Спрос на новостройки просел на четверть за полгода
В I полугодии 2020-го на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области с физлицами было заключено 40,9 тыс. ДДУ. Это на 25% ниже, чем в I полугодии 2019-го.
В Санкт-Петербурге спрос просел на 21,4% относительно аналогичного периода прошлого года: за шесть месяцев было подписано 32,1 тыс. ДДУ с физлицами. В Ленинградской области падение составило уже 34,7% — заключено 8,8 тыс. сделок. Таким образом, на продажи в Санкт-Петербурге пришлось 78% ДДУ. Годом ранее доля была чуть ниже — 75%.
Тренд на смещение спроса из области в столицу региона сохраняется.
Абсолютно по всем месяцам в годовой динамике отмечено снижение спроса. Наилучшие показатели в Петербургской агломерации отмечены для марта (–1% к марту прошлого года). Интересно, что наибольшее падение в годовой динамике произошло не в период самоизоляции, а в феврале (–34%). В апреле–мае, когда действовали ограничения, спрос просел на 31%.
Снижение активности было отмечено еще до эпидемии коронавируса: доходы населения отстают от роста цен на жилье.
Динамика сделок на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти по сравнению с прошлым годом
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Доля ипотечных сделок — на максимуме
По подсчетам Циан, в I полугодии 2020-го 58% сделок в Петербургской агломерации прошло в ипотеку. В Санкт-Петербурге доля оказалась чуть выше: 59 против 57% в Ленобласти. Причем к концу июня доля ипотечных сделок достигла своего максимума: 74 и 69% соответственно, что объясняется реализацией отложенного спроса благодаря льготной ипотеке под 6,5%.
Доля ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
В Ленобласти увеличилась средняя площадь лота
Запуск программы льготного кредитования привел к смещению спроса в пользу более просторных квартир и апартаментов в Ленинградской области: в январе 2020 года средняя площадь покупки составляла 38,7 кв. м, а к июню — 40,3 кв. м. Средняя площадь впервые превысила 40 «квадратов».
В Санкт-Петербурге подобной тенденции не наблюдается: площадь жилья остается на одном и том же уровне с минимальной динамикой. Именно к концу I полугодия разница в площади между средней купленной квартирой в Санкт-Петербурге и Ленинградской области стала минимальной (1,2 кв. м).
Эксперты отмечают, что проекты Ленинградской области, как правило, выбирают из-за меньшего бюджета: снижение платежа по ипотеке за счет уменьшения ставки позволило приобрести бо́льшую площадь.
Динамика средней площади приобретенного лота
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Стоимость 1 кв. м в Петербурге растет в три раза быстрее, чем в Ленобласти
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке Санкт-Петербурга достигла 125,9 тыс. рублей. За прошедшие полгода (относительно декабря 2019-го) рост составил 6,5%. Минимальное снижение цен было отмечено только в апреле: весь месяц прошел в режиме самоизоляции. Относительно марта было зафиксировано снижение на 1,1%. Но уже в мае цена отыграла падение, после чего рост цен продолжился.
В Ленинградской области средневзвешенная цена «квадрата» составляет сегодня 84 тыс. рублей — это на 2,4% выше, чем в конце прошлого года. В отличие от рынка Санкт-Петербурга в Ленинградской области провал цен в режиме самоизоляции до сих пор не компенсирован. В апреле (относительно марта 2020 года) средневзвешенная стоимость 1 кв. м просела на 4,2%. В мае–июне отмечена положительная динамика. Но пока стоимость все равно ниже докризисной (мартовской) еще на 2%.
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в Санкт-Петербурге и Ленобласти
По данным Аналитического центра Циан
Средняя стоимость «квадрата» в сделке прибавила 8–9 тыс. рублей
Средняя стоимость 1 кв. м в сделке за I полугодие выросла для Санкт-Петербурга на 8 тыс. рублей (со 116 до 124 тыс. рублей). В Ленинградской области прирост составил 9 тыс. (с 76 до 85 тыс. рублей).
Динамика средней стоимости 1 кв. м в сделках в 2020 году
январь | февраль | март | апрель | май | июнь | |
Санкт-Петербург | 116 | 120 | 119 | 125 | 123 | 124 |
Ленобласть | 76 | 80 | 79 | 82 | 83 | 85 |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Средний чек сделки на протяжении всего I полугодия показывал рост. В Санкт-Петербурге увеличение составило 7% (с 4,82 до 5,15 млн рублей). В Ленинградской области — 16% (с 2,95 до 3,43 млн рублей). Такая динамика связана как со смещением спроса в пользу более просторных вариантов, так и с ростом цен из-за пересмотра прайса.
Динамика среднего чека сделки на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Самые востребованные новостройки Петербургской агломерации
На 10 самых востребованных новостроек Санкт-Петербурга пришлось 36% всех сделок по итогам I полугодия, свидетельствуют данные Циан. Средние темпы продаж варьировались от 93 до 488 ДДУ в месяц.
- «Чистое небо» (в среднем 488 ДДУ в месяц/средний бюджет — 3,8 млн рублей);
- «Солнечный город» (380 ДДУ в месяц/3,3 млн рублей);
- «Северная долина» (234 ДДУ в месяц/4,3 млн рублей).
