Девелоперы сами будут выдавать кредиты, аналогичные ипотеке. Такое заявление сделал Денис Филиппов, генеральный директор ОАО «АФЖС» (дочерней компании Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию) на выставке Expo Real. Выставка является одной из крупнейших в Европе и проводится в Германии.  Выгодным отличием нового кредита от ипотеки будет ставка в 9,9-10,5 процентов годовых. Среднестатистический россиянин просто не привык к такой щедрости. По словам Филиппова, кредит будет обеспечивать закладная, в будущем выкупаемая самим агентством. Возможностью участвовать в проекте, скорее всего, будут обладать аккредитованные строительные компании.  Мы решили опросить экспертов и узнать плюсы и минусы нового проекта.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Как будут работать девелоперы?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», обращает внимание на трудности, которые могут стать серьезной головной болью для реализации проекта. В частности эксперт видит в будущем проблемы застройщиков с неплатежеспособными клиентами.

- Достаточно сложно судить о механизмах кредитования клиентов застройщиками, поскольку на сегодняшний день у нас есть только обрывочные заявления властей. Тем не менее, можно сделать некоторые предположения, основываясь на уже существующих принципах взаимодействия АИЖК и кредитных учреждений. У Агентства есть сервисные банки, которые работают по его стандартам. Если заемщик не справляется с нагрузкой и не может платить по ипотеке, кредит выкупает АИЖК, иными словами, берет всю ответственность на себя. При этом, если сервисный банк выдает ипотеку заемщикам, которые заведомо не в состоянии ее погасить, и АИЖК докажет это нарушение, то вся ответственность по работе с проблемными заемщиками ложится на плечи сервисного банка, – рассказывает Литинецкая. – По сути, механизм взаимодействия АИЖК и сервисного банка можно применить и к девелоперам. Застройщик выпускает закладную, которую выкупает АИЖК. В том случае, если физическое лицо не справляется, работать с залоговым имуществом, вероятно, придется самому девелоперу. То есть любой потенциальный неплатежеспособный клиент – «головная боль» застройщика. На его балансе будет «висеть» множество незакрытых кредитов, для обеспечения которых девелоперу нужно либо делать реструктуризацию долга, либо изымать квартиры (что не всегда возможно) и заниматься их продажей. Кроме того, придется создавать отдельный штаб сотрудников для оформления кредита, работы с должниками и пр., а это дополнительные расходы.

Александр Целыковский, руководитель сети агентств недвижимости «Мегаполис-Сервис», г. Электросталь, считает, что это инициатива спорная, и наделять строительные  компании функциями кредитных организаций излишне. Поддерживать рынок государству стоит субсидированием ипотеки. Эксперт рассказывает:

- Возникает резонный вопрос – какие деньги будут давать в долг застройщики? Длинных и дешёвых кредитов сегодня для них нет. Свои средства, как правило, уходят на операционную деятельность. Только очень крупные застройщики и девелоперы могут себе это позволить. В этой связи не понятно, зачем усложнять схему? Пусть банки занимаются банковским делом, а застройщики – своим. И если у государства есть какая-то возможность поддерживать этот рынок, то пусть и дальше субсидирует ипотеку, выкупает закладные у банков, и какими-то другими путями поддерживает рынок первичного жилья, и желательно  еще и «вторичку». В общем, на мой взгляд, спорная инициатива.

Достроят или заморозят?

Девелоперы в своей работе часто пользуются заемными средствами, которые они получают под проценты у банков либо при продаже квартир со скидкой дольщикам на раннем этапе строительства. Интересно, как будут работать в новых условиях не самые крупные игроки с небольшим запасом прочности? Что ждет заемщиков?

Мария Литинецкая прогнозирует участие в игре только больших компаний, только они смогут обеспечить стабильность:

- Я думаю, что принять участие в программе кредитования смогут только единичные девелоперы, имеющие финансовую подушку безопасности. Кроме того, на мой взгляд, предоставление ипотеки несет для девелопера слишком большие риски. Гораздо проще, чтобы клиент обратился за ипотекой в банк, застройщик получил всю сумму, а все возможные проблемы в перспективе решал непосредственно кредитор – банк, в залоге у которого и находится квартира. Для заемщика по сути все равно, к кому он обратится за получением кредита – к банку или застройщику. Клиент будет нести одинаковые риски.

Александр Целыковский в новой затее видит старые проблемы:

-  Для заёмщика я не вижу рисков, кроме традиционных: достроят новостройку или заморозят.

Ипотека на потеху?

Дающая рука не отболит, берущая не отсохнет, как известно, однако хочется побеспокоиться за стороны процесса: одни могут не выдержать нагрузки, другие будут рисковать, как в прошлые лихие годы. По заявлениям Филиппова, у нас уже есть компании, практикующие предоставление кредитов населению. Возможно, стоит подождать, посмотреть и оценить этот опыт? Пока еще нет ответов на ряд вопросов.  Откуда будет брать деньги строитель? Что будут делать девелоперы с неплатежеспособными клиентами? Время, конечно, покажет, как надо действовать, но возможно, стоит согласиться с Целыковским, и пусть «банки занимаются банковским делом, а застройщики – своим»? И заманчивые проценты здесь лишь нагнетают обстановку и создают дополнительный шум, но не способствуют  созданию устойчивой системы по кредитованию населения.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!