Проблемных строек в Краснодарском крае, как мы выяснили в прошлой статье, несколько сотен, и сложно представить, что в ближайшее время удастся «разгрести» этот объем и расселить людей. Способы, конечно, есть, но вот действенны ли они? Попытаемся ответить на этот вопрос.
Закон и беспорядок
Теоретически помочь людям должен новый краевой закон, согласно которому компаниям, взявшимся за завершение долгостроя, будут предоставлять земельные участки.
Однако есть одно «но».
Закон еще не функционирует, так как не утверждены подзаконные нормативно-правовые акты (к примеру, методика утверждения оценки стоимости восстановления прав), рассказывают Артем Андриасов, дольщик ЖК «Южный», и Марина Сморгунова, дольщица ЖК «Жемчужина» и «Кино» в Краснодаре.
Впрочем, практика с выделением участков в крае существует давно.
Вспомним один из старейших долгостроев Краснодара на улице Карякина, на который с конца прошлого года зашла новая компания. Этот дом на 669 квартир фирма «ДСК» заложила еще в 2003 году, из которых более 600 выкуплены. Сейчас рядом с проблемной шестнадцатиэтажкой растут еще два 22-этажных дома. «Очевидно, что землю инвестору предоставили для компенсации затрат по финансированию стройки. Данная схема действительно работает, даже если «подаренный» участок девелопер намерен осваивать не сразу, а сначала вынужден вкладываться в долгострой. Это в любом случае стратегическое вложение», – комментирует Эдуард Давыденко, независимый аналитик рынка недвижимости.
Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group, сомневается, что участки будут выделять в массовом порядке, даже когда закон заработает. И его аргументы резонны: землю предлагали и раньше, но очереди из инвесторов нет.
«Не каждый объект для этого подходит. Есть безнадежные дома, где процент проданных квартир большой, а работ выполнено мало. Нужно вложить приличную сумму денег, и даже компенсация в виде земли не делает эти объекты привлекательными», – говорит эксперт.
Проблема еще и в том, что количество фирм, способных потянуть чужой долгострой, за последний год поубавилось.
Еще сравнительно недавно инвестиционная активность в крае была высокой. Много компаний, в том числе федеральных, готовы были реализовать масштабные проекты. Власти оказывали им содействие в обмен на завершение долгостроев.
«Но сейчас у нас нет роста деловой активности. Если бы экономика страны не испытывала потрясений, инвесторы по-прежнему заходили бы с многомиллиардными проектами, а администрация, как и раньше, давала бы им в нагрузку долгострои. Да и вообще обманутых дольщиков было бы в разы меньше», – считает Илья Володько.
О том, что строительная отрасль стала особенно рисковой, говорит и уход ГК Ava Group с рынка жилищного строительства минувшей весной. «Я считаю, это было дальновидное решение, принятое в результате грамотного стратегического планирования, потому что 214-й и 218-ФЗ сильно усложнили работу бизнеса», – поясняет Эдуард Давыденко.
Серьезный нюанс: Ava Group была крупным холдингом, который оставил много незавершенных объектов и передал их другим застройщикам. И если бы в этот момент уходила еще одна компания, ее объекты, возможно, некому было бы подхватить. И даже сейчас, если город лишится хотя бы одного девелопера, достраивать за ним будет некому.
Никто не может гарантировать, что этого не случится. Ведь и те инвесторы, которые «впрягаются» в достройку зданий, иногда испытывают финансовые трудности. Зачем же тогда они берут замороженные дома?
независимый аналитик рынка недвижимости
Какие еще есть инструменты воздействия на инвесторов?
Как известно, в последнее время профильные департаменты не выдают разрешения на возведение многоквартирных домов, если девелопер не строит в осваиваемом массиве школы или детсады.
«Однако чтобы расселить обманутых дольщиков, иногда главы на местах находят следующий выход. Если компания берет в нагрузку проблемный объект, они выдают разрешение на строительство нового ЖК почти или совсем без «социалки». Конечно, это делается по согласованию с краевой властью и надзорными ведомствами. Я лично знаю несколько подобных примеров в Краснодаре и Сочи», – уточняет Роман Домащенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры».
Вообще сейчас «легких» объектов в обоих названных городах не осталось. Есть только такие, куда нужно вложить от 100 млн рублей, поясняет эксперт. Для сравнения: 100 млн – это цена строительства небольшого детсада.
Конечно, садики нужны. И мэры это понимают, но им приходится «лавировать»: где-то достроить дом и снять социальную напряженность, а где-то сделать выбор в пользу дошкольного учреждения.
управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры»
Истории дольщиков
Наш комплекс ООО «СтройМеталлИнвест» начали возводить в конце 2014 года. Первая очередь должна была вводиться в эксплуатацию не позднее III квартала 2016-го. Однако с начала 2017 года строительство почти остановилось, а с августа и вовсе заморожено. «СтройМеталлИнвест» в процессе банкротства, введена процедура наблюдения. Руководитель Игорь Малышев с ноября 2017 года арестован, в отношении него проводятся следственные мероприятия по ч. 4 ст. 159 УК РФ.
Нам, на самом деле, безразлично, будет он сидеть или нет, нам важно, чтобы мы получили свои квартиры. К сожалению, некоторые дольщики их могут не дождаться. Всего нас более 500 семей.
Мы обращались к Малышеву и до его задержания, и после. Предлагали написать ходатайство. Целью было освободить его, чтобы он достроил комплекс. У дольщиков и представителей следственных органов есть подозрения, что на балансе его аффилированных компаний есть земельные участки, которые приобретены за средства дольщиков и которые стоят немалых денег. Теоретически их можно продать. Но Малышев отказывает нам в этом, более того – хамит.
Пока юристы устанавливают список дольщиков, мы – представители инициативной группы – уже больше года «стучим» во все кабинеты и регулярно организовываем одиночные пикеты возле зданий администрации края и города. Пока внимания на нас представители власти не обращают. Кроме того, что прогоняют нас с акций протеста. Впрочем, могу отметить, что чиновники из департамента строительства Краснодара все же вникают в нашу проблему, ведут с нами переговоры, но только они. Встречи с высокопоставленными руководителями мэрии и администрации края добиться почти невозможно.
Мы были и в прокуратуре у заместителя прокурора края, он провел круглый стол, посвященный нашим проблемам.
На встречах с официальными лицами мы прорабатываем алгоритм действий, в какие инстанции обращаться, какие заявления, ходатайства написать, просим найти инвестора для достройки комплекса. В частности, руководство департамента строительства старается проводить переговоры с директорами строительных компаний.
Большой проблемой и для других долгостроев, и для нашего тоже, является мародерство. За время простоя в выстроенных литерах злоумышленники демонтировали и украли все межэтажные и межквартирные силовые электрокабели с первого по 16-й этажи. В некоторых квартирах вынесли окна и другие элементы отделки.
Еще до повального мародерства, на достройку нашего ЖК требовалось около 350 млн рублей. Теперь же эта сумма значительно увеличилась. Мы установили металлические решетки на входах в литеры, чтобы никто не смог пробраться внутрь, но мародеры их перерезали специальными инструментами. Мы выходили патрулировать стройплощадку, но злоумышленники орудовали в основном ночью, а по ночам никто из нас не дежурил.
Точная сумма ущерба не известна, ее может подсчитать специальная рабочая группа либо новый инвестор. На момент заморозки строительства первый и второй литеры были готовы на 75–80%. Они возведены полностью, но отсутствовали коммуникации, лифты и отделка. Плюс теперь уже нужна стяжка, штукатурка, электрика. Крышу тоже нужно перекрывать: она не была закончена полностью и во время дождей протекает.
Но самая большая опасность таких брошенных строек даже не в хищениях имущества дольщиков. По нашим высоткам лазили дети, также в некоторых помещениях обнаруживались использованные шприцы. Вероятность падения кого-нибудь с высоты была высока. Мы боялись, что может случиться беда, поэтому стали обращаться в органы власти. После этого правоохранители поставили охрану. Мародерство прекратилось, игры детей и подростков на стройплощадке тоже.
Элеонора Зайчикова, представитель инициативной группы обманутых дольщиков ЖК «Жемчужина» в Краснодаре
«Дольщики нередко жалуются, что во время пикетов представители власти не выходят к ним. Протестующим кажется, что их игнорируют и не занимаются их вопросом. Однако это не так. Работа в кабинетах ведется постоянно», – прокомментировал Роман Домащенко.
Перспективы долгостроев
Хотя текущий год для бизнеса непростой, Илья Володько оценивает ситуацию как стабильную. «На начало 2015-го в Краснодаре было 180 строительных компаний. Сейчас – около 100, с начала года цифра почти не изменилась», – говорит эксперт.
А курортная недвижимость и вовсе не чувствует кризиса, поскольку на юг покупатели едут со всей страны, отмечает Эдуард Давыденко. Но этот факт не отменяет сложностей на объектах, о которых мы говорили выше.
В зависимости от перспектив достройки проблемные дома на Кубани можно разделить на группы:
1. Объекты, владельцы которых быстро поняли, что не справятся с задачей, нашли партнеров и продали по приемлемым ценам еще до того, как дома стали проблемными. Сделки происходили легко, так как объект не успел стать долгостроем, имеет хорошую репутацию.
