Как мы считали?
Мы воспользуемся методикой подсчета, по условиям которой семья из двух взрослых и одного ребенка (или двух детей) весь свой доход откладывает на покупку квартиры — 60-метровой «двушки». Расходы на еду, покупку одежды и каждодневные нужды тут не учитываются, эти траты выводим за скобки.
Получится срок, говорящий о возможности купить жилье, — коэффициент его доступности. Согласно международной классификации, жилье считается доступным, если этот срок меньше трех лет. Не очень доступное жилье — то, на которое можно накопить за срок от трех до четырех лет. Сложно купить квартиру тем, кто будет копить на нее от четырех до пяти лет. А если всех доходов семьи в течение более чем пяти лет не хватит на квартиру, жилье признается недоступным.
Если вспомнить, что семье еще надо есть и покупать вещи, а комфортным считается откладывание не более трети зарплаты, то получится, что коэффициент нужно умножить как минимум на три.
Это срок, в течение которого можно накопить на квартиру в идеальном мире, где нет инфляции, а недвижимость не дорожает от каждого чиха рынка.
Где самое доступное жилье?
Самое доступное жилье в России — там, где суровый климат и высокие северные зарплаты. Один из таких регионов — Ханты-Мансийский автономный округ. Согласно подсчетам Росстата, средняя зарплата в октябре 2022 года здесь составила почти 90 тыс. рублей. А средняя цена 1 кв. м в новостройке, по данным Циан.Аналитики, 116 тыс. Выходит, что на «двушку» семье с двумя работающими взрослыми придется копить чуть больше трех лет. Для России это отличный показатель, но по международной классификации жилье здесь «не очень доступное».
По-настоящему доступное жилье строится только в Ямало-Ненецком автономном округе, где средняя зарплата давно обогнала столичную: 122 тыс. против московских 113 тыс. рублей в месяц. Но вот беда: в регионе не так много новостроек. Тысячи людей приезжают сюда, чтобы заработать и уехать: кто в Петербург, кто в Москву, кто в Калининград, а кто и на юг. Жилье в новостройках здесь покупают молодые семьи, планирующие осесть в регионе как минимум на десять лет.
«Двушка» площадью 60 кв. м в Новом Уренгое стоит около 9 млн рублей, копить семье на нее придется ровно три года — это самое доступное жилье в России.
В каких регионах самые дешевые новостройки?
Дешевле всего цена 1 кв. м в новостройке в Кабардино-Балкарской Республике — 43 тыс. рублей. И даже при средней зарплате 34 тыс. рублей в месяц (один из самых низких показателей в стране) на покупку «двушки» семье нужно работать три года и два месяца — отличный показатель доступности жилья для России.
Кстати, москвичи могут накопить на квартиру в Кабардино-Балкарии всего за 10 месяцев, а жители ЯНАО — за девять месяцев.
Накопить сложно, но можно
Есть регионы, где на жилье накопить сложно, но можно. Коэффициент здесь составляет от четырех до пяти лет.
Один из самых хороших показателей в этой категории — на Сахалине. В регионе хорошие зарплаты (100 тыс. рублей в месяц), но дорогое жилье (166 тыс. за метр). На «двушку» здесь придется копить четыре года и два месяца.
В Оренбургской, Саратовской, Тамбовской областях зарплаты и цены на квартиры принципиально другие — в несколько раз ниже. Но доступность жилья такая же, как и на Сахалине. «Квадрат» в новостройке стоит в этих регионах примерно одинаково — около 65–67 тыс. рублей. И зарплаты в этих областях сопоставимые — около 40 тыс. рублей в месяц. На «двушку» за 4 млн рублей семья будет копить чуть больше четырех лет.
А что в столицах?
