Ситуация у людей, купивших, но не получивших квартиры в новостройках Кубани, критическая. Недвижимость у них как бы есть, но ее как бы и нет, а платежи за ипотеку и аренду жилья очень даже реальные.
Откуда «ноги» у проблемы
По итогам прошлого года, в регионе только договоров долевого участия (ДДУ) зарегистрировано 49,3 тысячи, отмечают в Росреестре. А ведь распространены еще договоры переуступки, когда граждане покупают права на недостроенную жилплощадь у дольщиков. Были до недавнего времени законными и продажи паев в ЖСК. Плюс часть квартир реализуется по «серым» схемам.
Огромный поток переселенцев на Кубань, большой объем строительства, помноженные на нехватку контроля со стороны властей над деятельностью девелоперов, породили проблему обманутых дольщиков. Только по Краснодару этим летом проблемными оставались 197 зданий, рассказывал мэр Евгений Первышов.
Сотрудники Минстроя РФ, проанализировав составленные властями Кубани «дорожные карты» по достройке 59 объектов, осенью 2017 года сообщили, что в крае 6461 обманутый дольщик. Как отмечали в департаменте жилищной политики министерства, это был самый высокий показатель в стране.
Если разбить людей, не получивших квартиры в долгостроях по категориям, то мы получим:
• дольщиков,
• пайщиков,
• граждан, вложивших деньги в самострои,
• тех, кто пострадал от двойных/тройных продаж квартир.
Проблемные дома, в свою очередь, можно поделить на:
• недостроенные,
• достроенные, но не сданные,
• сданные, но не подключенные к сетям,
• самострои, в том числе сданные, но тоже не подключенные.
Причин появления проблемных объектов несколько. О них рассказали эксперты: Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group, и Эдуард Давыденко, независимый аналитик рынка недвижимости.
1. У девелопера могут возникнуть трудности с менеджментом, распределением финансовых ресурсов, контролем над стройкой.
2. Сложности с подрядчиками. Если организацию уличили в воровстве денег и не выполнении обязательств, начинается разбирательство, замораживается финансирование и соответственно – стройка. Нового подрядчика в этот период не найти: нужно разобраться со старым, зафиксировать нарушения, нецелевые траты, провести экспертизы, пройти через суды. В итоге стройка стоит.
3. Сложности с коммуникациями. Девелопер начинает возводить дом, рассчитывая, что к концу цикла на площадке появятся инженерные сети, но программа по их строительству сдвигается либо у коммунальщиков возникают проблемы с финансированием.
Есть дома, которые возведены и даже сданы, но могут несколько месяцев или даже лет не иметь центральных сетей. Электричество и вода подаются по временной схеме, действующей еще с начала строительства, и оплачиваются по промышленному тарифу. Газа и отопления долго не бывает вовсе.
Край самостроев
Отдельного разговора заслуживают самострои. Покупатели квартир в них не всегда обманутые. Есть и те, кто получил жилье в качественных домах и не жалеют о покупке. К тому же, власти сейчас настроены на узаконивание этих домов через суды.
Но часто нелегальные объекты возводят без новых коммунальных сетей, и вся нагрузка ложится на существующие трубы. От этого случаются аварии. Социальной инфраструктуры нет и в помине. Не выдерживается ни расстояние между домами, ни нормы по их строительству и обустройству дворов.
Самый скандальный и крупный представитель эпохи самостроев Краснодара – микрорайон Музыкальный из трех сотен домов, который, по признанию представителей власти, проще снести, чем привести в порядок.
Сейчас новых нелегальных строек в городе никто не начинает. Но остались незавершенными старые объекты времен «строительной вакханалии», длившейся с середины 2000-х до примерно 2013 года. Перспективы для дольщиков печальные: инвесторов нет, в реестры обманутых пока не попасть (в них включают тех, кто покупал квартиры на законных основаниях), да и земля в «подвешенном» статусе, что делает невозможным ее освоение.
А вот в приморских городах самострои по-прежнему распространены. То есть, к финансовым проблемам компаний, из-за которых в основном и затормаживаются стройки в кубанской столице, на побережье добавляются проблемы юридические, подчеркивает Эдуард Давыденко.
Лидером в крае по самостроям является Сочи. В городе много объектов, застройщики которых получали разрешение на трехэтажные индивидуальные дома, а фактически возводили пяти-девятиэтажки, информирует Роман Домащенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры». Жители разных регионов России покупали в них недвижимость по так называемым «инвестиционным соглашениям».
«В 2017 году в городе совершено 14 тыс. сделок на первичном рынке, из них лишь 7 тыс. – в домах, которые строились законно», – напоминает Илья Володько.
Цифры мэрии по самовольным объектам тоже внушительные: 185 строек ведутся без разрешения либо с отклонениями от допустимых параметров. Есть сданные и заселенные дома, но по ним либо выдано решение о сносе, либо не подключены коммуникации, либо и то, и другое.
Теоретически нелегальный дом должны демонтировать за средства застройщика. Однако на самом деле на Кубани были только единичные показательные сносы несколько лет назад. Да и последние заявления пресс-службы мэрии говорят о том, что собственникам квартир пойдут навстречу, но понервничали люди из-за этого изрядно.
управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры»
Власти Сочи насчитали 28 брошенных ЖК, строительство которых было заявлено по 214-ФЗ, и 10 – по 215-ФЗ. В последней группе есть здания, которые и не начинали строить, но деньги с людей собрали.
