За годы кризиса в экономичный сегмент переместилась основная часть спроса, поэтому рынок доступной загородной недвижимости развивался наиболее активно. И сегодня несложно найти подходящее предложение практически на любом подмосковном направлении.
КП «Маяк»
Границы классов
По информации компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», сегодня стоимость домовладения экономкласса не превышает 200 тыс. долл., бизнес-класса — от 200 тыс. до 2 млн долл., de luxe — 2–5 млн долл., премиум-класса — свыше 5 млн долл. Данные суммы складываются из цен на землю и дом. Причем, по оценке аналитиков компании «МИЭЛЬ», участок без подряда стоимостью свыше 100 тыс. долл. — это уже бизнес-класс. Если же цена надела до 65 тыс. долл. (около 2 млн руб.), то его можно отнести к экономклассу. Конечно, никто не мешает клиенту купить недорогую землю и построить на ней дом стоимостью 1 млн долл.
По оценке Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации «ИНКОМ», в экономсегменте можно найти участки с подрядом и без, таунхаусы, коттеджи, квартиры в многоквартирных малоэтажных домах, расположенные, как правило, на удалении более 30 км от столицы. Их могут предлагать как в организованных коттеджных поселках, так и в садоводческих товариществах или деревнях, иногда на землях сельхозназначения. Комплекс инфраструктуры данного сегмента минимален: электричество, дороги, скважина на участке, детская и спортивная площадка. Нередко только в соседнем населенном пункте находятся магазин, медпункт и даже школа с детским садом.
Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», отмечает, что классификация в денежном выражении весьма условное понятие. Во главу угла следует ставить не столько деньги, сколько потребности клиентов. Покупателей жилья экономкласса В. Яхонтов называет ценоискателями — ради выгодной стоимости предложения они готовы пожертвовать другими факторами, например расстоянием, инфраструктурой, сервисными услугами. Недвижимость бизнес-класса приобретают люди, старающиеся оптимально сочетать цену и качество. А те, кто выбирает жилье сегментов премиум и de luxe, ищут максимально полный сервис. По словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, больше всего поселков экономкласса расположено далее 60 км от МКАД, и с каждым годом их число увеличивается. Есть предложения и в ближней зоне — 30–40 км от МКАД. Лидирует по количеству проектов экономкласса Симферопольское направление.
Минимальный набор за 2,5 млн руб.
КП «Аистово»
По данным Юлии Севериненко, генерального директора компании «ЗемАктив», минимальная стоимость готовых домов без внутренней отделки, с коммуникациями по границе участка начинается от 2,5 млн руб. На рынке можно найти и менее дорогие варианты, но в основном они расположены на расстоянии более 70 км от Москвы. По мнению Валерия Мищенко, председателя совета директоров Kaskad Family, управлять малобюджетными поселками гораздо сложнее, чем объектами бизнес-класса и тем более элитными. Да и маржа девелопера такой категории недвижимости достигает не более 15%, в то время как в бизнес-классе она составляет от 40 до 50%, а в элитке в хорошие годы доходила до 100%. Поэтому малейший просчет девелоперской команды в реализации проекта оборачивается серьезными убытками.
Самые дешевые объекты, по словам экспертов, как правило, имеют дополнительные условия покупки. Так, начало строительства дома может быть отложено до следующего лета. Некоторые девелоперы устанавливают низкую цену на дом с участком, чтобы привлечь клиентов, но таких предложений мало. В качестве примера эксперты называют поселок Анютины Глазки (80 км по Новой Риге), где дом без отделки с участком и коммуникациями по границе можно приобрести за 2,61 млн руб. Кроме того, в бюджете от 2,79 млн руб. представлены таунхаусы площадью от 80 до 132 кв. м в Новом Ступино, на 76 м км Каширского шоссе. Новое Ступино — это масштабный проект на территории 1195 га, жители которого будут обеспечены всей необходимой инфраструктурой. Здесь появятся детские сады, школы, торговые и развлекательные центры, поликлиники, больницы, автовокзал и железнодорожная станция с регулярным сообщением со столицей.
Располагая меньшим бюджетом, можно рассчитывать лишь на приобретение участка площадью 10–15 соток в 70–120-километровой зоне от МКАД.
В бюджете до 5 млн руб.
По оценке компании «ЗемАктив», более чем в 160 поселках предлагают недвижимость стоимостью до 5 млн руб. Это участки с подрядом, без подряда, а также коттеджи. В демократичном сегменте на расстоянии около 50 км от МКАД цена самого популярного формата — участка площадью 10 соток, с домом около 130 кв. м, без внутренней отделки, с коммуникациями по границе — составляет от 4 млн руб.
Предложения стоимостью до 5 млн руб. можно найти в поселках на юго-восточных и южных трассах. Например, на Егорьевском шоссе за 4,5 млн руб. можно приобрести дом площадью 109 кв. м в коттеджном поселке Континент (35 км от МКАД). Подобные предложения имеются на Симферопольском направлении в поселках Чехов-Лайф (50 км от МКАД), Окская Слобода (75 км), Новиково (90 км), Александровские Сады (100 км), Тарусская Слобода (105 км), Рождествено (120 км), на Каширском шоссе в поселках Долматово (28 км), Полянка Кантри (55 км), Оленьково (120 км от МКАД). Стоимость небольшого дома с участком в поселке Лесная Поляна на 43-м км Дмитровского шоссе — от 3,6 млн руб. В Крючково-2, что в 40 км от МКАД по Волоколамскому шоссе, дома площадью от 108 кв. м продают за 4 млн руб. и более. Хватит этой суммы и на дом в садовом товариществе на расстоянии 50–60 км от Москвы.
«В сегменте участков без подряда в Московской области за эти деньги можно приобрести участок, но без изюминки — не будет, например, поблизости реки или уникальной инфраструктуры, — отмечает Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service. — Однако за пределами Подмосковья в бюджете 5 млн руб. реально рассчитывать на более разнообразные предложения». Например, в Заокском районе Тульской области на расстоянии 100–110 км от МКАД можно купить надел площадью до 30–50 соток на берегу реки с подведенными центральными коммуникациями. За 1,8–3,3 млн руб. предлагают землю в поселке Альпендорф (105 км от МКАД по Симферопольскому шоссе), который граничит с Приокско-террасным заповедником. Заявленного бюджета хватит на участки, находящиеся менее чем в 1 км от Оки. В Приволье, расположенном в 200 м от реки, на продажу выставлены наделы площадью от 15 до 35 соток стоимостью от 1 до 4,5 млн руб.
Есть на рынке и предложения домов на этапе строительства. Например, в третьей очереди поселка Велегож-Парк (100 км от МКАД) 14–15 соток с коттеджем площадью 115–120 кв. м продают по цене 3,9–4,1 млн руб.
МНЕНИЕВалерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family:
«После кризиса портрет покупателя загородной недвижимости претерпел значительные изменения, люди стали рациональнее относиться к тем расходам, которые несут при покупке жилья. В целом на рынке наблюдается уменьшение площадей — нередки предложения квартир и таунхаусов до 100 кв. м, отдельных домов по 100–150 кв. м. При условии обеспечения всеми центральными коммуникациями такие объекты можно возводить по цене в пределах 5 млн руб. в радиусе 30 км от Москвы».
