Если вы собираетесь снять квартиру, арендодатель, как правило, предложит вам оставить залог.
Аренду квартиры юридически правильно называть «наем жилья». Понятие «аренда» используется в отношении только нежилых помещений. Но мы будем использовать оба понятия: в разговорном стиле чаще употребляется словосочетание «аренда жилья».
Что такое залог при аренде квартиры
Залог — сумма, которую арендатор оставляет арендодателю при заключении договора. Она может быть разной по договорённости сторон, но обычно равна месячному взносу за аренду. Залог гарантирует: если арендатор окажется должен собственнику, последний не потеряет деньги.
Предположим, арендатор задерживает оплату или вообще отказывается платить. Тогда при его выселении собственник может забрать залог себе в счёт арендной платы за последний месяц. Или арендатор испортил обои, отколол угол стола, его ребёнок изрисовал стены, а кошка разодрала диван. Собственник имеет право потратить залог на ремонт.
Если квартира возвращена в том же состоянии, что и была сдана, по окончании срока договора арендатор получает залог обратно в полном объёме.
На юридическом языке залог — это способ обеспечения исполнения обязательств должником (лицом, которое должно что-то сделать) перед кредитором (лицом, которому должны что-то сделать).
Смысл залога в том, что сторона договора может в случае неисполнения обязательств другой стороной получить возмещение за счёт заложенного имущества. Законодательно эти отношения регулирует параграф 3 главы 23 Гражданского кодекса РФ, объединяющий более 40 статей (статьи 334–358.17).
В договоре залог может называться «гарантийным платежом» или «обеспечительным платежом», сути это не меняет.
Как заключить договор аренды и прописать условия о залоге
Для внесения залога не нужно заключать отдельный договор. Пункт о залоге просто вносится в стандартный договор найма (договор аренды).
Договор аренды заключается в простой письменной форме. В типовой договор можно вносить свои пункты, убирать ненужные, изменять пункты под конкретный случай.
Если договор заключается на срок от одного года, он подлежит обязательной госрегистрации в Росреестре. Поэтому так популярны договоры на 11 месяцев — это максимальный срок, на который можно заключить договор без регистрации.
Документы, которые понадобятся для подписания договора найма:
- Шаблон договора найма.
- Оригиналы документов наймодателя (паспорт, свидетельство о госрегистрации права собственности) и нанимателя (паспорт). Стороны знакомятся с ними, при необходимости делают копии и оставляют эти копии у себя.
- Акт приёма-передачи помещения с описанием имущества, которое арендатор получает в пользование. Нужно подробно прописать состояние мебели, желательно сфотографировать мебель и оформить фотографии приложением к договору.
- Согласие сособственников на заключение договора найма в простой письменной или нотариальной форме. Если есть сособственники и квартира находится в долевой собственности, такое согласие обязательно (в силу статьи 246 Гражданского кодекса РФ).
- Выписка из домовой книги (подтверждение, что в квартире нет зарегистрированных жильцов).
- Справка об отсутствии задолженности из управляющей компании — подтверждение, что нет долгов по ЖКУ.
Пункт о залоге добавляется в договор найма. Также надо уточнить сумму залога и условия его возврата и удержания. А ещё — взять у собственника расписку о получении денег.
Сумма залога и можно ли её изменить
Сумма залога не определена законом — её размер зависит только от желания сторон. Обычно она равна месячной арендной плате, но может быть больше или меньше.
Изменить сумму до подписания договора легко. После подписания — придётся составлять и подписывать дополнительное соглашение к договору, которое меняет его условия. Поэтому обсудите этот вопрос с собственником заранее.
На что пойдут залоговые деньги
Собственник может отказаться возвращать залог, если ему предстоят расходы, понесённые из-за арендатора.
— Оплата последнего месяца. Арендатор съехал раньше времени, не заплатив за последний месяц. Тогда наймодатель забирает себе залог в счёт оплаты этого месяца и ищет нового арендатора.
— Повреждение имущества. Случаи, когда арендаторы возвращают квартиру не в том состоянии, в котором её приняли, не редкость. Владелец жилья вправе забрать себе залог в счёт возмещения ущерба, чтобы переклеить обои, перекрасить стену, починить диван.
— Возмещение долга по ЖКУ. Если арендатор по договору должен был оплачивать квитанции ЖКУ и вдруг не оплатил коммуналку за последний месяц, собственник возместит его долг из средств залога.
— Возмещение ущерба соседям. Если арендатор затопил соседей, залог пойдёт на возмещение ущерба.
Обычно залог не возвращается, если затопление случилось по вине арендатора, когда он забыл закрыть кран, разлил воду в комнате. Если прорвало трубу и вины арендатора в этом нет, владелец недвижимости покрывает расходы за свой счёт.
Залог, задаток и предоплата: в чем разница
Все три понятия связаны с гарантиями, но эти гарантии разные, в том числе и с точки зрения законодательства.
Залог — это гарантия, что собственник не окажется у разбитого корыта, если попадётся нечестный арендатор. Он сможет возместить ущерб за счёт средств залога. Ему придётся обратиться в суд, если этих средств не хватит.
