Как устроено ТСЖ

Товарищество собственников жилья — это объединение жильцов дома, которое решает связанные с ним вопросы и управляет общим имуществом. Владельцы квартир сами определяют, когда будут проводить текущий ремонт, какого подрядчика выберут для уборки дворов, кто будет обслуживать лифт и так далее. То есть занимаются всем, что обычно лежит на управляющей компании.

У товарищества есть выборный орган — правление ТСЖ. В него входят ответственные собственники квартир в доме, которых выбирают голосованием. 

Правление занимается менеджментом, но не принимает решения единолично. Любой участник ТСЖ может внести на рассмотрение предложение, связанное с общей или придомовой территорией, и проголосовать за чужое предложение.

Голосование по вопросам проводят на общем собрании. А затем правление реализует те предложения, которые получили больше всего голосов.

Чтобы у товарищества собственников жилья были деньги на управление домом, его участники платят ежемесячные взносы. Из них складывается бюджет на разные работы: уборку территории, ремонт, обслуживание инженерных систем. Собранные, но ещё не потраченные деньги правление ТСЖ хранит на специальном счёте. Использовать их на личные нужды нельзя. Сумму взносов определяют жильцы на собраниях.

Чем ТСЖ отличается от управляющей компании

Кроме ТСЖ дом может обслуживать управляющая компания. Это сторонняя организация, которая не имеет отношения к собственникам. Обычно под её ведомством находится сразу несколько домов или жилищных комплексов.

Управляющую компанию могут назначить:

• застройщик, который возвёл дом;
• муниципалитет;
• сами жильцы на общем собрании.

После этого жильцам не нужно принимать никаких решений — только оплачивать коммунальные услуги, в которые входит плата за обслуживание дома. Жильцы имеют право провести общее собрание, чтобы сменить управляющую компанию или перейти на ТСЖ.

Управляющая компания обычно назначает подрядчиков, с которыми у неё есть договорённости. Скажем, убирать территорию должны дворники из конкретной организации. Если они плохо справляются с уборкой, УК может не обратить внимания или даже не узнать об этом, пока не поступят жалобы от жильцов.

А вот жильцам качество работ важно: они сами пользуются этой территорией и хотят видеть её чистой. Поэтому, если домом управляет ТСЖ, скорее всего, оно не станет терпеть некачественную уборку и сменит подрядчика.

Что делать, чтобы управляющая компания работала хорошо

Читать

Структура ТСЖ

Членом ТСЖ может стать любой собственник квартиры в доме — но не обязан. Он вправе вступить в товарищество или отказаться от участия — тогда он не сможет участвовать в голосованиях. А взносы придётся платить в любом случае.

Товарищество собственников жилья состоит из нескольких органов. Жилец может принять участие в любом из них.

Общее собрание

На нём члены ТСЖ вносят предложения и выбирают правление. А ещё договариваются о правилах и уставе товарищества, выбирают размер платежей и решают другие вопросы.

Правление ТСЖ

Это исполнительный орган товарищества собственников жилья. Когда участники ТСЖ принимают решение, правление его реализует:

• заключает договоры с подрядчиками;

• ведёт учёт доходов и расходов;

• следит, чтобы жильцы платили взносы;

• созывает общие собрания и так далее. 

Членов правления выбирают жильцы на голосовании. Обычно в него входят ответственные люди, которым доверяют остальные участники ТСЖ. Часто в правлении есть свои бухгалтеры и юристы.

Председатель ТСЖ

Это ответственное лицо товарищества — человек, который руководит правлением. Он подписывает платёжные документы и договоры с подрядчиками или поставщиками коммунальных услуг. Рассматривает обращения жильцов и даёт поручения членам правления. 

Председатель действует от лица товарищества собственников жилья без доверенности. Но единолично принимать решения не может — за них голосуют на общем собрании.

Ревизионная комиссия

Это люди, которых выбирают жильцы, чтобы те следили за расходами правления ТСЖ. 

Ревизоры должны:

• не состоять в правлении ТСЖ;

• минимум раз в год проверять финансовую деятельность ТСЖ;

• отчитываться о результатах на общем собрании.

Это нужно, чтобы жильцы видели, что правление расходует деньги по назначению. Ревизоров выбирают раз в 2 года, состоять в комиссии 2 раза подряд нельзя.

Права и обязанности ТСЖ

Товарищество собственников жилья имеет право полностью распоряжаться благоустройством дома:

• выбирать размер ежемесячных членских взносов;

• находить подрядчиков для различных работ и заключать с ними договоры;

• договариваться с поставщиками коммунальных услуг;

• заниматься экономической деятельностью вроде размещения рекламных щитов.

Любые доходы ТСЖ, в том числе от рекламы, должны идти на благоустройство дома. Товарищество — некоммерческая организация, поэтому не может вести дела для собственной выгоды. Хотя с отдельными сотрудниками — председателем, бухгалтером, юристом и другими — можно заключить трудовой договор и платить им зарплату.

Заботиться о благоустройстве дома — не право, а обязанность. Товарищество собственников жилья выбирает, кто будет проводить работы, и следит, чтобы коммуникации в доме работали нормально, мусор вывозили вовремя, придомовая территория была ухоженной, а дорога рядом с домом — целой. Если что-то ломается или разрушается, ТСЖ отвечает за своевременный ремонт.

Ещё одна обязанность ТСЖ — информировать жильцов о важных событиях: датах общего собрания, отключения воды или грядущего ремонта.

Оцените квартиру бесплатно с помощью сервиса «Мой дом»

Узнать

Как создать ТСЖ

Если домом управляет УК, жильцы имеют право отказаться от её услуг и организовать товарищество собственников жилья. Вот как это сделать.

