячная арендная ставка |
Услуги специалиста для подготовки к аренде (вариант 2) |
0,5% стоимости квартиры |
Покупка материалов и предметов: краски, пледов, стульев и так далее |
общая стоимость не должна превышать 1% стоимости квартиры, иначе это нерентабельно |
Оценка сооснователя дизайн-бюро UN Анастасии Потаповой
Однокомнатную «бабушкину квартиру» собственник хочет продать за 10 млн рублей.
Хоумстейджер определяет, что жильё выгодно продать человеку, который только начинает самостоятельную жизнь и пока не обзавёлся парой: рядом много учебных заведений и бизнес-центров.
В результате решили провести следующие изменения:
→ перекраска морально устаревших стен в модный скандинавский стиль — 17 тыс. рублей;
→ красить предстоит кухню, коридор и санузел — работы собственник готов выполнить самостоятельно;
→ перестановка — бесплатно;
→ качественная уборка и расхламление — бесплатно;
→ покупка новых штор, светильников и коврика в ванную — 10 тыс. рублей;
→ гонорар хоумстейджеру — 100 тыс. рублей (1% суммы продажи).
Итого: 127 тыс. рублей
При этом с наибольшей долей вероятности квартира будет продана на 5–10% дороже, то есть за 10,5–11 млн рублей. Получится не только выиграть в цене несколько сотен тысяч рублей, но и сэкономить время, так как квартира будет продана быстрее.
Чек-лист: что можно сделать самостоятельно
✔ По возможности уберите тёмные тона и нагромождение вещей. Надо сделать пространство лёгким, светлым и визуально просторным.
✔ Проведите фотосессию в светлое время суток — искусственное освещение включать не стоит. Хоумстейджинг не предполагает обработки в фоторедакторе до неузнаваемости, но в большинстве случаев необработанные фотографии показывают квартиру гораздо хуже, чем она выглядит в реальности.
✔ Мебель нужно расставить так, чтобы покупатель мог представить свою жизнь в этой квартире. Журнальный столик должен стоять рядом с диваном, а не на расстоянии 3 м от него. Телевизор не должен висеть над детской кроваткой. На балконе вместо склада с лыжами и банками лучше поставить шезлонг для созерцания вида.
✔ Свет. Старые советские люстры замените на современные светильники. Это сразу преображает квартиру. Проверьте, чтобы в светильниках горели все лампочки, а свет был везде одинаковой температуры: не смешивайте холодное и тёплое освещение.
✔ Уюта интерьеру добавляет текстиль: купите пару декоративных подушек, плед, новые шторы, полотняную дорожку на обеденный стол.
✔ Минимизируйте недостатки. Дырку в стене, если она не сквозная, можно спрятать под картиной. Трубы в санузле — замаскировать системой хранения. Потёртости на полу — закрыть современным ковриком или положить новый линолеум или ламинат. Всё это не так дорого и сложно, как кажется. Некоторые эксперты рекомендуют просто перекрасить пол, при этом высохшая краска не должна оставлять следов на белых носках.
✔ Важно различать детали и визуальный шум. Идеальные поверхности — пустые или почти пустые. Одна ваза, одна книга и пара чашек с чайником на всю комнату — хорошо. Немытые чашки в раковине, сумка хозяйки, 15 флаконов с духами — плохо.
✔ Окиньте квартиру придирчивым взглядом и ответьте себе на вопрос: хотели бы вы в ней жить?
Что в итоге
Хоумстейджинг — это подготовка недвижимости к продаже или аренде с помощью простых методов: перестановки мебели, декорирования, косметического ремонта.
Хоумстейджер с помощью небольших затрат может повысить стоимость квартиры на 5–10% и выше, а также сократить время на поиски покупателей или арендаторов в 2–3 раза.
Хоумстейджер отличается от дизайнера тем, что работает только с обстановкой и созданием атмосферы, тогда как дизайнер занимается капитальным ремонтом — от коммуникаций до полной отделки и меблировки.
Найти опытного хоумстейджера можно на сайтах-агрегаторах, профильных площадках, в соцсетях или узнать контакты у риелторов.
Для успешного хоумстейджинга важна каждая деталь: от освещения, цветовой гаммы и расстановки мебели до качественных фото.