Другие города
В Новороссийске строек много, но можно даже нарастить темпы строительства, потому что на хорошее жилье спрос есть. Например, на квартиры в блочных домах с ремонтом под ключ, выгодные по цене и позволяющие заселиться сразу после покупки. Сейчас здесь хорошего и беспроблемного жилья мало, акцентирует Эдуард Давыденко. Беспроблемного – значит, не имеющего задержек по срокам сдачи и недочетов в оформлении землеотвода, присоединении коммуникаций, качестве работ.
Больше всего обманутых дольщиков «наплодила» компания «Кубаньжилстрой» – 1,6 тыс. человек в 13 домах, сообщает администрация города. Ее глава Сергей Канаев, как водится, в СИЗО. Инвестор есть, но чтобы расселить все семьи, ему понадобится не один год.
Застраивается активно и Анапа. Квартиры там на 20% дешевле, чем в Геленджике, который позиционируется одинаково с ней: как курортный город с аэропортом. Анапа и Геленджик такими масштабными брошенными стройками, как Новороссийск, не прославились.
Подсчет домов и дольщиков
Сколько в регионе обманутых покупателей новостроек точно неизвестно. Краевые власти ведут реестр граждан, чьи права нарушены, но в него входят только те, кто приобрел жилье по ДДУ, да и то – не все. На сайте регионального департамента по надзору в строительной сфере значится 2003 фамилии.
Но даже представители власти подтверждают: эта цифра сильно занижена. К примеру, летом администрация края сообщила, что специальные рабочие группы насчитали 619 проблемных домов вместо 47, заявленных в реестре.
А мэрия Краснодара летом проанонсировала, что до конца года крышу над головой получат 9 тыс. дольщиков 50 долгостроев. И это тоже не согласуется с данными из реестра.
Артем Андриасов, представитель инициативной группы обманутых дольщиков ЖК «Южный» (Краснодар), характеризует пункты приказа №560 Минстроя РФ, определяющего критерии отнесения граждан к числу пострадавших, как дискриминационные. «Гражданам, не соответствующим хотя бы одному из них, в том числе по вине застройщика, попасть в реестр невозможно», – утверждает активист.
Илья Володько полагает: в крае не менее 25 тыс. граждан, чьи дома можно отнести к проблемным. Конкретно по Краснодару он считает, что к таковым можно причислить 30–35% строек (общий объем возводимого жилья – 4,6 млн кв. м). Это не безнадежные объекты, но с постоянно сдвигающимися сроками сдачи.
Истории дольщиков
У нас были сложности с попаданием в реестр обманутых граждан, но по «Жемчужине» мы своего добились. А по ЖК «Кино», увы, еще нет.
С «Жемчужиной» события развивались так: чиновники присылали «отписки», потом стали говорить, что фирма понемногу «вливает» деньги в стройку. Но ведь любой человек, приближенный к нашему застройщику, может положить минимальную сумму на счет и объявить это вливанием денег!
Мы не сдавались. После получения очередного отказа снова подавали заявление на включение в реестр, ходили на прием к чиновникам из департамента по надзору.
Кстати, существует два реестра. Один региональный, другой – федеральный. Могу дать совет другим дольщикам: старайтесь попасть во второй список. Если вы включены в него, то вас «видит» Москва, а в региональном – только кубанские власти. И шансов на решение вашей проблемы меньше.
Марина Сморгунова, дольщица ЖК «Жемчужина» и ЖК «Кино» в Краснодаре (оба застройщика под следствием)
«Попасть в реестр проблемных действительно не просто, но это и правильно. В регионе много компаний, которые задерживают ввод домов, но потихоньку заканчивают их. Такой подход имеет смысл, если фирма закрылась, владелец сбежал или арестован и ничего не предпринимает,», – комментирует Илья Володько.
гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group
Кому повезло
На сайте департамента по надзору прописаны «дорожные карты», или планы оздоровления по 100 стройкам:
• в Ейском районе – 1,
• в Тихорецком районе – 1,
• в Горячем Ключе – 2,
• в Геленджике – 3,
• в Туапсинском районе – 5,
• в Анапе – 9,
• в Новороссийске – 17,
• в Сочи – 18,
• в Краснодаре – 44.
Что именно отражено в этих планах:
• формирование реестра дольщиков,
• графики выполнения разных этапов работ,
• проверки госстройнадзора,
• сроки сдачи домов.
В некоторых документах, однако, содержится алгоритм не по достройке, а по анализу проектов: наличию техусловий, финансовому состоянию застройщика, проданным площадям и так далее.
Артем Андриасов признает, что благодаря вмешательству Генпрокуратуры решение многих вопросов сдвинулось: официальное количество проблемных объектов растет, информация о количестве пострадавших граждан отражается более объективно, прокуратура Кубани в рамках полномочий помогает им.
«Но все это точечные меры. Большинство даже официальных проблемных объектов не имеют конкретных решений по финансированию восстановления прав», – считает Артем Андриасов.
Роман Домащенко подтверждает, что позиция правоохранительных органов изменилась. «Раньше они только «ловили» застройщиков, которые попадались на мошеннических схемах. Но сейчас Генпрокуратура поставила задачу перед прокурорами субъектов РФ и городов – не просто сажать всех причастных к появлению долгостроев, но и решать проблему в интересах людей», – говорит собеседник ЦИАН.
Впрочем, если вернуться к «дорожным картам», то этот способ решения проблемы не работает, уверен Эдуард Давыденко.
По его мнению, эта инициатива в плане своей неэффективности сильно напоминает другие, которые должны были положительно повлиять на отрасль, но не повлияли. Например, СРО, к которым надо было присоединиться, но бизнес это проигнорировал и наказания не понес.
О том, как достраиваются застопорившиеся стройки на Кубани, насколько эффективны меры по решению проблем дольщиков и какие методы способны реально остановить нарастающий вал проблемных домов, мы расскажем в следующей статье.