Новости для москвичей и петербуржцев неутешительные: жилье в столицах абсолютно недоступно. По данным Росстата, средняя зарплата москвича — 113 тыс. рублей. А средняя цена метра — 318 тыс. рублей. Это значит, что «двушка» стоит 19 млн, а копить на нее семье придется семь лет — этот срок делает жилье недоступным. Откладывая треть дохода (75 тыс. рублей в месяц), средняя семья будет копить на квартиру 21 год, и это при условии, что жилье не будет дорожать.
В Петербурге показатель еще хуже. При средней зарплате 80 тыс. рублей и цене 1 кв. м 235 тыс. рублей семья из двух взрослых накопит на «двушку» только через семь лет и четыре месяца. А при фактическом комфортном накоплении на это уйдет больше 22 лет.
В мегаполисах ситуация не лучше
Накопить на жилье в других городах-миллионниках можно быстрее, чем в Москве и Санкт-Петербурге, но по международной классификации оно тоже считается недоступным.
Новые квартиры в Новосибирской и Свердловской областях (где большая часть предложения — именно в мегаполисах) стоят почти одинаково: 117–118 тыс. рублей за 1 кв. м в новостройке. Зарплаты тоже сопоставимы: 55,6 тыс. в Свердловской и 52,6 тыс. рублей в месяц — в Новосибирской области. «Двушка» за 7 млн рублей требует от семьи копить в течение пяти лет и пяти месяцев.
Похожие показатели и в миллионниках чуть южнее. Если выбираете между Воронежем и Ростовом-на-Дону, то жилье более доступно в первом. При одинаковой зарплате (46 тыс. рублей) разница в стоимости «двушки» составляет более 1 млн рублей: в Ростове-на-Дону новостройки дороже. Так что копить в Воронеже придется пять лет и два месяца, а в Ростове — на год дольше: шесть лет два месяца.
В Татарстане и Краснодарском крае доступность жилья на уровне столичной. При средней зарплате 52 тыс. рублей в месяц «двушка» в Татарстане (речь в основном про Казань) стоит 8,7 млн рублей: на покупку уйдет семь годовых зарплат семьи. А в Краснодарском крае при зарплате 48 тыс. «двушка» еще дороже, 8,9 млн рублей. Копить придется семь лет и семь месяцев.
Самый недоступный из всех недоступных
Рекордсменом по недоступности новых квартир стал Крым. Зарплаты здесь ниже, чем в Ростовской области (42 тыс. рублей в месяц), а жилье стоит в полтора раза дороже. По стоимости новых квартир (172 тыс. за «квадрат») Крым обгоняет и Краснодарский край (148 тыс.), и Московскую область (164 тыс.). Этот регион занимает третье место в рейтинге самых дорогих: дороже квартиры только в Москве и Петербурге.
Стоит ли удивляться, что при здешнем уровне зарплат крымские новостройки абсолютно недоступны для местных жителей. На 60-метровую «двушку» им придется копить более 10 лет. При откладывании трети дохода на это уйдет 31 год.
Мы проверили на ипотечном калькуляторе Циан, какой будет минимальная ежемесячная выплата по льготной ипотеке, если вы хотите купить в Крыму 60-метровую «двушку». Даже при сроке кредита 30 лет ежемесячный платеж составит 68 тыс. рублей. При средней зарплате 42 тыс. семье из двух взрослых останется на жизнь всего 16 тыс. рублей в месяц.
И что, так во всем мире?
В общем-то, да. Жилье с коэффициентом выше пяти лет (недоступное) и в Германии, и в Грузии, и во многих других европейских странах. А в Чехии и Франции оно и вовсе по доступности на уровне крымского — копить на покупку квартиры надо от 10 лет и дольше.
Подведем итоги
Доступность жилья зависит не только от его стоимости: есть регионы, где недвижимость дорогая, но жители могут покупать квартиры благодаря высоким зарплатам.
Самые доступные новостройки России — в Ямало-Ненецком автономном округе. Копить на квартиру здесь придется всего три года. А самые недоступные — в Крыму: цена 1 кв. м приближается к петербургской, а вот зарплаты в регионе невысокие. Чтобы накопить на квартиру, потребуется более 10 лет.
