Основные стратегии перепродажи
Способов заработать на недвижимости довольно много, среди наиболее доходных:
1. Флиппинг — покупка квартир в плохом состоянии для перепродажи после ремонта.
2. Покупка и перепродажа конфиската.
3. Выкуп жилья под реновацию, чтобы получить новую квартиру вместо старой.
4. Перевод квартир на первых этажах в коммерческую недвижимость.
О каждом из этих вариантов мы подробно рассказали в отдельной статье. Сейчас рассмотрим, как выбрать недвижимость для перепродажи, если вы новичок в этой сфере.
За счёт чего квартира должна вырасти в цене
Если вы собираетесь перепродавать квартиры, важно уже на начальном этапе понимать, как угодить покупателю. Выбор стратегии зависит от типа недвижимости, с которой вы хотите работать — это могут быть объекты премиум-класса, коммерческие помещения, обычные евродвушки в новостройках и так далее.
Возможно, вы не собираетесь вести бизнес и ищете что-то, чтобы просто сберечь свои вложения. В любом случае, основной вопрос, на который нужно ответить при выборе квартиры — насколько она ликвидна, то есть как дорого её можно будет продать и как быстро это получится сделать.
Чтобы оценить это, проверьте:
1. Развивается ли вокруг инфраструктура — могут ли поблизости открыть новую станцию метро, увеличить число магазинов и торговых центров.
2. Насколько может подорожать земля в этом районе: есть ли рядом незастроенные территории, где могут появится новые дома. Или, наоборот, всё уже застроено, и вам придётся конкурировать только с владельцами вторичного жилья.
3. В каком состоянии находится сам дом — нет ли риска, что вскоре его признают ветхим и через 5–10 лет снесут.
4. Какова экологическая обстановка и качество окружающей среды в интересующей вас локации. Районы с чистым воздухом, зелёными зонами, парками и водоёмами ценятся выше.
Проблема в том, что сейчас экономика не в том состоянии, когда стоимость любой недвижимости со временем только растёт. Это касается и рублёвой, и валютной стоимости.
Из-за повышающихся кредитных ставок и отмены льготной ипотеки цены и на первичном, и на вторичном рынке сейчас стагнируют. И если по итогам 2024 года первичка ещё показала небольшой рост — на 10%, — то в 2025-м аналитики прогнозируют её удорожание только в пределах инфляции.
Что же касается вторички, цены на неё весь 2024 год оставались на месте, а в ближайшем будущем могут пойти вниз.
Инфляция по всей России с начала 2022 по конец 2024 года составила 30%, в Москве — 13,7%, в Санкт-Петербурге — 24%. Рубль за это время обесценился к доллару на 42,6%.
График: ratestats.com
Изучите динамику цен на похожие квартиры в районе за последний год. Обратите внимание, как сильно снизились цены во второй половине 2022 года. Это поможет лучше понять, насколько спрос на такую недвижимость устойчив к воздействию внешних факторов.
Провести такую оценку поможет наш сервис «Мой дом», в котором вы можете отследить динамику цен на любой объект недвижимости.
Ситуация может измениться в ту или иную сторону в любой момент. Если вы ожидаете роста цен на недвижимость, когда российская экономика восстановится, то это один сценарий. Однако если вы не готовы рисковать или ждать больше 2–3 лет, то для повышения цены должна быть конкретная причина.
Также важно определить, сколько денег потребуется на ремонт квартиры перед её продажей и уплату налога на прибыль от сделки.
Что ещё влияет на ликвидность недвижимости
Скорость продажи жилья — с поправкой на рыночные тенденции — зависит от той самой ликвидности, которую необходимо оценить перед его покупкой. Цены на ликвидную недвижимость могут быть выше, чем на варианты по соседству, но на неё всегда есть спрос.
Если же вы ошибётесь, и процесс затянется, это станет вопросом не только времени, но и денег: вложения будут временно заморожены, и, вероятно, придётся платить за услуги риелторов.
Чтобы определить ликвидность, нужно внимательно следить за рынком. Например, сейчас высокие процентные ставки. Даже если взять ипотеку всего на 5 млн рублей под 25% на 10 лет с первоначальным взносом в 10%, переплата составит почти 7,8 млн рублей.
В такой ситуации спрос может сместиться на комнаты и небольшие квартиры, которые можно купить без привлечения кредитных денег.
В целом, ликвидная квартира обладает следующими признаками:
1. Расположение на средних этажах здания.
2. Классическая, удобная планировка.
3. Средний метраж — от студии до двухкомнатной квартиры.
4. Хорошая локация с развитой транспортной сетью и всем необходимым для комфортной жизни семьи.
Если вы намерены продавать объект лишь через несколько лет, при его выборе можно подумать и о том, какую квартиру будет проще сдавать.
