«Демпинговать — это не наша стратегия»
— Компания стартовала с девелоперскими проектами в Москве. Почему вы начали сразу со столицы?
— В столице самый большой, интересный и перспективный девелоперский рынок, здесь больше возможностей по сравнению с регионами, большое количество игроков и нет серьезных барьеров для выхода. Если идти в этот бизнес, то в перспективные города.
— С какими трудностями пришлось столкнуться, начиная первый проект в Москве?
— Основная трудность для девелопера (и не только в первое время) — поиск партнеров, в том числе квалифицированных подрядчиков, которые выполняли бы свои обязательства качественно и в срок. Девелоперский бизнес базируется на строительстве, поэтому работа с подрядчиками имеет первостепенное значение.
Еще одна трудность — невысокое на тот момент качество материалов отечественных производителей. Мы производили поставку импортных качественных материалов, оснастки и строительного оборудования. С нашего первого проекта в компании заведена так называемая «База знаний», что позволяет нам накапливать опыт, совершенствуя свою работу от одного проекта к другому. Да и рынок материалов с тех пор развился.
— Почему вы отдаете предпочтение бизнес-классу?
— Новостройки бизнес-класса и выше являются интересными как с точки зрения маржинальности, так и с точки зрения создания качественного продукта. При этом покупатели жилья бизнес-класса не так требовательны к некоторым атрибутам, обязательным для элитного сегмента — таким, например, как громкое имя архитектора, самые дорогие импортные материалы от зарубежных производителей и т. д.
Мы в своих проектах поддерживаем производителей, выпускающих качественные материалы на территории России, чтобы развивать нашу, а не иностранную экономику. Кроме того, работая над проектами бизнес-класса, мы не так сильно зависим от волатильности рубля, что обеспечивает финансовую устойчивость продукта. Бизнес- и комфорт-класс в этом отношении представляют собой золотую середину — они являются наиболее стабильными в сегменте новостроек при любых условиях.
— Какое соотношение проектов бизнес-, комфорт-класса, апартаментов в портфеле компании?
— Апартаменты мы сейчас не строим. У нас в реализации находится проект комфорт-класса — ЖК «Ты и Я». В этом году запланирован старт продаж нового проекта бизнес-класса. В портфеле компании есть три успешно реализованных проекта: ЖК комфорт-класса «Пикассо» на Озерной улице, проект бизнес-класса «Марьина роща» и ЖК бизнес-класса «Измайлово Lane» на Борисовской улице.
— Приходилось ли вам демпинговать, чтобы выдерживать конкуренцию с застройщиками Москвы?
— Нет, демпинговать — это не наша стратегия. Мы ценим наш продукт и не считаем нужным дополнительно завлекать покупателя большими скидками. На ценообразование больше влияют состояние рынка и себестоимость строительства, чем ценовая война между девелоперами, в которой, как правило, нет победителей.
«Жить в 20-метровых студиях некомфортно»
— Какой из ваших проектов оказался наиболее востребованным и почему?
— В каждом из наших четырех жилых комплексов большинство лотов было продано еще до ввода в эксплуатацию. В ЖК «Ты и Я», разрешение на ввод в эксплуатацию которого мы получили в декабре, реализовано уже более 90% квартир. У нас в компании четко выстроены бизнес-процессы и отлажены коммуникации между департаментами строительства, продаж, управляющей компанией. Мы продаем и строим в срок.
— Что отличает ваши проекты от остальных на рынке?
— Во-первых, мы выбираем удобную локацию с точки зрения транспортной доступности. Во-вторых, наши проекты отличает оригинальная архитектура, к каждому ЖК мы подходим индивидуально. Также конкурентным преимуществом является высокое качество и сроки строительства. Требовательно выбираем строительные материалы, предпочитая наиболее надежные варианты от проверенных производителей. Мы щепетильно подходим к деталям на всех этапах проектирования и строительства.
Реализуемый проект «Ты и Я» расположен на северо-востоке Москвы, в Лосиноостровском районе, в одном из самых экологически благополучных мест Москвы — рядом три парка.
— Сколько планировок в этом ЖК?
— Более 50 планировочных решений, диапазон — от студий до пятикомнатных. Мы не гонимся за маленьким нарезками, наши квартиры достаточно просторные, средний метраж — 65–70 кв. м.
— А какова площадь студий?
— Площадь наших студий — 30 кв. м: на наш взгляд, нецелесообразно делать более мелкую нарезку: жить в 20-метровых помещениях некомфортно. Площадь однокомнатных квартир составляет от 39 до 50 кв. м. Сейчас в основном остались большие однокомнатные квартиры, из которых можно сделать «евродвушки» — квартиры площадью свыше 40 кв. м с кухней-гостиной и отдельной спальней, их стоимость — 10–11 млн рублей. Но в проекте есть квартиры и по 100–120 кв. м.
О балконах, отдельных кухнях и хранении вещей
— Какие планировки сегодня предпочитают покупатели?
