Благодарим за помощь в подготовке статьи Анастасию Морозову, младшего юриста практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры».
Что такое недвижимое имущество
Имущество — это всё, чем мы владеем. Оно может быть материальным и нематериальным — к примеру, авторские права, счёт в банке или криптовалюта нематериальны, но тоже нам принадлежат. Материальное имущество существует физически, его можно пощупать — это квартира, машина, смартфон и даже кот. Материальное имущество бывает движимое и недвижимое.
Недвижимое имущество, или недвижимость, это объекты, которые нельзя переместить без ущерба их назначению. К недвижимому имуществу относится всё, что прочно связано с землёй: недра, земельные участки, здания, в том числе и недостроенные, и помещения внутри этих зданий, машино-места, прочно связанные с землёй линейные объекты — газопроводы, и т. п.
Есть и исключения: закон относит к недвижимому имуществу некоторые воздушные и водные суда.
Движимое имущество реально переместить или перевезти — это автомобиль, бытовые вещи. Небольшой домик в деревне будет недвижимым имуществом, а такого же размера фургон — уже движимым, потому что его можно переместить без проблем.
Объекты некапитального строительства, которые не имеют фундамента, не связаны с землёй и для возведения которых не нужна разрешительная документация, являются движимым имуществом. К недвижимости они не относятся. Это логично: их можно переместить в другое место без потери качеств самого объекта.
Объекты недвижимого имущества
Объекты, которые относятся к недвижимости, перечислены в статье 130 Гражданского кодекса РФ:
- земельные участки и участки недр, прочно связанные с землёй;
- здания, сооружения, объекты незавершённого строительства;
- жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если их границы учтены в кадастре;
- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, подлежащие госрегистрации.
Права на недвижимое имущество
Чтобы пользоваться недвижимым имуществом, нужно иметь на это право. Есть несколько видов прав на недвижимость: они разные, и от вида права зависит объём полномочий, то есть что именно может делать с имуществом человек.
Циан-помощник упрощает поиск
Права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации.
Собственность
Это самая распространённая форма права в отношении недвижимого имущества. Такой вид права даёт самые широкие полномочия: собственник может делать с имуществом всё что угодно, но в рамках закона. Он его продаёт, сдаёт, дарит, перестраивает, расширяет, может даже снести, если речь не о квартире, а о частном доме.
Собственность — единственный вид права, который подразумевает, что недвижимость принадлежит человеку. Остальные права называются ограниченными и дают возможность только пользоваться имуществом, принадлежащим собственнику — другому человеку или государству.
Постоянное бессрочное пользование
Такое право применяется только в отношении земельных участков. Обладатель этого права может пользоваться участком строго в соответствии с его назначением и только сам, но не вправе его ни сдать, ни продать, ни дать попользоваться соседу. Зато он может соорудить на участке постройку, которая, в отличие от самого участка, будет ему принадлежать.
Василий посадил на своём участке картофель и лук. Сосед Семён просит его разрешить посадить на участке морковь, а за это он отдаст ему треть урожая. По закону Василий на это права не имеет и должен Семёну отказать.
Хотя Василий может пользоваться участком бессрочно, собственником земли остаётся муниципалитет или государство. А вот летний домик и бытовка, которые построил Василий на участке, принадлежат ему.
Такое право широко использовалось в советский период, когда вся земля принадлежала государству. Сегодня участки в постоянное пользование частным лицам не предоставляются, но если это право у человека уже есть, оно действует.
Пожизненное наследуемое владение
Такое право тоже используется только в отношении земельных участков. Это ещё один вид из советского прошлого, когда на землю нельзя было оформить собственность. От бессрочного пользования недвижимым имуществом это право отличается тем, что действует до смерти правообладателя, а после — переходит к его наследникам.
Если участок предоставлен гражданину до 10 октября 2001 года в бессрочное пользование или пожизненное владение, то он считается предоставленным по праву собственности.