Что выбрать: новостройку или вторичку
Новостройка может вырасти в цене при покупке на стадии котлована или строительства, а также за счёт самостоятельного ремонта в квартире с черновой отделкой.
Вторичная недвижимость может значительно подорожать в будущем, если вы покупаете залоговую квартиру, жильё в доме под реновацию или просто планируете сделать качественный ремонт.
Однако алгоритм выбора объекта может отличаться в зависимости от ситуации.
| Этапы | Новостройка | Вторичка |
| Этап 1 | Поиск проекта с низкими ценами на старте продаж | Поиск подходящей квартиры всеми доступными способами |
| Этап 2 | Выбор подходящей квартиры в строящемся комплексе | Проверка юридической чистоты жилья: правоустанавливающих документов, справки из ПНД и так далее |
| Этап 3 | Подписание договора долевого участия | Подсчёт общих затрат, включая ремонт, проведение сделки и налоги |
| Этап 4 | Перепродажа на более позднем этапе строительства или после ввода в эксплуатацию | При необходимости — ремонт |
| Этап 5 | — | Перепродажа |
В целом во вторичной недвижимости больше рисков и непредвиденных затрат, но её продажа идёт быстрее: между покупкой и новой сделкой может пройти всего 3–5 месяцев.
Покупка объекта по договору долевого участия тоже имеет свои риски — например, строительство может затянуться, что особенно критично при покупке квартиры в ипотеку. Однако если правильно всё оформить, риски минимальны.
В новостройке можно сделать дополнительный ремонт, чтобы поднять стоимость квартиры. Однако это экономически целесообразно, только если удастся найти недорогую и при этом профессиональную ремонтную бригаду. В противном случае лучше либо заказать ремонт от застройщика, либо продавать как есть.
Как снизить налоги
Вы можете купить и продать квартиру в двух налоговых статусах.
1. Как физическое лицо. Обычные граждане с 2025 года платят с продажи НДФЛ в размере:
- 13% с дохода до 2,4 млн рублей;
- 15% с суммы дохода, превышающей 2,4 млн рублей.
- 0%, если владели недвижимостью более 5, а в некоторых случаях 3 лет.
Если квартиру продаёт налоговый нерезидент, ему придётся уплатить в бюджет 30% дохода.
Сумму налога можно уменьшить с помощью стандартных вычетов:
- на один миллион рублей;
- на сумму подтверждённых расходов на покупку.
Продажа физлицом нескольких квартир в одном налоговом периоде может квалифицироваться ФНС как предпринимательская деятельность. Такие подозрения обычно вызывает проведение более 3 сделок за год, особенно если продавец владел объектами совсем недолго.
Это может привести к штрафу за незаконное предпринимательство, лишению права учесть расходы на покупку, а в случае с коммерческой недвижимостью — к требованию уплатить НДС.
2. Как ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН). Этот налоговый режим выгоден для перепродажи недвижимости, несмотря на ставку 15%, что на 2% выше, чем у физических лиц.
Выгода в том, что предприниматели на «упрощёнке» могут вычесть из дохода все документально подтверждённые расходы на покупку, ремонт и обслуживание объекта.
Если расходы незначительные или их сложно документально подтвердить, выгоднее использовать УСН «Доходы» с фиксированной ставкой 6%.
Кроме того, ИП на УСН не платят НДС с дохода от продажи жилой недвижимости, что делает эту систему экономичнее других.
Допустим, вы купили квартиру за 8 млн рублей, сделали ремонт на 500 тысяч и через полгода-год сумели продать за 10 млн рублей.
Налоги будут такими:
- С физического лица: (10 млн — 8 млн) × 13% = 260 тысяч рублей.
- С ИП на УСН: (10 млн — 8 млн — 500 тыс) × 15% = 225 тысяч рублей.
Выбор режима налогообложения зависит от того, как часто, в каких объёмах вы планируете торговать недвижимостью и сколько денег будете тратить на доведение её до ума. Не забывайте, что при уплате НДФЛ можно дополнительно получать налоговые вычеты.
Резюмируем
1. Покупая квартиру для перепродажи, обратите внимание на объекты, которые будут пользоваться наибольшим спросом в момент, когда вы хотите получить доход.
2. Выбирайте квартиры в районах с развивающейся инфраструктурой и перспективами роста цен. Тщательно анализируйте состояние дома и динамику цен, чтобы минимизировать риски.
3. Определите, какая стратегия — новостройка или вторичка — лучше подходит для ваших целей и бюджета. На вторичном рынке можно быстрее продать квартиру, но и риски непредвиденных расходов здесь выше.
4. Если хотите повысить цену квартиры за счёт ремонта, важно знать хорошую ремонтную бригаду или уметь делать всё самостоятельно.
5. Рынок недвижимости сейчас очень нестабилен, не стоит рассчитывать на прибыль только из-за общих тенденций.
6. Заранее просчитайте, какой налоговый режим будет выгоднее в вашем случае.