— Кухня как отдельная функциональная зона перестает существовать. Она превращается в место, где люди встречаются, общаются, проводят время. Поэтому наиболее востребованный формат — кухня, совмещенная с гостиной.
Покупатели квартир небольших площадей обращают особое внимание на наличие балкона или лоджии. В этом случае лоджии рассматриваются как зона дополнительного хранения. Благодаря эргономичным планировочным решениям мы выделяем в квартире несколько зон для хранения вещей. К тому же мы предлагаем покупателям кладовые на минус 1-м этаже. Мы наблюдаем в своих проектах такой тренд, как объединение лоджий с жилой зоной. Таким образом люди стараются расширить жилое пространство.
— «Мангазея Девелопмент» работает на рынке жилья девять лет. Как изменились за это время требования покупателей к жилью?
— Значительно вырос уровень грамотности покупателей новостроек — этому способствует общение в форумах и образовательные статьи на таких тематических порталах, как Циан. Это повышает требования покупателей к девелоперу и проекту.
Жилье человек покупает один–два раза в жизни, поэтому, выбирая квартиру, он руководствуется целым рядом критериев. Конечно, цена имеет значение, но на чаше весов оказывается и площадь, и грамотные планировки, возможность разместить в квартире больше функциональных зон. Покупатель принимает во внимание местоположение жилого комплекса, инфраструктуру, качество инженерного оборудования. На его итоговое решение влияет совокупность факторов.
— Наличие парковки — это обязательное требование покупателей к жилью?
— Скажем так, наличие паркинга является плюсом проекта. У нас в ЖК «Ты и Я» 792 места в подземном паркинге на 1383 квартиры. Такая обеспеченность парковочными местами соответствует проектам бизнес-класса. Согласитесь, комфортно (особенно зимой) спуститься на лифте, сесть в теплую машину, уехать по делам, а вечером вернуться с покупками, поставить машину на паркинге и подняться на лифте практически в свою квартиру.
«Не стоит переходить грань, за которой продукт становится никому не интересным»
— Планируете ли вы что-то менять в концепции ЖК в связи с пандемией и переводом многих сотрудников на удаленку? Например, отводить место для коворкингов на первых этажах?
— Проанализировав весь опыт пандемии, мы возьмем лишь те нововведения, которые будут востребованы в любых условиях. Любые решения должны быть рациональными — важно не увлекаться ими чрезмерно, ведь в конечном счете за все платит покупатель. Не стоит переходить грань, за которой продукт резко дорожает и становится никому не интересным.
Пока мы не видим роста спроса на коворкинги в составе жилых комплексов. А вот создание комфортных планировок, над чем мы изначально работали, оказалось правильной стратегией: квартиры с продуманными планировками будут востребованы всегда.
— Каким был 2020 год для компании? Поддержала ли вас программа льготной ипотеки?
— Несомненно, программа льготной ипотеки сработала очень хорошо и позволила выйти на запланированные объемы продаж, невзирая на временную остановку строек. В 2020 году с привлечением ипотеки у нас было продано 75% квартир. Наибольшее количество продаж пришлось на июль–октябрь, когда на рынке реализовался отложенный спрос, подогретый условиями ипотеки с господдержкой. Это привело к аномальному скачку продаж по всей отрасли.
— Расскажите о планах компании.
— На 2021 год у нас запланирован старт продаж одного/двух новых проектов. В настоящий момент мы работаем над формированием земельного фонда на пять–шесть лет вперед. Также мы перестраиваем все бизнес-процессы внутри компании и обновляем команду для того, чтобы трансформировать девелоперский бизнес из точечного, который реализует по одному проекту, в системного игрока, реализующего одновременно четыре–пять проектов.
«Если в каком-то проекте начинается снижение цен, нужно смотреть, что с ним не так»
— В 2020 году цены на недвижимость в столице выросли на 17–18%. Покупатели очень ждут если не возвращения цен на прежний уровень, то хотя бы некоторого снижения. Реально ли это?
— Любое понижение цены на товар чем-то обусловлено: либо не угадали с ценой, либо что-то не так с продуктом или бизнес-моделью. Не вижу никаких предпосылок для снижения цен на жилье. Более того, рынок недвижимости никогда не показывал снижения стоимости. Он может чуть-чуть притормозить в росте цен.
Если в каком-то проекте начинается снижение цен и даются большие скидки, нужно внимательно посмотреть, что с ним не так. У такого проекта нарушена экономика, что обязательно скажется на его качестве.
— В каком из домов, построенных вашей компанией, вы хотели бы жить?
— Каждый из реализованных проектов по-своему привлекателен, поэтому я, конечно, хотел бы иметь квартиру в одном из них. Но моя семья все же склоняется к загородному дому.
— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в последнее время?
— Люблю проводить время с семьей, стараюсь делать это чаще. Еще люблю спорт, увлекаюсь бегом и триатлоном.