Оперативное управление
Это форма права, когда недвижимостью распоряжается юридическое лицо с разрешения собственника, который контролирует процесс. Право оперативного управления может принадлежать только государственному/муниципальному/частному некоммерческому учреждению или казённому предприятию.
Хозяйственное ведение
Форма права, когда субъектами могут выступать только государственные или муниципальные унитарные предприятия. Недвижимость в этом случае переходит от собственника на баланс такого предприятия.
Граждане и коммерческие юрлица не могут владеть недвижимым имуществом на праве оперативного управления или хозяйственного ведения.
Сервитут
Это право использовать чужой участок земли или его часть для собственных нужд. Обычно сервитут применяют, если надо проехать к соседнему участку, проложить коммуникации через чужой участок или чтобы дать доступ к водоёму местным жителям.
Аренда и наём
Тот, кто владеет недвижимым имуществом по праву аренды или найма, может им пользоваться в течение оговорённого времени и за плату. При этом собственником остаётся другой человек. По договору аренды предоставляются нежилые помещения, а по договору найма — жилые.
Договор аренды или найма недвижимости, заключённый на срок более года, подлежит государственной регистрации.
Как получить право собственности на недвижимое имущество
Право собственности на недвижимость можно получить несколькими способами. Перечислим самые распространённые из них.
Покупка — самый очевидный способ стать собственником жилья. Для этого нужно заключить договор купли-продажи.
Участие в долевом строительстве — это покупка жилья у застройщика. Дом ещё только возводится, как таковой квартиры пока нет, поэтому дольщик покупает право требования. Когда дом будет сдан и введён в эксплуатацию, дольщик оформит собственность на основании этого договора.
Строительство дома — способ стать владельцем недвижимости — например, загородного дома.
Дарение — довольно популярный способ смены собственника между родственниками. Для передачи прав нужно подписать договор дарения.
Получение наследства — право собственности на жильё переходит наследникам после смерти владельца.
Заключение договора ренты / пожизненного содержания — выкуп недвижимости в рассрочку у лиц, которые сохраняют право пользоваться жильём даже после выплаты всей суммы и перехода собственности. Чаще всего договор ренты заключают пожилые одинокие люди. Выплата рассрочки для них — материальная поддержка в старости, они имеют право жить в своей квартире до самой смерти.
Регистрация прав на недвижимое имущество
Государственной регистрации подлежит не только право собственности, то есть констатация факта, что именно вы стали владельцем этой квартиры или дома. Зарегистрированы должны быть и переход такого права, и прекращение. То есть у вас должен быть документ о том, что вы больше не являетесь владельцем недвижимого имущества, если вы его продали или подарили.
Переход права собственности и сделки с недвижимостью регистрирует специальный орган — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Более простое её название — Росреестр.
Регистрация прав проходит так:
1. Надо подать заявление в МФЦ о госрегистрации прав с соответствующими документами: договором купли-продажи, дарения и т. п.
2. Документы из МФЦ передаются в Росреестр.
3. Документы проверяют: нет ли причин для отказа в госрегистрации.
4. Данные вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) или приходит уведомление об отказе в госрегистрации.
5. Выдаётся подтверждение о госрегистрации, чаще всего — выписка из ЕГРН.
Главное
— Вещи бывают движимыми и недвижимыми. Недвижимость — это имущество, которое прочно связано с землёй и его нельзя переместить без повреждений. Например, дом, квартира, гараж на фундаменте, земельный участок. Всё остальное — это движимое имущество.
— Права на недвижимое имущество могут быть разными: собственность, постоянное бессрочное пользование, пожизненное наследуемое владение, оперативное управление, хозяйственное ведение, аренда и сервитут. Самая распространённая форма права — собственность.
— Недвижимое имущество можно купить, получить в дар, в наследство, построить самому или получить, подписав договор ренты или пожизненного содержания. Есть и другие способы, но эти встречаются чаще всего.
— Данные о праве собственности на недвижимость вносятся в ЕГРН. Запись в ЕГРН является самым главным доказательством того, что имущество принадлежит конкретному лицу.