2. Дома, по которым возникли задержки, но компания их не продает, так как имеет ресурсы для достройки (либо перспективу финансирования). Она медленно, но ведет работы. В Краснодаре есть крупные застройщики, которые сдвигают сроки на год и более, но все же сдают свои дома. Правда, есть большая опасность, что, не рассчитав свои силы, они перейдут в четвертую группу.
3. Стройки, которые тянутся несколько лет. На некоторых счет даже пошел на десятилетия. Скорее всего, большая часть их безнадежна. Однако чудеса случаются. В Сочи, например, власти объявили, что ведут переговоры по достройке домов концерна «Вант», который обанкротился в 2009-м. А зимой этого года в Краснодаре сдали долгострой с 17-летней историей. Есть и другие примеры: «разморозился» ЖК «Изумрудный» (с 2003 года), а также многоэтажки «Кубанькапстроя» (с 2012 года).
Относительно ЖК скандально известной СК «Родина» в кубанской столице, которая «бросила» четыре самостроя на 600 квартир, в 2017 году представители мэрии говорили, что попытаются заселить обманутых граждан-соинвесторов в дома других застройщиков. Но прошло полтора года, и по этой теме тишина.
4. Застройщики, которые вовремя не поняли, что не справятся, довели объекты до состояния, когда другого инвестора привлечь практически нереально (распродано 70% квартир, а дом не возведен и на половину). Возможно, куда-то инвестора удастся «заманить» компенсационным участком. Либо дольщики объединятся и достроят сами. Если нет, то дом может «зависнуть» навсегда.
Краевые власти недавно сделали заявление, что решат проблемы дольщиков к концу 2020 года. Никто из экспертов не верит в такой исход.
Не исключено, что обманутые граждане будут появляться, пока существует долевое строительство. Поэтому Илья Володько поддерживает его отмену.
«Недвижимость подорожает на 10–15%, но это не сопоставимо с положительным эффектом, который мы получим. Тогда удастся постепенно «разгрести» проблемы дольщиков, а риски, связанные с заморозкой стройки, исчезнут вообще. Если представить, что долевого строительства нет, механизм решения проблем дольщиков следующий: мы фиксируем, сколько у нас пострадавших граждан. Можно принять федеральную программу помощи им на несколько лет. Но главное – количество обманутых не будет расти. Я считаю, что последний дольщик получит свою квартиру через десять лет после отмены «долевки», – говорит Илья Володько.
К сожалению, не все люди смогут дождаться получения крыши над головой. К примеру, семь дольщиков ЖК «Кино» умерли за время его простоя...
Что делать, если дом стал проблемным?
Первым делом нужно собрать инициативную группу, которая будет представлять интересы дольщиков в мэрии и судах, а также вести переговоры с юристами, потенциальными инвесторами, текущим застройщиком.
Затем у дольщиков три пути:
1. Если дом в высокой степени готовности, нужно создать ТСЖ, достраивать здание, заключая прямые контракты с подрядчиками.
2. Если в низкой степени, то больше подойдет создание ЖСК. А если при этом значительная часть квартир продана, придется скинуться деньгами (примерно по 10–15 тыс. рублей за 1 кв. м) и достраивать за счет этих средств, также привлекая подрядчика. ЖСК имеет право распродать нереализованные квартиры и вырученные деньги направить на завершение дома.
3. Самый долгоиграющий вариант: обратиться к городской администрации за помощью в поиске инвестора. Если появится крупный застройщик, который начнет согласовывать с местными властями застройку нескольких гектаров земли в ликвидном районе, то мэрия в виде социальной нагрузки может попросить его достроить проблемный объект.
Однако ожидание инвестора может затянуться на неопределенный срок. А в первых двух случаях сдача долгостроя гораздо более реальна, тем более что город помогает с подключением коммуникаций и просит ресурсоснабжающие предприятия сделать скидки на присоединение к сетям.
При создании не только ЖСК, но и ТСЖ гражданам придется вносить дополнительные платежи. Деньги нужны еще перед началом стройки – на корректировку проекта, получение положительных заключений, оплату работы юристов.
Если нет юриста, то вопрос достройки «похоронен», потому что его надо грамотно «двигать» в судах, администрации, прокуратуре. Когда этим никто профессионально не занимается, то получается «лебедь, рак и щука». Люди только и делают, что пишут десятки жалоб на то, что ничего не происходит.
Услуги квалифицированного юриста стоят несколько десятков тысяч рублей в месяц. На решение проблем дольщиков одного дома уходит от года до трех лет.
Роман Домащенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры»