Задаток — это гарантия, что собственник не сдаст квартиру другому арендатору, пока договор найма готовится к подписанию. После того как стороны пришли к договорённости о сделке устно, будущий арендатор может внести задаток, который собственник забирает себе. С этого момента он не может предлагать квартиру другим людям.
Стороны без спешки готовятся к подписанию договора. Если всё сложилось и договор подписан, задаток засчитывается в счёт первого месяца аренды. Если сделка сорвалась по вине собственника, задаток возвращается в двойном размере, а если по вине будущего арендатора — остаётся у наймодателя. Понятие задатка регулирует пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ.
У арендатора должны остаться доказательства о передаче задатка собственнику. Например, квитанция, в которой указано назначение платежа, или расписка о получении денег.
Предоплата — гарантия, что собственник не попросит жильца съехать раньше срока. Это гарантирует и сам договор найма. Но стороны могут договориться о том, что арендатор платит вперёд: например, 1-го числа каждого месяца за этот месяц. Если случается форс-мажор и арендатор по вине собственника будет вынужден съехать раньше, предоплата либо возвращается, либо пересчитывается с учётом прожитых в квартире дней этого месяца.
Что делать, если арендодатель отказывается возвращать залог
Общее правило: все случаи, когда хозяин недвижимости может забрать залог себе, должны быть прописаны в договоре найма. Арендодатель должен доказать, что случилась одна из ситуаций, указанных в договоре: арендатор съехал раньше срока и не заплатил, не закрыл долг по ЖКУ, испортил диван и т. п.
Если собственник жилья не может доказать, что залог должен быть удержан, он обязан его вернуть. Но что делать, если арендодатель отказывается отдать залог обратно? Рассмотрим типичные случаи.
Нет ущерба, а залог не возвращают
Наймодатель может отказаться возвращать залог по надуманному поводу. Например, он утверждает, что испачкался ковёр или стало хуже закрываться окно. Но такие случаи не относятся к порче имущества. Это амортизация: вещи портятся при долгом использовании. Заменять трубы, чистить ковры и диваны, чинить окна и двери, сантехнику и бытовую технику — обязанность собственника. Залог остаётся у него, если очевидно, что порча произошла именно по вине арендатора.
Скрипящая дверь, неработающий кран, посеревший белый ковёр — это амортизация. Изрисованные обои и разодранный кошкой диван — повод оставить залог у арендодателя.
Если хозяин квартиры обвиняет арендатора в порче имущества, хотя на самом деле её не было, квартирант вправе обратиться в суд. Для этого на руках должны быть все документы: договор найма с пунктами о залоге, уточнение, в каких случаях можно оставить залог себе, расписка в получении залога.
На стадии составления договора и согласования его условий стоит включить и пункт о том, что нормальная амортизация имущества не является его порчей. Можно даже перечислить примерные случаи амортизации. Это позволит избежать в будущем необоснованного удержания залога.
Арендодатель расторг договор раньше срока, но залог не отдаёт
Если владелец квартиры хочет расторгнуть договор раньше срока и по этой причине не возвращает залог, арендатора выручит договор найма.
Во-первых, в нём может быть прописано, что арендодатель не имеет права досрочно расторгать договор. Или может это сделать, если наниматель нарушил договорённости (см. пункт 2.2.3 типового шаблона договора).
Во-вторых, если арендодатель вправе без причин расторгнуть договор, в нём должно быть указано, что при этом возвращается стоимость аренды за последний месяц и залог.
Ущерб меньше, чем сумма залога
Допустим, что арендатор сломал стул в съёмной квартире. Но сумма залога — 30 тыс. рублей, а стоимость ремонта стула — 3 тыс. рублей. Как быть?
Самый простой выход — починить стул самостоятельно. Если без ведома хозяина это не сделать — скажем, разрисованы обои, но такие уже не продаются, стоит честно признаться и либо договориться, что арендатор сам переклеит их, либо арендодатель удержит из залога часть суммы.
В суд придётся идти только в том случае, если стороны не смогли договориться. Но нужны будут доказательства: одному — чтобы доказать, что ремонт стоит именно 30 тыс., другому — что ремонт стоит 3 тыс. рублей.
Доказательством будут чеки из строительных магазинов, чеки, подтверждающие оплату услуг мастеров, показания свидетелей.
Как найти и снять квартиру без залога
Залог — абсолютно необязательная часть сделки. Действующее законодательство не обязывает стороны включать в договоры условия о залоге.
Если вы хотите снять квартиру без залога, то в разделе «Аренда» на Циан выберите локацию и количество комнат в квартире, которую ищете. Когда Циан предложит вам список вариантов для аренды, нажмите на вкладку «Ещё фильтры».
Откроются фильтры, благодаря которым можно настроить любые параметры поиска. В том числе отобрать предложения без залога, поставив соответствующую галочку в разделе «Условия сделки».
Благодарим за помощь при написании статьи Павла Григорьева, старшего юриста Адвокатского бюро города Москвы «Пропозитум»