Рейтинг новостроек Санкт-Петербурга по количеству ДДУ в I полугодии 2020 года
| Проект | Среднее кол-во сделок в месяц | Средний бюджет сделки, млн рублей | Район |
1 | 488 | 3,8 | Приморский | |
2 | 380 | 3,3 | Красносельский | |
3 | 234 | 4,3 | Выборгский | |
4 | 186 | 3,3 | Красногвардейский | |
5 | 159 | 3,6 | Ломоносовский | |
6 | 142 | 3,2 | Приморский | |
7 | 126 | 5,5 | Приморский | |
8 | 109 | 6,1 | Приморский | |
9 | 101 | 5,0 | Приморский | |
10 | 93 | 5,0 | Невский |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
В Ленинградской области на топ-10 новостроек с лучшими продажами приходится 47% всех сделок области, средние темпы реализации проектов — от 46 до 110 лотов в месяц.
- «Северный» (в среднем 110 ДДУ в месяц/средний бюджет покупки — 3,1 млн рублей;
- «Мой мир» (88 ДДУ в месяц/1,9 млн рублей);
- «ID Мурино» (85 ДДУ в месяц/3,5 млн рублей).
Рейтинг новостроек Ленобласти по количеству ДДУ в I полугодии 2020 года
Проект | Среднее кол-во сделок в месяц | Средний бюджет сделки, млн рублей | |
1 | 110 | 3,1 | |
2 | 88 | 1,9 | |
3 | 85 | 3,5 | |
4 | 82 | 3,2 | |
5 | 74 | 4,2 | |
6 | 62 | 2,5 | |
7 | 54 | 4,1 | |
8 | 50 | 2,3 | |
9 | 48 | 2,0 | |
10 | 46 | 2,8 |
Расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра
Топ-10 застройщиков заключили 60% сделок
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в I полугодии 2020-го составила 187,3 млрд рублей — это на 16% меньше, чем в I полугодии 2019 года. Впрочем, эти показатели почти в точности повторили результаты I полугодия 2018-го — тогда девелоперы Петербургской агломерации выручили 187 млрд рублей. При этом количество заключенных сделок было выше на 18%.
Даже несмотря на снижение спроса, выручка девелоперов за счет общего роста цен находится на относительно стабильном уровне.
Основная часть выручки была сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 85%, или 159,1 млрд рублей. В I полугодии прошлого года доля Санкт-Петербурга была чуть ниже (83%). А за аналогичный период 2018-го — только 80%. То есть с каждым годом наблюдается смещение спроса в пользу Санкт-Петербурга.
Топ-10 застройщиков сгенерировали 60% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер — компания Setl City, которая продала жилья в I квартале 2020 года на 40 млрд рублей (21,1% всей выручки от проданных новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области).
На втором месте — Группа ЛСР с выручкой 18,1 млн рублей. Замыкает тройку лидеров по объемам выручки компания «Эталон-Инвест», которая реализовала строящегося жилья на сумму 13,1 млрд рублей (6,9% рынка).
Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленобласти по объемам выручки в I полугодии 2020 года
Застройщик | Выручка, млрд рублей | Доля рынка | |
1 | 40,0 | 21,1% | |
2 | 18,1 | 9,5% | |
3 | 13,1 | 6,9% | |
4 | 12,0 | 6,3% | |
5 | 6,0 | 3,2% | |
6 | 5,9 | 3,1% | |
7 | 5,1 | 2,7% | |
8 | 4,8 | 2,6% | |
9 | 4,5 | 2,4% | |
10 | 4,5 | 2,4% |
Расчеты Аналитического центра Циан
Количество просмотров объявлений увеличилось на четверть
Несмотря на снижение фактического количества сделок, потенциальный спрос на первичном рынке (количество просмотров объявлений в новостройках) выросло в Санкт-Петербурге в I полугодии 2020-го на 25% относительно аналогичного периода прошлого года. Во многом этому способствовал запуск льготной ипотеки.
То есть даже при минимальном первом взносе абсолютное большинство квартир Санкт-Петербурга доступны для покупки по льготной ипотеке при 20%-ном взносе. Многие потенциальные покупатели намерены воспользоваться программой и активно мониторят рынок.
Динамика просмотров объявлений новостроек в Санкт-Петербурге
По данным Аналитического центра Циан
«Главным драйвером рынка недвижимости в I полугодии стала льготная ипотека, — считает руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. — Причем Санкт-Петербург традиционно входит в число локаций с наибольшей долей ипотечных сделок, приходящихся именно на новостройки — 47% (по итогам I квартала 2020 года). В Ленинградской области — 36%, что, впрочем, все равно выше, чем в среднем по стране (27%)».
По мнению эксперта, именно интерес к строящемуся жилью позволил девелоперам снова наращивать цены, даже несмотря на снижение количества сделок и сохранение ограничительных мер в регионе.
К росту цен ведет и увеличение доли действующих разрешений на строительство, по которым предусмотрено использование эскроу-счетов. В начале 2020 года новые правила продажи действовали в отношении 15% разрешений, сегодня доля достигла 27%.
«Все это оказывает влияние на среднюю стоимость 1 кв. м, поэтому в среднесрочной перспективе планомерный рост цен будет сохраняться — в среднем в пределах 0,5–1% в месяц», — прогнозирует Алексей Попов.
Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступали физлица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
