Считается, что выплачивать ипотеку досрочно, пусть даже частично, правильно и выгодно. Разбираемся в нюансах.

Досрочно — значит меньше

Объёмы жилищного кредитования в России растут год от года, а вместе с ними — и число желающих сделать досрочные выплаты. По данным Центробанка, в 2017 году случился настоящий бум: объёмы досрочного погашения ипотеки за год выросли почти на 40% и составили 847 млрд рублей. При этом четыре из пяти кредитов закрывались досрочно именно средствами заёмщика, а не были рефинансированы.

Одновременно продолжает расти и средний срок кредитования: по данным ЦБ РФ, на 1 сентября 2018 года он составил 16 лет и три месяца.

Эти данные подтверждают то, о чём говорят эксперты: россияне стремятся как можно быстрее выплатить ипотеку, которую берут на большой срок.

Казалось бы, всё логично. Во-первых, это позволяет сократить выплату процентов по кредиту, снизить размер переплаты. «Если вместо 20 лет срок выплаты по кредиту составит 10 лет, вы переплатите только за 10 лет, несмотря на то что изначально взяли заём на 20 лет», — говорит Катерина Соболева, директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management.

Второй аргумент в пользу досрочного погашения — возможность стать, наконец, полноправным собственником жилья. Ведь ипотека — обременение. Такую квартиру сложно продать, а перепланировку в ней нужно согласовывать не только с муниципалитетом, но и с банком.

Напомним, что ограничения на досрочное погашение жилищного кредита были отменены ещё в 2011 году. Без штрафов и комиссий это можно сделать в любой момент, начиная с первого месяца обслуживания.

Два способа сэкономить

Банки позволяют заёмщику самому выбирать, каким образом изменить условия при частично-досрочном погашении жилищного кредита: сократить срок ипотеки или размер ежемесячной выплаты. Экономически выгода этих параметров не равнозначна. 

Эту выгоду несложно проверить. Большая часть ипотечных кредитов сегодня выплачивается аннуитетными платежами — когда ежемесячный взнос одинаковый на протяжении всего срока кредитования, но внутри этого взноса соотношение основного долга и процентов по кредиту разное. В первые годы заёмщик гасит преимущественно проценты, в последние годы — основной долг.

К примеру, если взять стандартный для России жилищный кредит размером 2,2 млн рублей, оформленный под 10% годовых в рублях на срок 16 лет, то ежемесячный платёж составит 23 тыс. рублей, из которых в первый месяц основной долг составит лишь 1/6 часть — 4,7 тыс. рублей. Остальные 18,3 тыс. рублей заёмщик заплатит по процентам. Через 9 лет и 2 месяца доли основного долга и процентов в структуре ежемесячной выплаты уравняются, а в последний, 192-й месяц ипотеки, на проценты придётся лишь 190 рублей.

Теперь частично погасим кредит — внесём 100 тыс. рублей вместе с очередным платежом на четвёртый месяц пользования ипотекой. При выборе сокращения срока кредита ипотеку можно будет выплатить на полтора года быстрее. Выгода составит 337 тыс. рублей. При выборе сокращения ежемесячного платежа он уменьшится всего на 1 050 рублей. Выгода составит 198 тыс. рублей.

Что всё-таки лучше?

Вроде бы очевидно: нужно выбирать сокращение срока. Но до сих пор очень многие заёмщики выбирают сокращение размера платежа. Дело в том, что в текущих экономических реалиях заёмщики сегодняшним платежом озабочены больше, чем выгодой, которую они получат через 14 лет. И сокращение платежа на 1 тыс. рублей сегодня выглядит куда более привлекательно, чем сокращение переплаты завтра.

Собственно, сама переплата — тоже вопрос спорный. В последние годы выплат по ипотеке, когда основная часть процентов уже отдана банку, гасить её досрочно не так уж и выгодно. В конце концов, эти деньги можно потратить на актуальные нужды семьи. Возможно, стоит всё оставить как есть и отдать оставшиеся взносы «на съедение» инфляции.