Подготовиться к общему собранию. Инициатор составляет или получает в УК список собственников и формулирует вопросы для обсуждения. Владельцев нужно уведомить о будущем собрании письменно: передать сообщение лично в руки или отправить заказным письмом.

Провести общее собрание жильцов. На нём голосуют, создавать ТСЖ или нет. Если больше 50% жильцов согласны, дом может перейти на самоуправление. 

Обговорить детали. То есть утвердить устав ТСЖ, выбрать членов правления и председателя. Это делают на том же собрании.

Расторгнуть договор с управляющей компанией. Для этого инициатор отправляет два экземпляра протокола собрания. Один — в саму УК, другой — в орган жилищного контроля. К протоколу нужно приложить уведомление о смене УК на ТСЖ в свободной форме.

Заполнить заявление на регистрацию ТСЖ. Заявление оформляют по форме Р11001 и заверяют у нотариуса. Его должен подать человек, которого на собрании выбрали ответственным за регистрацию. Это может быть будущий председатель или инициатор собрания.

Уплатить госпошлину. За регистрацию ТСЖ платят пошлину в 4 тыс. рублей. Плательщик — тот, кто расписался в заявлении, чаще всего председатель. Квитанцию на оплату можно сформировать в сервисе ФНС.

Зарегистрировать товарищество собственников жилья в налоговой. Председатель передаёт заявление в ФНС вместе с квитанцией об оплате, списком собственников, уставом ТСЖ и протоколом собрания.

Сообщить о создании ТСЖ в жилищную инспекцию. Это нужно сделать в срок до пяти дней после того, как из налоговой придёт документ о регистрации.

Открыть в банке расчётный счёт ТСЖ. Там будут храниться взносы. После создания счёта жильцы сообщают о нём в налоговую.

Решить другие административные вопросы. Создать печать товарищества и встать на учёт в пенсионном и страховом фонде.

Перед тем как действовать, полезно изучить Жилищный кодекс. А ещё правила создания ТСЖ — детали различаются в разных регионах. Можно позвонить в администрацию или написать обращение в налоговую, чтобы задать интересующие вопросы.

Плюсы и минусы ТСЖ

Главное преимущество ТСЖ — его участники живут в доме, а значит, заинтересованы в его хорошем состоянии. Они более мотивированы прилагать усилия для благоустройства, чем сторонняя управляющая компания.

В товариществе собственников жилья у каждого участника есть право голоса. Он может влиять на принятие решений. Если владелец квартиры считает, что во дворе нужно обновить детскую площадку, он выносит это предложение на собрание и обсуждает с другими жильцами.

Отчётность ТСЖ открыта для собственников. Любой из них может просмотреть её и понять, на какие работы уходят взносы. А значит, не возникнет ситуация, когда товарищество тратит деньги, а никто не знает, на что.

Минусы товарищества собственников жилья:

— Зависимость от сторонних компаний. Конкретные работы проводят подрядчики, а ТСЖ оплачивает их услуги. Подрядчик может опоздать или сделать что-то некачественно, запросить слишком высокую цену. А разрешать проблемы приходится жильцам — членам ТСЖ.

— Потенциально более высокие платежи. ТСЖ платит подрядчикам из взносов, которые сдают жильцы. Если дом старый и ему нужно много работ по благоустройству и текущему ремонту, взносы могут быть большими. Зато если дом построен относительно недавно, работ ему нужно меньше — это сказывается и на размере взносов.

— Возможные разногласия между жильцами. Если предложение не понравилось большинству участников ТСЖ, его не примут. А ещё у людей могут быть разные мнения, как решать какую-то проблему. Из-за этого порой возникают споры, и принять общее решение сложно.

Придомовая территория многоквартирного дома:

как оформить её в собственность

Узнать

Куда жаловаться на ТСЖ

Если ТСЖ не исполняет решения жильцов или задерживает работы, собственники могут пожаловаться на товарищество.

Сперва жалобу подают председателю. Если он не реагирует — обращаются в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. 

К жалобе нужно приложить доказательства:

• фото и видео недочётов, которые не исправляет ТСЖ;

• при необходимости — заключение эксперта;

• копию письма, которое жильцы направляли председателю.

Ведомство рассмотрит жалобу и привлечёт ТСЖ к ответственности: принудит заняться благоустройством, о котором просят жильцы. А членов правления могут оштрафовать по Кодексу РФ об административных правонарушениях за пренебрежение обязанностями. Размер штрафа зависит от типа нарушения: от 5–10 тыс. до 200–300 тыс. рублей (статьи 7.23 и 19.5 КоАП).

Как ликвидировать ТСЖ

Если проверки и жалобы не помогли, ТСЖ можно ликвидировать и вернуться к управляющей компании. Это можно сделать двумя способами:

• Принять решение на общем собрании — проголосовать за ликвидацию должно не менее 2/3 членов ТСЖ.

• Обратиться в суд — так можно, если в деятельности ТСЖ есть серьёзные нарушения: пропуск сроков, халатность или нецелевое расходование взносов.

Если собственники решили закрыть ТСЖ на общем собрании, они выбирают ликвидационную комиссию. Комиссия должна будет подать в налоговую заявление на закрытие ТСЖ и сообщить о нём в журнал «Вестник государственной регистрации». А ещё расплатиться с теми, кому ТСЖ должно денег, подсчитать оставшиеся взносы и сообщить о них в налоговую.

Что лучше: ТСЖ или УК

Какой способ управления домом лучше — зависит от ситуации. В таблице показали, в каких случаях жильцам будет выгоднее создать ТСЖ, а когда проще остаться с управляющей компанией.